Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda con arreglo al Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero. El problema de la enajenación de la vivienda arrendada durante la prórroga extraordinaria

AutorTeresa Asunción Jiménez París
CargoProfesora contratada Doctora de Derecho civil Acreditada a Profesor titular de Universidad Universidad Complutense de Madrid
Páginas1886-1904
1886 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1886 a 1904
1.7. Concursal
Prórroga extraordinaria de los contratos
de arrendamiento de vivienda con arreglo
al Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero.
El problema de la enajenación de la vivienda
arrendada durante la prórroga extraordinaria
Extraordinary extension of housing lease
contracts in accordance with Royal Decree-
Law2/2021, of January 26. The problem
of the disposal of the rented dwelling during
the extraordinary extension
por
TERESA ASUNCIÓN JIMÉNEZ PARÍS
Profesora contratada Doctora de Derecho civil
Acreditada a Profesor titular de Universidad
Universidad Complutense de Madrid
RESUMEN: El Real Decreto Ley 2/2021 modifica de nuevo el ar tícu lo2 del
Real Decreto Ley 11/2020 a efectos de que aquellos contratos de arrendamiento
que venzan entre el 2 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del Real De-
creto Ley 11/2020 y el 8 de mayo de 2021 (fecha en que concluye el segundo
estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre
y prorrogado por el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre), puedan ser
prorrogados extraordinariamente por un periodo de 6 meses a contar desde la
fecha de vencimiento. Dicha prórroga debe ser solicitada por el arrendatario,
siendo entonces forzosa para el arrendador, salvo que las partes la excluyan por
un acuerdo de novación modificativa o extintiva del contrato que podría tener el
alcance y contenido determinado por las partes (art.1255 CC). La naturaleza de
esta prórroga es la de una prórroga convencional forzosa, quedando excluido el
carácter de prórroga legal o tácita, por lo que las normas de la Ley 29/1994, en
redacción dada por Ley 4/2013, relativas a la enajenación voluntaria y forzosa
de la vivienda arrendada (arts.13 y 14 LAU) no resultan de aplicación, debiendo
remitirse la regulación de esta cuestión al Código civil como derecho supletorio
(art.4.2 Ley 29/1994, en redacción dada por Ley 4/2013) y por lo tanto al ar tícu-
lo1571 del Código civil, que establece el derecho del comprador a la extinción
del arriendo y la posibilidad del arrendatario de exigir una indemnización de
daños y perjuicios al arrendador-vendedor. La prórroga extraordinaria excluiría
la aplicación de la suspensión del lanzamiento por expiración del contrato en
caso de arrendatario vulnerable, la cual solo podría producirse para aquellos
procedimientos basados en la expiración del contrato entre el 14 de marzo de
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1886 a 1904 1887
Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda con arreglo ...
2020 y el 1 de abril de 2020, fechas durante las cuales pudo producirse una
situación de vulnerabilidad derivada de los efectos del COVID-19 sin existir la
posibilidad de prorrogar forzosamente la estancia del arrendatario y su familia
en la vivienda arrendada.
ABSTRACT: Royal Decree Law 2/2021 modifies again article 2 of Royal Decree
Law 11/2020 so that those lease contracts that expire between April 2, 2020, the
date of entry into force of Royal Decree Law 11/2020 and on May 8, 2021 (the
date on which the second state of alarm declared by Royal Decree 926/2020, of
October 25 and extended by Royal Decree 956/2020, of November 3, ends), may be
extended extraordinarily for a period of 6 months from the expiration date. Said
extension must be requested by the lessee, being then obligatory for the lessor, un-
less the parties exclude it by means of a modification or termination agreement
of the contract that could have the scope and content determined by the parties
(art.1255 CC). The nature of this extension is that of a forced conventional ex-
tension, the nature of a legal or tacit extension being excluded, therefore the rules
of Law 29/1994, in the wording given by Law 4/2013 relating to voluntary and
forced sale of the rented dwelling (arts.13 and 14 LAU) are not applicable, and the
regulation of this issue must be referred to the Civil Code as a supplementary right
(art.4.2 Law 29/1994, in the wording given by Law 4/2013) and by therefore to
article 1571 del Código civil, which establishes the right of the buyer to extinguish
the lease and the possibility of the lessee to demand compensation for damages
from the lessor-seller. The extraordinary extension would exclude the application
of the suspension of the launch due to the expiration of the contract in the case
of a vulnerable tenant, which could only occur for those procedures based on the
expiration of the contract between March 14, 2020 and April 1, 2020, dates during
which a situation of vulnerability could have arisen derived from the effects of
COVID-19 without the possibility of forcibly extending the stay of the tenant and
his family in the rented home.
PALABRAS CLAVE: Arrendamientos urbanos. Epidemia del COVID-19. Pró-
rroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento.
KEY WORDS: Urban leases. COVID-19 epidemic. Extraordinary extension of
lease agreements.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL: 1. RE-
GULACIÓN DE LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA TRAS EL REAL DECRETO LEY 2/2021. 2. ¿ES
PRECISO QUE EL INQUILINO SEA UN ARRENDATARIO VULNERABLE PARA PODER EJERCITAR EL DE-
RECHO A LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA? 3. NATURALEZA DE LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA
Y OPONIBILIDAD A TERCEROS ADQUIRENTES DE LA MISMA EN CASO DE VENTA VOLUNTARIA DE LA
VIVIENDA ARRENDADA. 4. PRÓRROGA EXTRAORDINARIA Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE LA VIVIENDA
ARRENDADA. 5. LA PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXCLUYE LA
MEDIDA DE SUSPENSIÓN DEL LANZAMIENTO EN CASO DE DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL CONTRA-
TO.—III.CONCLUSIONES.—IV. BIBLIOGRAFÍA.

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