La propietat horitzontal. Problemática general

AutorAntonio Cumella Gaminde
CargoRegistrador de la Propitat. Vocal de la Secció de Dret Patrimonial de la Comissió de Codificació de Catalunya
Páginas53-67
  1. INTRODUCCIÓ

    1. L'esdevenir historicolegislatiu de la propietat horitzontal

      És possiblement l'exemple més significatiu en el món del dret privat de retard legislatiu. No només en l'actualitat sino, fins i tot, des de la seva regulado original continguda en el Codi Civil: ja l'any 1889 la propietat de cases per pisos era un fenomen socialment conegut i legalment oblidat. L'article 396 de dit eos legal es va limitar a aproximarse a la institució(1), i aquí va acabar tot.

      L'incendi de Santander i, sobretot, els danys produíts per la Guerra del 36 van impulsar la reforma del Codi Civil. La Llei de 26 d'octubre de 1939 -com ressalten els autors- va contribuir a precisar la naturalesa jurídica de la propietat horitzontal en separarla de la comunitat per afrontar la regulació jurídica d'una institució complexa.

      Com és sabut, la primera Llei específica sobre la materia va aparèixer al marge del Codi Civil. La Llei 49/1960, de 21 de juliol, de Propietat Horitzontal, va reformar, pero, els arricies 396 i 401 del text codificat i 8 i 107 de la Llei Hipotecaria. Ara bé, des de l'any 1960 fins avui dia (i ja han passat 41 anys) la seva redacció s'ha mantingut molt similar. Les modificacions experimentades al llarg d'aquest temps han estat sempre fragmentáries i puntuals, almenys fins a la Llei 8/1999, de 6 d'abril.

      Així, la Llei 2/1988, de 23 de febrer, va retocar els arricies 9, 15, 16 i 20; la Llei 3/1990, de 21 de juny, l'article 16; i la Llei 10/1992, de 30 d'abril, de Mesures Urgents de Reforma Processal, l'article 17.

      La citada Llei 8/1999, de 6 d'abril, és sens dubte el projecte d'acostament a la realitat social més intens fins ara realitzat. Tanmateix -i aquí radiquen sempre les crítiques que es realitzen- aquest resultat legislatiu neix en relació a necessitats concretes i determinades, respon a aspectes conjuntarais i, el que és pitjor, no afronta una regenerado global que definitivament recondueixi a la doctrina jurisprudencial i a la pràctica notarial i registral a la seva vertadera funció interpretativa i aplicadora de normes legals.

      Cert és que les preocupacions que assenyala l'Exposició de Motius de la Llei 8/1999 eren peremptóries, i que les solucions per a elles proposades son lloables, pero la regulado de la propietat horitzontal com a fenomen de primer ordre en la societat actual va més enllà d'atorgar respostes ais problemes de l'excessiva rigurositat de la regla de la unanimitat, o d'afrontar amb èxit allò que es denomina «lluita contra la morositat». La flexibilitat, dinamisme i eficacia que s'arroga l'Exposició de Motius semblen suggerir la presencia d'una Llei renovada, completa, amb mires de futur. Pero no. És la mateixa Llei, millorada en algunes qüestions, pero amb additaments circunstancials (fins i tot epidérmics, com l'article 24 que s'integra en el nou Capítol III sota la rúbrica «del règim deis complexos immobiliaris privats»), i sobretot amb les deficiéncies perpètues que es van arrossegant des de l'any 1960 en una Llei asistemática i imprecisa.

    2. El camí a recorrer: una regulació de la propietat horitzontal per al segle xxi

      La regulado de la propietat horitzontal ja ha deixat de ser una simple qüestió de dret privat, en el qual s'entremesclen amb més o menys complexitat únicament els drets deis particulars que resideixen a 1'immoble. Aquesta és una materia especialment sensible, per un costat, amb altres branques del dret (especialment el dret administratiu en la seva vessant urbanística) i, per un altre, amb les mesures de política económica (que no oblidem, en alguna ocasió, s'han projectat en normes jurídiques)(2).

      Tampoc es calibren suficientment les llacunes de qué pateix la regulació existent quan oblidem que la finalitat última deis edificis dividits en régim de propietat horitzontal és fer realitat drets reconeguts constitucionalment: el dret a un habitatge digne i adequat (art. 47 CE), i el dret a la llibertat d'empresa en una economia de mercat (art. 38 CE).

      I de manera singular per als habitatges, correntment l'adquisició dels mateixos és el producte d'una negociació, si bé concertada individualment, també indissolublement unida a restriccions i limitacions preestableces peí promotor immobiliari en uns estatuts d'elaboració unilateral, que lluny de conformar i preparar el funcionament futur de la comunitat de propietaris, s'utilitzen com a reserva abusiva i immutable de privilegis personals.

      Tot aixó fa necessària una regulació. Una Llei que sigui capaç de protegir els interessos de qui contactin amb la propietat horitzontal, és a dir, de tots els ciutadans, ja sigui en la seva projecció de cobrir les seves necessitats personals com en la de desenvolupar les seves previsions empresarials. I tot aixó, a més a més, sense limitar de manera innecessària l'activitat d'aquells que fomenten la construcció d'immobles sotmesos a tal régim (ja s'encarrega l'ordenació urbanística de ferho) i sense oblidar el dret actual i futur deis adquirents d'aquells (dels denominats «consumidors immobiliaris»). Aquesta tasca legislativa, de singular dificultat (com ho demostren els ja excessius projectes legals que varen finar en fase de preparació) sembla ser que hagués d'articularse mitjançant dues línies básiques d'actuació:

      1) La primera, recollint tots aquells aspectes mancats de regulació, i que es demanden amb urgència.

