Derechos reales medianería horizontal y propiedad horizontal
| Autor | José Manuel García García |
| Páginas | 1239-1258 |
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Existen dos edificios «a caballo», o sea, uno de ellos tiene introducida una porción en el otro, apoyándose sobre la parte baja del mismo; pero cada edificio con salida independiente. El actor, que es propietario de la parte baja, ante la demolición y nuevas obras realizadas por los dueños de la parte alta sin su consentimiento, interpone demanda contra ellos suplicando se declaren ilegales todas las obras hechas, condenándose a los demandados a que repongan la parte del edificio afectado por ellas a la situación anterior.
La parte demandada contesta a la demanda diciendo que el actor tiene limitado su derecho de vuelo y alegando que con las nuevas obras no se ha agravado la situación, planteando la cuestión como servidumbre en lugar de estimar que se trata de propiedad horizontal, como había interpretado el actor.
El Juzgado de Primera Instancia de Segorbe estima en lo fundamental la demanda, pero los demandados interponen recurso de apelación y la Sala Segunda de la Audiencia Territorial de Valencia dicta sentencia revocando la del Juzgado, estimando la demanda sólo en un aspecto concreto, en el sentido de que hubo extralimitación en la obra respecto a un múrete que forma la barandilla de la terraza y permite la intromisión en el fundo ajeno, por lo que debían hacerse las obras necesarias para evitar dicha intromisión; en lo demás desestima la demanda.
El actor interpone recurso de casación centrando su argumentación principalmente en la existencia de propiedad horizontal de los edificios superpuestos, demostrada por una serie de elementos comunes de ambos, como vuelo, fachada, tejado, lo que exige atenerse a la regulación de la propiedad horizontal, que prevé el consentimiento de todos los copropietarios en la realización de obras que afecten al edificio. También alega incongruencia de la sentencia de la Audiencia, al negar al actor el derecho de vuelo, a pesar de que este extremo quedaba fuera de discusión en el pleito, y error de hecho y de derecho en la apreciación de la prueba.
Doctrina de la sentencia.-El Tribunal Supremo, siendo ponente el Magistrado don Francisco Bonet Ramón, declara no haber lugar al recurso porque los documentos invocados no demuestran error evidente del Juzgador, y en cuanto a la alegación de error de derecho, porque la prueba de confesión que señala el recurrente no es superior a la de los otros medios ni demuestra nada en este caso, dado que sólo recoge simples indicios y no afirmaciones terminantes del demandado sobre la exsitencia de copropiedad. En cuanto a los otros motivos del recurso, he aquí los dos considerandos siguientes:
Considerando que la desestimación de los motivos examinados acarrea inexcusablemente la de los dos siguientes, que impugnan la calificación jurídica de la Sala sentenciadora haciendo supuesto de la cuestión, al haber quedado firmes los hechos en que se funda, determinantes de la existencia de una medianería horizontal impuesta por la contigüedad de los predios, en los que claramente se advierte su particular sustantividad e independencia, hasta el punto de que los demandados han podido derribar por completo el suyo para luego reedificarlo con nuevos elementos sin tocar para nada el del actor, lo que supone laPage 1240 ausencia de aquellos elementos, tales como escaleras, paredes maestras, patios y puertas de salida, que, por ser de común utilización, caracterizan la unidad de fundos que se pretende, de modo que no concurriendo es evidente que tampoco puede darse la situación que determinan..., tratándose de fincas distintas e inscritas en el Registro de la Propiedad como independientes y que no tienen de común más que la medianería horizontal de que antes se hizo mención (considerando segundo de la sentencia recurrida), situación semejante a la que fue objeto de resolución por la sentencia de esta Sala de 24 de mayo de 1943, en el mismo sentido que la hoy recurrida, en cuanto a la cuestión de la calificación hoy debatida.
Considerando que tampoco puede prosperar el motivo quinto del recurso, que correctamente formulado, al amparo del número segundo del tan repetido artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denuncia una incongruencia en el fallo que no puede estimarse, porque aun cuando, según reiterada doctrina de esta Sala, los Tribunales no pueden fundar sus resoluciones en hechos que no han sido objeto de alegación ni de prueba y que, por tanto, no han podido ser objeto de discusión por las partes, en el caso de autos, el hecho que se alega se halla incluido en la contestación a la demanda, no pudiendo por ello apreciarse la incongruencia alegada, procediendo por todo lo expuesto la desestimación íntegra del recurso.
