La propietat horitzontal estesa La urbanización privada desde el punto de vista del objeto de Derecho
| Autor | Ignacio Gomá Lanzón |
| Cargo | Notari de Girona |
| Páginas | 115-128 |
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PROPIEDAD, PROPIEDAD HORIZONTAL Y PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
El tema del que me toca disertar es la regulación de la llamada propietat horitzontal estesa (en adelante, PHE) y que se contiene en el Anteproyecto de Ley de la Segunda Ley del Código Civil de Cataluña, por el cual se aprueba la estructura y el contenido del Libro Quinto.
Razones del tiempo atribuido a la ponencia y de extensión de la materia estudiada aconsejan limitar la exposición, y así advierto que me voy a centrar especialmente en las materias jurídico-reales y, en particular, en el análisis de la cuestión desde el punto de vista del objeto de derecho.
Bajo la denominación de PHE, en castellano 'propiedad horizontal tumbada', el anteproyecto quiere referirse a una de las fórmulas jurídicas que la doctrina usó para resolver las complicadas relaciones jurídicas que nacen alrededor de las realidades físicas que desde antiguo se han venido llamando urbanizaciones privadas. Ahora bien, esta expresión es equívoca, pues como señala GETE ALONSO1, bajo ella cabe distinguir una actividad la de urbanizar: la conversión material del suelo y un resultado un núcleo de población con un determinado régimen jurídico de propiedad privada y mientras la primera se rige básicamente por normas de Derecho público, el segundo es regulado por la norma civil. Es decir, que el término de privada no puede aplicarse a la primera acepción, la urbanización en sí, sino a la segunda, el régimen jurídico bajo el que se organiza el funcionamiento del conjunto urbanizado, que es la que nos interesa.
Desde el punto de vista jurídico, su tratamiento es muy reciente, porque la realidad a la que responde es, también, de nueva creación. En efecto, desde la antigüedad hasta hace pocas décadas, la simplicidad de los edificios y demás estructuras arquitectónicas, apropiada para una sociedad agrícola y ganadera, no exigía del legislador complicadas creaciones jurídicas, siendo suficiente el concepto romano de propiedad y sus limitaciones a través de derechos reales limitados como la servidumbre, el usufructo, etc.
No obstante, en ocasiones, la simplicidad original se transforma en estructuras más complejas por necesidades económicas y sociales concretas: el censo enfitéutico, con la división del dominio en directo y útil (reflejo de estructuras feudales); la llamada 'propiedad pro diviso', aludiendo a los casos en que el dueño del suelo y el del vuelo son personas distintas, como puede ocurrir en la superficie, los montes, las viñas, etc.; las comunidades de aguas, de pastos, y otras semejantes (manifestación de las propiedades comunales de origen germánico).
Pero, en el siglo XX, el crecimiento económico consecuencia de la revolución industrial del XIX impulsa unos movimientos migratorios a las ciudades, que comienzan a aumentar su tamaño2. Paralelamente, el desarrollo económico empieza a producir, al menos en Occidente, un aumento del nivel de vida que propicia la consolidación de una clase media que demanda bienes y servicios y, en particular en nuestro país, una vivienda en propiedad, eje sobre el que gira el triunfo social, la economía familiar y a consecuencia de ello, la del país.
Estos cambios sociales y económicos tienen evidentes consecuencias jurídicas: todas las instituciones agrarias, como el censo, desaparecen progresivamente, mientras que el desarrollo de la construcción y de las grandes ciudades, combinado con la escasez del suelo, da lugar al nacimiento de la propiedad horizontal, mediante la cual se da cumplida respuesta a la necesidad social ampliamente sentida de acceder a la propiedad de la vivienda.
La propiedad horizontal, sólo intuida por el Código Civil, tiene entrada en nuestra legislación con la reforma de éste operada por ley de 26 de octubre de 1939 y se consagró definitivamente, ya fuera del Código en la ley de 21 de julio de 1960. Constituyó un éxito porque mediante una acertada combinación de elementos privativos y comunes es un medio adecuado para obtener el máximo aprovechamiento de la unidad arquitectónica constituida por la edificación aislada.
Ahora bien, lo cierto es que ya en los años sesenta, cuando empieza a regir la ley, la enorme expansión del fenómeno urbanístico y constructivo que se estaba produciendo supera el concepto de edificio aislado y empieza a crear estructuras más complejas (formadas por varios edificios), o más extensas (desarrolladas horizontalmente). Este fenómeno, como señala DELGADO TRUYOLS3, se produce:
-Por la necesidad de abaratar costes, compartiendo elementos y servicios comunes. Por el alejamiento de las nuevas construcciones de los centros clásicos de las grandes ciudades, que están saturados urbanísticamente, compensando esta lejanía con una cantidad mayor de servicios complementarios.
-Por la enorme expansión del fenómeno vacacional, que centra parte de su oferta en este tipo de complejos4.