      2) La segona, millorant, clarificant i resolent algunes matéries ja regulades, pero que en la praxi diaria s'han revelat font continua de conflictes.

      Amb aquestes dues línies de treball legislatiu es pot resumir la tasca que resta per realitzar? Definitivament no. Si concentrem els esforços de nou en «recollir aspectes que es demanden amb urgencia» (línia d'actuació primera) i en «millorar, clarificar i resoldre matéries conflictives» (línia d'actuació segona) tornarem a incórrer en els mateixos errors que hem posat en relleu amb anterioritat. Aspectes nous i matéries conflictives existiran sempre com a factor ineludible, i en el seu moment hauran de tenir acollida legal. El que cal proposar ara és invertir la justificació del quefer normatiu: de la conjuntura a l'estructura, de les solucions urgents a l'estabilitat com a solució de futur.

      Tampoc és fácil, ni molt menys, sistematitzar en uns quants preceptes la infinitat de problemes i de supósits de fet que generen les comunitats d'edificis dividits en propietat horitzontal. Pero tampoc una regulació casuística cree que arregli o ajudi a assentar les bases de la citada estabilitat. Volem oferir ara un marc juridicosistemátic coherent, i que s'encarregui el temps d'alterar i d'ampliar el seu contingut concret.

      No hi ha una visió més descoratjadora que la d'observar unes lleis les Exposicions de Motius de les quals (algunes brillantíssimes, per cert, com la de la Llei de 21 de juliol de 1960) reiteren una i altra vegada les necessitats que intenten cobrir i la seva autoatribució d'ordenació completa.

      Doncs bé, aquesta seria la filosofía que ha d'impregnar aquesta tasca legislativa, ja iniciada en el si de la Secció de Dret Patrimonial de la Comissió de Codificació de l'Observatori de Dret privat de Catalunya. I ara anem a aspectes concrets de la regulació, segons l'esborrany d'avantprojecte que s'está elaborant en dita Secció de Dret Patrimonial.

  2. ÁMBIT D'APLICACIÓ DE LA LLEI DE PROPIETAT HORITZONTAL

    El projecte de regulació de propietat horitzontal proposa recollir les tres situacions:

    1) Comunitat de Propietaris amb títol constitutiu (la propietat horitzontal en la qual s'ha atorgat degudament el títol constitutiu). En aquesta funcionará el règim de forma ordinaria, amb una aplicació plena deis preceptes legals i estatutaris.

    2) Comunitat de propietaris sense títol constitutiu: la propietat horitzontal de fet. L'admissió de la figura va tenir lloc en la Llei estatal després de la reforma de l'any 1999. Com assenyalen els autors, aquesta plasmació és conseqüéncia dels dictats de la jurisprudència, que l'havia preconitzat per evitar l'atorgament unilateral del títol constitutiu peí promotor quan ja s'havien alienat amb anterioritat algun dels pisos o locals. Constitueix un deis conflictes més freqüents en la fase de promoció deis edificis: a efectes de finançar la construcció que s'está realitzant s'inicia l'alienació en document privat deis diferents departaments; registralment, en canvi, l'empresa promotora segueix figurant com a titular de rectificació i l'atorgament del règim que realitza per ella sola accedeix sense problemes ais Llibres del Registre. Tanmateix, si la realitat demostra que es donen tots els pressupostos de fet per tal que la propietat horitzontal existeixi i, entre ells, la pluralitat de propietaris, aquesta quedará ja sotmesa, tot i que parcialment, al régim jurídic propi i, per tant a l'exigéncia que el títol constitutiu sigui atorgat per tots els copropietaris(3).

    3) La prehoritzontalitat.

    Tradicionalment ha estat vedada per la legislado urbanística i per la hipotecaria, així com per la D.G.R.N. en les ocasions en qué ha hagut de resoldre sobre el seu accés registral (v.gr. Resolucions de 13 de maig de 1987 i 18 de gener de 1988).

    Com es pot ende vinar fàcilment la situació de prehoritzontalitat s'interrelaciona amb la problemática de la propietat horitzontal de fet. Quina importància posseeix l'atorgament del títol constitutiu? Quina transcendència té el fet que l'obra nova, previa o simultánia a la propietat horitzontal, es trobi efectivament acabada o almenys iniciada? Indica Ávila Navarro que la citada proscripció només persegueix evitar la possibilitat d'engany al tercer que adquireix un pis o local sota l'errónia idea que aquest es trobi acabat.

    Avui dia aquest sistema prohibitiu de la prehoritzontalitat no pot seguir mantenintse, i les raons que aconsellaven que l'edificació, com a suport físic de la propietat horitzontal, es trobés iniciada en la seva fase constructiva ni eludeix els problemes que intenta subsanar ni respon a la realitat actual del tráfic immobiliari.

    Básicament...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR