Reanudación de tracto sucesivo faltando documentos complementarios, pero con todos los títulos públicos.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: No hay interrupción de tracto si todos los títulos traslativos son públicos, aunque falten documentos complementarios, por lo que NO puede acudirse a este expediente en estos casos. La "extraordinaria dificultad" que en casos excepcionales permite acudir a este expediente solo es posible cuando el primer título traslativo que falta es privado, pero no cuando es público.
Hechos. Se tramita un expediente para reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre una finca que en el Registro figura inscrita a nombre de un matrimonio desde hace más de 60 años. La particularidad radica en que la primera transmisión se realizó en escritura por uno de los cónyuges y los supuestos herederos del otro, pero sin liquidar dicho régimen y sin acreditar dicho extremo. Las restantes transmisiones se realizan en escritura pública.
El Registrador suspende la inscripción pues considera que no hay propiamente interrupción del tracto y que el notario autorizante tendría que haber alegado la causa de la dificultad extraordinaria para acudir a esta vía.
El notario autorizante recurre y alega que sí hay interrupción de tracto pues el titular actual no tiene acción directa contra los titulares registrales por lo que no es de aplicación la doctrina de la DG sobre la dificultad extraordinaria.
La DG desestima el recurso.
Doctrina: No hay interrupción de tracto si todos los títulos traslativos constan en documento público, aunque alguno de ellos tenga defectos. Si hay defectos lo procedente es subsanar dichos defectos y no tramitar el expediente .
La doctrina de la DG sobre la "extraordinaria dificultad " para justificar acudir a este expediente sólo es aplicable al caso de que el titular actual haya adquirido del titular registral en documento privado , pero no al caso de que exista documento público, pero con defectos.
COMENTARIO: Posición demasiado restrictiva y formalista de la DG si se tiene en cuenta que:
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- El titular actual no tiene acción directa contra los titulares registrales, pues no adquirió directamente de ellos, por lo que se está en un supuesto clásico de interrupción del tracto y ello, aunque existan todos los títulos públicos intermedios.
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- No se dan ninguno de los supuestos que justifican la interpretación restrictiva y cautelas de la DG en este tipo de expedientes porque existe título público de adquisición en todas las transmisiones, consta el consentimiento fehaciente de un titular...
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