El Tribunal Supremo, partiendo de los hechos probados en el caso concreto, admite la posibilidad jurídica de un cuerpo de edificios superpuestos sin constituir propiedad horizontal, sino únicamente una medianería horizontal. Hay, pues, en el fondo, dos ideas en esta sentencia: 1.º La admisión de la figura de la medianería horizontal, siguiendo la línea de la sentencia de 24 de mayo de 1943. 2.a La exclusión de la regulación de la propiedad horizontal cuando los elementos superpuestos de edificio sólo tienen de común la citada medianería horizontal.
Todo esto requiere un comentario, en el que distinguiremos: a) Ideas generales de la medianería, b) Posibilidad de la medianería horizontal y sus relaciones con la propiedad horizontal.
A) Ideas generales de medianería.-El Código civil regula la medianería en el título correspondiente a las servidumbres, pero en su articulado utiliza unas veces el término «servidumbre», y otras, términos sintomáticos de la figura de la «comunidad» 7. Ello, unido a la especialidad del supuesto de hecho, explica las numerosas opiniones sobre la verdadera naturaleza de la medianería 8.
Nosotros creemos que este importante problema de «esencia jurídi-Page 1241ca» 9 debe resolverse con una concepción pluralista 10, por ser la que mejor se adapta al supuesto de hecho de la medianería, a la regulación existente y a los intereses en juego. En tal sentido, entendemos que en la regulación del supuesto de hecho de la medianería hay una especial COMUNIDAD DE MEDIANERÍA y una especial SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA, o quizá mejor, una comunidad y una servidumbre EN la medianería. Examinaremos primero el supuesto de hecho de la medianería y después las situaciones jurídicas existentes.
El supuesto de hecho de la medianería requiere dos elementos: 1.° Un elemento, que podemos llamar «elemento medianero», situado en la zona misma de delimitación de dos propiedades colindantes. 2.º La existencia de dos fincas colindantes, que tienen de común precisamente el citado «elemento medianero».
Respecto al «elemento medianero» puede ser una pared, una valla, toda la finca colindante, ya que, aunque desaparezca el «elemento mediaterísticas son: que jurídicamente no es una cosa susceptible de tráfico aisladamente 12 (arts. 333, 334, 335, 401 y 404 del Código civil), sino una parte integrante y elemento común de dos fincas; pero se trata de un elemento común diferente de los elementos comunes de la propiedad horizontal, pues en el elemento medianero hay distinción geométrica o lineal de partes materiales, en lugar de cuotas, como en la propiedad horizontal 13.
Respecto a las fincas colindantes, pueden ser rústicas o urbanas, y su única conexión es el «elemento medianero», como queda dicho, el cual presta un determinado servicio a ambas, siendo también requisito referente a éstas que pertenezcan a diferentes dueños (art. 530 del Código civil).
Partiendo de este supuesto de hecho dq la medianería, las situaciones jurídicas resultantes ya hemos dicho que, en nuestra opinión, son dos:Page 1242 COMUNIDAD y SERVIDUMBRE 14. Respecto a la comunidad, no se trata de una comunidad ordinaria de fincas 15 ni de una comunidad ordinaria sobre el muro como cosa 16, pues acabamos de indicar' que el elemento medianero no es una cosa en sentido jurídico, sino parte integrante de cosas, y sobre partes integrantes no cabe copropiedad (confróntese el artículo 392 del Código civil, que se refiere a una «cosa» o «derecho»); se trata de una COMUNIDAD DE FACULTADES de uso 17 o utilización de dos propietarios de fincas colindantes, localizándose dichas facultades en el elemento medianero. En este sentido aceptamos la denominación de «comunidad de utilización», muy extendida ahora entre los autores 18. Y respecto a la situación de servidumbre puede convivir perfectamente con esa situación de comunidad, pues se refiere a un aspecto diferente: se trata de una servidumbre recíproca de un predio sobre el otro, cuyo...
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