Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

I

El artículo 47 de la Constitución Española consagra el derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos a promover las condiciones y normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Este mandato subraya la trascendencia de la vivienda como condición previa para el goce de otros derechos fundamentales, como la integridad física y moral, la protección de la salud y el derecho a un medio ambiente adecuado, así como la libertad de empresa y el derecho de propiedad, modulados ambos por su función social y el interés general.

La garantía constitucional de este derecho es una responsabilidad compartida entre el Estado, las comunidades autónomas y las corporaciones locales, y constituye uno de los problemas fundamentales pendientes por resolver de nuestro periodo democrático. Durante dicho periodo democrático, el legislador autonómico, conforme al artículo 148.1.3.ª de la Constitución Española, ha ido asumiendo su competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, lo que les ha permitido definir y ejecutar una política de vivienda propia que se ha ido sumando a las iniciativas estatales. En paralelo, las entidades locales, en ejercicio de la autonomía municipal, conforme al artículo 137 de la Constitución Española, gestionan el planeamiento urbanístico, la promoción y conservación de la vivienda protegida, la rehabilitación edificatoria y los servicios de mediación y atención a la demanda.

Si bien el papel de la Administración General del Estado en materia de vivienda ha sido significativo, a través de planes estatales cuatrienales y de importantes asignaciones presupuestarias estatales, que han llegado a suponer más del 70 % de su financiación, hasta fechas recientes no existió una ley estatal que estableciera las condiciones básicas para garantizar la igualdad en el ejercicio efectivo de ese derecho. Por tanto, durante cuarenta y cinco años, hasta la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el Estado no desarrolló un marco normativo propio que materializara de manera integral el mandato del artículo 47 de la Constitución Española.

La ausencia de un referente normativo estatal fue reseñada críticamente por el Tribunal Constitucional en la Sentencia 80/2018 de 5 de julio, llegando a afirmar que no habiendo el legislador estatal ejercido la habilitación que el artículo 149 de la Constitución Española le otorga, el legislador autonómico en materia de vivienda no encuentra límites desde la perspectiva constitucional. La doctrina constitucional ha clarificado que la vivienda no constituye un título competencial autónomo, sino que puede encuadrarse bajo diversos títulos, como el artículo 149.1.1.ª y 149.1.13.ª de la Constitución Española según el enfoque y los instrumentos regulatorios empleados.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, introduce por primera vez en la democracia una norma estatal que regula de manera integral este derecho y delimita claramente el papel del Estado. Esta ley, en sus artículos 12, 23 y 24, habilita a la administración estatal a dictar planes estatales plurianuales de vivienda, de carácter reglamentario, que definen las tipologías de vivienda protegida, las líneas de ayudas públicas y los requisitos de acceso.

Bajo el paraguas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, el Gobierno de España creó el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, órgano responsable de diseñar, coordinar y supervisar las políticas públicas de vivienda en el ámbito estatal. Este Ministerio asume la función de autoridad de planificación general, promueve la colaboración institucional y vela por la correcta ejecución de los recursos asignados. Su constitución refuerza el papel vertebrador de la Administración General del Estado y facilita la articulación de las actuaciones autonómicas, locales y del tercer sector en un marco compartido y coordinado.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana diseña el contenido del Plan, coordina y evalúa su despliegue, asegurando su coherencia general; convoca conferencias sectoriales y comisiones multilaterales, elabora guías técnicas y criterios homogéneos, y recopila indicadores que permiten medir la ejecución y el impacto de las políticas en todas las escalas territoriales, estableciendo así los mecanismos de coordinación, de comunicación y de participación con los agentes implicados: Comunidades Autónomas, Entidades Locales, Tercer Sector y demás entidades implicadas. Además, a través de los Presupuestos Generales del Estado, distribuye los créditos entre las comunidades autónomas con criterios objetivos de reparto aprobados en Conferencia Sectorial y ratificados por el Consejo de Ministros, formalizando posteriormente los compromisos financieros mediante resoluciones y convenios.

Con el objeto de poder anticipar la anualidad 2026 y permitir que las comunidades autónomas puedan iniciar sus programas, para el año 2026 la transferencia dineraria se podrá realizar a través de una resolución, anticipándose al convenio plurianual. De este modo, la Administración General del Estado garantiza un marco común de equidad normativa y de igualdad en el acceso a la vivienda, mientras que la gestión y ejecución del Plan se descentraliza.

Por otra parte, y con carácter general, la gestión y ejecución del Plan se puede encomendar a entidades colaboradoras, como son los organismos, entidades y corporaciones de derecho público, las empresas públicas o sociedades mercantiles participadas íntegra o mayoritariamente por las administraciones públicas, las asociaciones referidas en la disposición adicional quinta de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, o las entidades sociales proveedoras de vivienda. A través de convenios y acuerdos específicos, estas entidades pueden asumir tareas clave, como la gestión administrativa, la transferencia de fondos o incluso la adjudicación y cesión directa de viviendas, reforzando así la capacidad pública de ampliar la oferta asequible y garantizar la llegada efectiva de las ayudas a quienes más lo necesitan.

Conviene subrayar que el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es el primer Plan Estatal de Vivienda que se dicta al amparo de una Ley de Vivienda, desarrollando las líneas estratégicas establecidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y en los compromisos internacionales del Estado. Por tanto, a diferencia de los anteriores Planes Estatales, este Plan representa un auténtico cambio de paradigma que imprime un papel más activo de la Administración General del Estado en la garantía del derecho a la vivienda.

La política de vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, y en especial este Plan Estatal 2026-2030, configuran una nueva visión: el reconocimiento de la vivienda como quinto pilar del Estado del Bienestar. La vivienda se incorpora así, junto a la sanidad, la educación, las pensiones y los servicios sociales, como pilar fundamental del Estado del Bienestar. Reconocer la vivienda como quinto pilar implica no solo tutelar su función social evitando la especulación, sino también construir un parque público de vivienda permanente, patrimonio de toda la ciudadanía, que aloje tanto a la generación presente como a la futura. Solo de este modo podrá sostenerse un modelo de vivienda que garantice la cohesión social, la igualdad de oportunidades, la igualdad de género, y la dignidad de todas las personas.

II

La política estatal de vivienda encuentra su origen en el Plan Nacional de la Vivienda 1961-1976, aprobado por el Ministerio de Vivienda en el Consejo de Ministros el 20 de octubre de 1961. Aquel programa respondió al grave déficit habitacional de la España de posguerra, a los movimientos migratorios internos y al crecimiento vegetativo de la población. A partir de datos estadísticos sobre la necesidad de nuevas viviendas y el envejecimiento del parque edificado, se estimó un horizonte de dieciséis años para resolver la escasez, siempre que el crecimiento de la oferta fuera acompañado de un Plan Nacional de Urbanismo que garantizase la disponibilidad de suelo urbanizado y evitase la especulación sobre terrenos no aptos para la edificación.

Con la llegada de la democracia y amparado en el artículo 149.1.13.ª de la Constitución –bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica–, el Estado aprobó desde 1980 Planes Estatales de Vivienda cuatrienales, todos ellos de diseño semejante hasta 2012. Todos ellos compartían un propósito claro: fomentar la propiedad como forma prioritaria de acceso a la vivienda, promover la producción de un volumen creciente de unidades residenciales e impulsar empleo y actividad económica en el sector de la construcción.

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