Protocolo de colaboración entre el consejo superior de los colegios de arquitectos de españa, el consejo general del notariado y el colegio de registradores de la propiedad y mercantiles de España

AutorCol.legi de Notaris de Catalunya

Reunidos

El Ilmo. Sr. D. Jaime Duró Pifarré, Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, el Ilmo. Sr. D. Antonio Pau Pedrón, Decano-Presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, el Ilmo. Sr. D. Antonio Fernández-Golfín Aparicio, Presidente del Consejo General del Notariado.

Exponen

  1. Ha sido aspiración constante del legislador en el campo del urbanismo asegurar la debida concordancia entre la realidad física generada por la actividad urbanística, la plasmación documental de la misma y su concreción registral, todo ello en orden a la salvaguarda de la disciplina en el sector y, en definitiva, de la seguridad jurídica.

    Los Arquitectos, como técnicos que intervienen en la realización material del urbanismo, y los Notarios y los Registradores, en cuanto han de verificar el cumplimiento estricto de la legalidad con ocasión del ejercicio de sus respectivas funciones, son profesionales a quienes incumbe especialmente el deber de colaborar en el logro de este objetivo básico del legislador.

  2. El R.D 1093/1997, de 4 de julio, que aprobó normas complementarias al Reglamento de la Ley Hipotecaria sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística, ha puesto de relieve la conveniencia de alcanzar una coordinación de criterios que facilite la práctica de estas intervenciones profesionales en lo referente a las declaraciones de obra nueva. A tal efecto, las tres instituciones firmantes constituyeron una Comisión de trabajo de la que han formado parte:

    - Los Abogados, D. José Carlos Castro Bobillo, D. José Antonio Sanz Cerra y D. Enrique Ximénez de Sandoval.

    - El Registrador D. Antonio García Conesa.

    - Y el Notario D. Javier Mico Giner.

    En el sector de la legislación urbanística, la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, en su art. 22, ha venido a confirmar la oportunidad de esta iniciativa.

  3. El objetivo del presente Protocolo es, junto a la aclaración de diversas cuestiones colaterales, la formulación de un modelo de Certificado de descripción y estado de obras de edificación que se ajuste a la normativa vigente, facilitando así la actuación profesional de Arquitectos, Notarios y Registradores. Queda, ciertamente, a salvo la independencia y responsabilidad propias de cada uno de ellos en el ejercicio de sus respectivas competencias y funciones.

  4. Lo convenido se entiende sin perjuicio de las especialidades derivadas de la legislación de las distintas Comunidades Autónomas, fruto de su competencia en materia de urbanismo. Están en preparación diversas leyes autonómicas que pudieran incidir en la materia. Los presentes acuerdos generales se subordinan, pues, a los particulares que Arquitectos, Notarios y Registradores estimen oportuno establecer en su respectiva Comunidad Autónoma.

  5. En consecuencia, los firmantes aprueban el presente Protocolo estructurado en los siguientes apartados:

    1. Modelo universal de Certificado Descriptivo de las Obras Nuevas y su Estado Constructivo, incluyendo notas de aclaración de términos y conceptos, a fin de crear un marco de entendimiento común.

    2. Otras cuestiones.

    3. Referencia a los problemas que pueden suscitarse con la necesidad de legitimación notarial de las firmas, valor del visado y propuesta de solución.

    4. Actuaciones ulteriores. VI. Por lo expuesto.

      Acuerdan

      1. Modelo universal de Certificado Descriptivo de las Obras Nuevas y su Estado Constructivo

      Se aprueba el modelo de Certificado según el ejemplar que se incorpora como Anexo al presente Protocolo*.

      En este ámbito, hay tres actuaciones notariales y registrales que exigen la colaboración de los Arquitectos:

      Breve referencia a las especialidades de algunas Comunidades Autónomas.

      La Constitución establece, de un lado, que la competencia en materia de urbanismo corresponde a las Comunidades Autónomas y de otro, que la competencia sobre la ordenación de los Registros y los instrumentos públicos es exclusiva del Estado. La frontera entre ambas disposiciones ha generado conflictos de competencias de todos conocidas y que exceden al ámbito y competencia de esta Comisión. Por ello, nos limitaremos a apuntar disposiciones específicas que pueden afectar al Modelo de Certificado o en algunas Comunidades y proponer soluciones. Tales soluciones se subordinan a acuerdos particulares de los Arquitectos, Notarios y Registradores de las citadas Comunidades. Finalmente, deseamos recordar que están en trámite nuevas leyes autonómicas de urbanismo que pudieran afectar a estos aspectos.

      Cataluña

      El Artículo 14 de la Llei d'Habitatge 24/1991, de 29 de noviembre, resumidamente señala:

    5. La descripción del inmueble en las escrituras de obra nueva y de división horizontal se ajustará a los datos de la licencia.

    6. A tales escrituras debe «acompañarse» la licencia y la certificación del técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme al proyecto constructivo y las modificaciones del mismo debidamente aprobadas.

      Licencia y certificaciones se testimonian en las escrituras.

      1. Escritura de Declaración de Obra en Construcción.

      2. Escritura de Declaración de Obra Terminada.

      3. Acta de final de la obra, en su día declarada en construcción.

    7. También es aplicable a las modificaciones de la obra nueva.

      La Disposición Transitoria 2 destaca que no es aplicable a las escrituras referentes a edificios terminadas cuatro años antes de la entrada en vigor de la Ley (la Ley se publica en DOGC el 15-1-1992 y salvo para el Título II no hay vacatio legis, se aplican pues normas ordinarias).

      Resumiendo:

      1. En Cataluña parece extenderse el requisito del certificado también a las divisiones en propiedad horizontal (salvo que se relea la ley como referida a escrituras que sean a la vez de Obra nueva y Propiedad Horizontal, en cuyo caso no sería aplicable a escrituras sólo de obra nueva). La primera interpretación parece la más sólida.

        Como de la licencia no se deducen los datos de cada uno de los pisos o locales, habrá de ser el certificado técnico el que aporte las necesarias precisiones al respecto.

        Por tanto, en Cataluña, el espacio «voluntario» para la ampliación de descripción sería obligatorio y los Arquitectos deberán detallar cada una de las entidades del Inmueble, según luego se expondrá al explicar cómo rellenar dicho apartado.

      2. En Cataluña sí se admite la referencia a «modificaciones del proyecto debidamente aprobado», pero si se hace referencia a las mismas deberá justificarse su aprobación. Sobre este punto se volverá al referirse al «Proyecto».

      3. En Cataluña, inicialmente se habla de «acompañar» los documentos a la escritura. Pero luego se aclara que deben quedar testimoniados en la misma. Por tanto, creemos que es aplicable en el aspecto formal de incorporación la norma general.

        Vale...

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