Ante estas nuevas realidades, la ley de propiedad horizontal de 1960, desarrollada sobre el principio de verticalidad y de unidad de edificio, y con sus escasos 21 artículos, se revelaba un instrumento insuficiente, y, como es bien conocido, ello dio lugar a numerosas propuestas doctrinales encaminadas a afrontar su tratamiento legal. Entre ellas cabe destacar:
- Las soluciones asociativas, atribuyendo a una persona jurídica la propiedad de los elementos comunes, que obligaba a vincular la propiedad de las parcelas privativas a la pertenencia a una asociación o sociedad.
- Las soluciones jurídico reales, como las recíprocas servidumbres, copropiedad ordinaria de los elementos comunes, titularidades ob rem. Pero todas ellas fueron desechadas, porque el núcleo de la idea de la propiedad horizontal 'la coexistencia de un objeto de derecho unitario con derechos de propiedad sobre sus partes integrantes habilitadas a su vez como objetos susceptibles de propiedad separada y especial' resulta particularmente adecuado para resolver la mayor parte de los problemas que estas nuevas realidades planteaban. Como es sabido, fue nuestro compañero SAPENA TOMÁS quien en 1967 afirmaba que en las urbanizaciones privadas «hemos tumbado la propiedad horizontal», poniendo de relieve que lo determinante no es ya la verticalidad en la construcción o la extensión superficial de la misma, sino la peculiar relación jurídica funcional entre propiedad separada y los elementos comunes, definida en el artículo 396 del Código Civil5.
Esta tesis de SAPENA fue la aceptada por el Simposio de Valencia de 1972 con el nombre de 'propiedad horizontal tumbada' y recibió la bendición hipotecaria en la Resolución de La Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de abril de 1980 que recogió la práctica notarial y la registral del triple folio (uno para la finca total, otro para el edificio y otro para cada departamento).
La jurisprudencia optó también por entender aplicable la ley de propiedad horizontal, pero con una importante oscilación: en unas ocasiones consideró que se aplicaba analógicamente (lo que implica que no es la misma realidad) y en otras ocasiones directamente, entendiendo que la figura encuentra 'justo acomodo' en esta ley (lo que presupone que sí es lo mismo).
Sin embargo, existen importantes diferencias, podríamos decir físicas, que separan el edificio singular del conjunto inmobiliario extendido superficialmente:
- La mayor independencia de los elementos privativos exige una mayor flexibilidad en la estructura y en la organización.
- Los elementos comunes no presentan la inmediatividad y accesoriedad que tienen en los edificios (pueden estar alejados). Este es para mí el quid de la cuestión y donde quiero centrar mi análisis: el problema de si desde el punto de vista objetivo, propiedad horizontal y urbanización privada, son equivalentes, y el tratamiento que desde esta perspectiva ofrecen la ley, en su reforma de 1999, y el anteproyecto de ley catalán.
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LA URBANIZACIÓN PRIVADA DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL OBJETO DE DERECHO: EL ANTEPROYECTO DE 1991 Y LA REFORMA DE 1999
Desde punto de vista dogmático, creo que serán útiles las categorías contenidas en el altamente técnico, pero fracasado, Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios de 1991, que han sido luego recogidos por parte de la doctrina6,
La primera categoría de la que es preciso partir es un concepto omnicomprensivo, el de conjuntos inmobiliarios, que se puede definir como los conjuntos de derechos autónomos sobre distintas unidades inmobiliarias en los que la razón de la conjunción es que la titularidad de cada uno tiene anejo un derecho de participación en una comunidad especial (comunidad accesoria) sobre elementos o derechos de utilidad común7.
Los elementos esenciales del conjunto son: - la existencia de una propiedad separada. - que estas propiedades separadas tienen como anejo inseparable una participación en la comunidad accesoria, que es una comunidad especial, diferente de la ordinaria, porque no hay derecho de retracto ni acción de división.
Ahora bien, dentro del concepto de conjunto inmobiliario cabe distinguir: - los conjuntos inmobiliarios en que los diversos derechos principales recaen como dominios, sobre diversas partes integrantes de una misma cosa susceptibles de aprovechamiento independiente o sobre determinada utilidad de la cosa; y a la vez, la cosa, de algún modo, sigue siendo común a todos los titulares de estos derechos. Por ejemplo, la propiedad horizontal, las comunidades de garages.
- los conjuntos inmobiliarios en los diversos derechos principales son dominios que recaen respectivamente sobre cosas que en lo principal son independientes entre sí. Por ejemplo, los complejos inmobiliarios privados o las medianerías.
Es decir, el eje está en el principio de unidad de parcela de manera que la diferencia esencial entre la propiedad horizontal y la urbanización privada está en si las diver- sas unidades inmobiliarias que forman parte de ellas son o no partes de una misma cosa, más amplia:
- en el caso de la propiedad horizontal, el...
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