Recent doctrina registral sobre exigibilitat de l'assegurança decennal
| Autor | Antonio Ángel Longo Martínez |
| Cargo | Notari de Calafell |
| Páginas | 84-89 |
Page 84
A les tres primeres resolucions, i a l’última d’elles, la DG comença recordant quins són els supòsits d’excepció a la norma general d’exigibilitat de l’assegurança decennal introduïts per la Llei 53/2002, de 30 de desembre, en la disposició addicional 2a de la Llei d’Ordenació de l’Edificació, per al supòsit de l’autopromotor individual d’un únic habitatge unifamiliar per a ús propi. A la d’11 de novembre de 2010, es planteja la qüestió de l’acreditació de l’ús propi quan
Page 85
posteriorment es produeix la transmissió de l’habitatge.
La DG estableix una doctrina general relativa a aquests supòsits d’excepció que es pot resumir de la següent forma:
- «El concepte d’autopromotor individual ha d’interpretar-se de forma àmplia. Així ho destaquen, entre d’altres, les resolucions de 9 de juliol de 2003 i de 5 d’abril de 2005, que admeten incloure en aquest concepte legal tant les persones físiques com les persones jurídiques. (...) En aquesta línia interpretativa, la Resolució-Circular ressenyada (de 3 de desembre de 2003) va afirmar la inclusió dins d’aquest de la comunament anomenada comunitat valenciana per a la construcció d’edificis.»
- Sense perjudici de l’anterior, mitjançant el repàs de la normativa aplicable en aquest àmbit, cal concloure la necessitat d’una interpretació restrictiva del supòsit d’excepció d’exigibilitat de l’assegurança a l’autopromotor prenent com a base els següents arguments:
a) Dins la regla general de l’obligació i exigibilitat de l’assegurança, la Llei inclou també els casos en què es tracti d’un promotor individual que impulsa les obres d’edificació «per a si mateix», és a dir, per a ús propi; així es dedueix dels següents preceptes de la LOE:
1) L’article 9, núm. 1, segons el qual el promotor es defineix com «qualsevol persona (física o jurídica, pública o privada) que decideix, impulsa, programa i finança, amb recursos propis o aliens, les obres d’edificació, tant si ho fa «per a ell mateix o per a l’alienació, l’entrega o la cessió posteriors a tercers sota qualsevol títol» i tant si es tracta d’una persona «individual o col·lectiva».
2) L’article 19.2, que diu que a l’assegurança decennal té la consideració de prenedor de l’assegurança el promotor i tenen la consideració d’assegurats «el mateix promotor i els adqui-rents successius de l’edifici o de part de l’edifici». Per tant, la Llei contempla com un supòsit ordinari d’assegurança, dins la regla general de la seva constitució obligatòria, aquell supòsit en què l’assegurat és el propi prenedor, és a dir, el promotor.
3) L’article 9.2.d, que entre les obligacions del promotor indica la de subscriure les assegurances de l’article 19.
b) La circumstància que «tenint la Llei com a objecte la "protecció adequada dels interessos dels usuaris" (cfr. article 1.1), és important advertir que el concepte legal d’usuari és diferent al de propietari, amb el qual podrà coincidir o no, (...) des d’on es dedueix sense dificultat que, fora dels estrictes casos enunciats a la Llei, no es pot dispensar el compliment del requisit legal de l’assegurança per a la inscripció de l’obra nova partint de la mera renúncia del titular inicial (promotor) o adquirent ulterior, donat que tal renúncia podria redundar en perjudici de qualsevol usuari que ho fos per títol diferent al de titular del domini (cfr. article 6.2 del Codi civil)».
c) Finalment, «l’exigència de la constitució de l’assegurança i el seu caràcter obligatori per al promotor, fins i tot abans que es produeixi la primera transmissió inter vivos, s’explica també per la seva afectació a l’interès de tercers, com són els agents restants que intervenen en el procés de l’edificació i els creditors hipotecaris de l’edificació o dels diferents elements en què s’hagi dividit. Quant als primers, així resulta del règim de responsabilitat establert per l’article 17, núm. 3, de la Llei, en disposar que "quan no es pogués individualitzar la causa dels danys materials o la concurrència de culpes quedés degudament provada sense que pogués precisar-se el grau d’intervenció de cada agent en el dany produït, la responsabilitat s’exigirà solidàriament".»
A partir d’aquí, la DG analitza a cadascuna de les resolucions el concret supòsit de fet i, tant a les tres primeres com
a l’última, acaba exigint la constitució de l’assegurança decennal:
Dos matrimonis, copropietaris d’una parcel·la sobre la qual hi ha declarat un habitatge, atorguen ara declaració d’obra nova d’un altre habitatge independent, sense constituir propietat horitzontal i sense contractar l’assegurança decennal, ja que al·leguen que és per a ús propi.
La Direcció General procedeix a analitzar a cadascuna de les resolucions el concret supòsit de fet i, tant a les tres primeres com a l’última, acaba exigint la constitució de l’assegurança decennal
La DG exigeix l’assegurança, donat que:
1) En aquests casos de comunitat ordinària, la construcció és un acte col·lectiu (cfr. article 398 del Codi civil). També l’ús correspon a tots els comuners (cfr. article 394 del Codi civil). Una cosa ben diferent seria que es contingués una assignació d’usos exclusius a favor dels respectius matrimonis cotitulars sobre cadascun dels respectius habitatges.
2) Una conseqüència d’això és que falten els següents requisits per aplicar l’exempció: no tractar-se d’un únic habitatge unifamiliar, ni haver-hi autopromotor individual, sinó una pluralitat de titulars en règim de comunitat ordinària, ni un ús propi i diferenciat sobre cada habitatge.
En el Registre de la Propietat consta inscrit un edifici declarat en construcció, constituït en propietat horitzontal, amb dos propietaris, cadascun d’ells de diversos elements independents, entre ells dos habitat-ges, un a nom de cadascun dels propietaris. Ara s’atorga:
1) Una ampliació d’obra nova, relativa a un soterrani i unes golfes.
2) La declaració de finalització d’obres.
Page 86
3) La rectificació de la propietat horitzontal, amb dissolució de condomini i adjudicació dels nous elements privatius.
La DG resol no admetre l’exoneració de l’assegurança decennal, matisant, no obstant això, en distingir dos actes...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba