La protección de los adquirentes de buena fe frente a la ejecución de sentencias que ordenan la demolición de inmuebles
| Autor | Antonio Ezquerra Huerva |
| Cargo del Autor | Profesor titular de Derecho Administrativo. Universidad de Lérida |
| Páginas | 873-888 |
Page 873
Por mor del apartado Tres de la Disposición Adicional Tercera de la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la Ley Orgánica del Poder Judicial, se introdujo en el art. 108 LJCA un nuevo apartado 3, referido a la ejecución de sentencias contencioso-administrativas que ordenan motivada-mente la demolición de inmuebles construidos en contra de la legalidad, así como la reposición de la realidad física alterada a su estado originario. La novedad introducida por esta nueva disposición legal consiste fundamentalmente en sujetar la ejecución de dichas sentencias a una condición suspensiva consistente en la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe afectados por dicha demolición, salvo que una situación de peligro inminente lo impida. Para un mejor conocimiento del precepto y un más fácil seguimiento del presente estudio, resulta conveniente su transcripción:
"El juez o tribunal, en los casos en que, además de declarar contraria a la normativa la construcción de un inmueble, ordene motivadamente la demolición del mismo y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada exigirá, como condición previa a la demolición, y salvo que una situación de peligro inminente lo impidiera, la prestación de garantías suficientes para responder del pago de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe".
Las presentes páginas obedecen al objetivo de aportar algunas reflexiones generales acerca del sentido y la inteligencia del citado precepto, el cual, como una simple lectura inicial permite comprobar, plantea no pocos interrogantes,
Page 874
tanto en relación con el concreto significado de algunas de sus previsiones como, sobre todo, y aunque sea tal vez menos evidente, desde la perspectiva de su adecuación constitucional.
La primera labor que conviene acometer en orden a una correcta comprensión del nuevo art. 108.3 CE consiste en intentar averiguar cuál es el sentido a que obedece. Al respecto, y tal como se deriva de su propia redacción, puede decirse que la finalidad del precepto no es otra que dispensar protección a aquellas personas que han adquirido un inmueble de buena fe y, con posterioridad, una sentencia judicial ha ordenado motivadamente su demolición por considerarla ilegal y, por supuesto, no susceptible de legalización. Se considera en ese caso que la ejecución de la sentencia, esto es, el derribo de la edificación ilegal, debe condicionarse a la efectiva prestación de las garantías correspondientes al pago de las indemnizaciones que puedan corresponder a aquellos adquirentes de buena fe que, lógicamente, van a verse privados de su propiedad obtenida conforme a la legalidad. El precepto se dirige, así pues, a salvaguardar las legítimas expectativas indemnizatorias de los adquirentes de buena fe.
Se pretende de ese modo dar respuesta a una realidad al parecer bastante habitual en los últimos años en España, por la que ciudadanos -principalmente jubilados extranjeros- que habían comprado viviendas confiando en la legalidad de la edificación han visto cómo sentencias judiciales ordenaban su derriba-miento, viéndose abocados al correspondiente litigio civil con los promotores correspondientes o, en su caso, al respectivo expediente de responsabilidad patrimonial de la Administración, a efectos de verse debidamente compensados por los evidentes daños y perjuicios sufridos. Basta una simple búsqueda en Internet o el seguimiento de la prensa para comprobar la relativa habitualidad de la situación descrita, y de cómo esta es fruto de la especulación y la burbuja inmobiliaria que han caracterizado al conjunto de España en general y la costa levantina y andaluza en particular en tiempos recientes1. De hecho, es destaca-ble que el propio Parlamento Europeo es bien consciente de la existencia de esta problemática, hasta el punto de que ha llegado a pedir a las autoridades españo-
Page 875
las la adopción de medidas de protección a los adquirentes de buena fe que han visto declaradas ilegales las propiedades de que se trate2.
A fin de dispensar protección a los indicados afectados que además de perder su inversión se veían privados de su vivienda, el legislador estatal llevó a cabo dos reformas en idéntico sentido. Por un lado, mediante la Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo, se modificó el apartado 3 del art. 319 del Código Penal, en sede de "Delitos contra la ordenación del territorio y el urbanismo", dándole la redacción vigente en la actualidad, a cuyo tenor: "En cualquier caso, los jueces o tribunales, motivadamente, podrán ordenar, a cargo del autor del hecho, la demolición de la obra y la reposición a su estado originario de la realidad física alterada, sin perjuicio de las indemnizaciones debidas a terceros de buena fe y valorando las circunstancias, y oída la Administración competente, condicionarán temporalmente la demolición a la constitución de garantías que aseguren el pago de aquellas. En todo caso, se dispondrá el decomiso de las ganancias provenientes del delito cualesquiera que sean las transformaciones que hubieren podido experimentar". En la línea de cuanto llevo expuesto, resulta particularmente significativa la argumentación parlamentaria que sirvió para justificar esta reforma penal. En concreto, la nueva redacción del precepto es fruto de la enmienda núm. 300 presentada por el Grupo Parlamentario Entesa pel Progrés de Catalunya (GPEPC) en el Senado, al Proyecto de la que finalmente fue aprobada como Ley Orgánica 1/2015, de 30 de marzo, de reforma del Código Penal3. Y en defensa de la indicada enmienda en el Pleno de la Cámara Alta, el senador Díaz Tejera afirmaba lo siguiente: "Presentábamos una enmienda al artículo 319 del Código Penal que nos presentaban distintos afectados en diversas regiones de la geografía española, que eran terceros adquirientes de buena fe y afectados porque el juez había ordenado la demolición de su edificio debido a que no contaba con la licencia correspondiente. Esas personas, generalmente pensionistas europeos que habían adquirido de buena fe esas viviendas, se encontraban con que formalmente les daban la razón, les decían que no habían cometido ningún error y que todo se ajustaba a derecho pero, en términos reales, se demolía la vivienda, no recibían indemnización y se veían en la calle, habiendo perdido el dinero y la vivienda. [.]
Por eso, planteábamos la posibilidad de que la orden de demolición del juez de lo Penal
Page 876
se condicionara a la percepción de la indemnización correspondiente para, al menos, compensar de algún modo la pérdida de la vivienda"4.
Poco después de aprobada la reforma del Código Penal apuntada, se acometió la reforma legislativa por la que se introdujo el nuevo art. 108.3 LJCA a que se refieren las presentes reflexiones. El precepto tiene su origen parlamentario, más exactamente, en las enmiendas núm. 130 y 279, presentadas en el Senado respectivamente por los Grupos Parlamentarios Socialista (GPS) y Entesa pel Progrés de Catalunya (GPEPC). En ambos casos, la motivación dada a las enmiendas -finalmente aprobadas por la Cámara- fue introducir en el ordenamiento jurídico una "mejor técnica en aras de fomentar la seguridad jurídica y el tráfico jurídico para proteger el derecho de propiedad y, de forma análoga al cambio introducido en el Código Penal para proteger a terceros adquirentes de buena fe"5.
Con esta última reforma de la LJCA el legislador parece pretender, en fin, impedir la continuidad de la muy fundamentada y consolidada jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo según la cual la presencia de terceros hipotecarios de buena fe que pudieran verse perjudicados por la demolición de un inmueble ilegal resulta un dato irrelevante a efectos de cumplimiento de la sentencia que declara la ilegalidad del inmueble. Son muy numerosos, en efecto, los pronunciamientos del Tribunal Supremo en que se sienta dicha doctrina jurisprudencial, jurídicamente lógica por demás. En concreto, el Alto Órgano Judicial ha venido entendiendo en todo momento que los terceros adquirentes de un inmueble cuya demolición se ordena judicialmente no se hallan en modo alguno protegidos por el art. 34 de Ley Hipotecaria, toda vez que en aplicación del principio de subrogación, los derechos y deberes urbanísticos adquieren lo que podemos calificar como "carácter propter rem", de suerte que son asumidos por el nuevo adquirente. En ese sentido, el Tribunal Supremo ha considerado de manera uniforme que la defensa de sus intereses por parte de los indicados terceros de buena fe ha de llevarse a cabo "por otros cauces, cuales pueden ser los conducentes a dejar sin efecto, si aún fuera posible, la sentencia de cuya ejecución se trata, o a resolver los contratos por los que adquirieron, o a obtener del responsable o responsables de la infracción urbanística, o del incumplidor de los deberes que son propios de dichos contratos, el resarcimiento de los perjuicios irrogados por la ejecución"6. Con el nuevo art. 108.3 LJCA, dicha doctrina jurisprudencial se...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba