Propiedad sobre pisos y habitaciones
| Autor | La Redaccion |
| Páginas | 406-422 |
Propiedad sobre pisos y habitaciones 1
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La redacción del artículo 396 y del párrafo final del artículo 398 del Código civil, unida al principio jurídico que atribuye las ventajas a quien soporta los gastos, y el espíritu que informa los artículos 575 y siguientes, relativos a la servidumbre de medianería, nos inclinan a una construcción jurídica que, si bien compleja y, por lo tanto, generadora de múltiples y graves conflictos entre los comuneros, responde a los dictados de la equidad. Según aquélla, no todas las partes comunes del edificio han de pertenecer a la totalidad de los copartícipes, sino que al lado de la copropiedad general sobre las paredes maestras, tejado, portal y solar, existen otras copropiedades especiales entre los dueños de dos o más pisos, como el tillado del piso superior, que a la vez sirve de cielo raso al inferior ; la escalera principal que sirve únicamente a dos viviendas ; la de servicio, cuyos tramos sirvan a dos, tres o más. Al objeto de fijar el número de copartícipes facultados para realizar ciertas obras y obligados a satisfacer su importe, será necesario atender en cada caso al interés directo que en las mismas tienen, a la utilización o aprovechamiento ordinarios y al papel que la respectiva sección o elemento del edificio juegue en su conservación y estabilidad. Este criterio se refleja en las tres reglas del repetido artículo 396 de nuestro Código civil, porque así comoPage 407en la primera impone a todos los propietarios la obligación de contribuir a las obras necesarias en las paredes maestras y medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común, y en la segunda extiende la obligación al pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policía comunes a todos, declara en la tercera que la escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo ; la que desde el primer piso conduce al segundo se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajo y primero, y así sucesivamente.
De conformidad con esta interpretación, a los dueños de los pisos primero y segundo, por ejemplo, corresponderá el arreglo de la sección horizontal que separa a sus respectivas propiedades ; cada propietario costeará el suelo de su piso, según el terminante precepto del Código civil, y las obras del cielo raso, podríamos añadir. La solución no es tan clara cuando se trata de las bóvedas, vigas o pontones que sirven de piso a una planta y de techo a otra, pues en unas legislaciones se consideran de la propiedad del piso superior, en otras del inferior, y en algunas se reputan como partes del superior, pero estableciendo que el propietario del inferior debe contribuir por mitad a su reparación y construcción.
Para nosotros, en este caso, como cuando se trata de reparar un tabique medianero entre la derecha y la izquierda de un piso, la construcción es un negocio privativo de los dos copartícipes, a menos que, por la importancia de las obras respecto de la solidez del edificio, afecte a toda la comunidad.
Como nuestro Código no contiene ningún precepto especial relativo al uso de las cosas comunes en las casas divididas por pisos, debe aplicarse la norma general del artículo 394, a cuyo tenor cada partícipe sólo podrá servirse de aquéllas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarla según su derecho. No nos parece tan adecuado a la hipótesis estudiada el contenido del artículo 397 Que a la letra, dice : «Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.» Esta disposición es perfectamente aplicable a las copropiedades pro indiviso, en las que los derechos de los copartícipes son cualita-Page 408tivamente idénticos, pero no a los tipos de comunidad pro diviso, en que las facultades de cada titular se condensan en ciertas porciones del edificio y adquieren una densidad superior a la de sus compañeros. Nada más natural que la autorización concedida por las leyes y los Tribunales a un copropietario para realizar, sin el consentimiento de los demás, las modificaciones de la cosa común que no lesionen los derechos recíprocos ni disminuyan la solidez de la casa o modifiquen su destino. Así se desprende de la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de Septiembre de 1896, que declaró no haberse alterado la esencia de la cosa común ni haberse dispuesto de ella contra su destino al sustituir el antepecho de un balcón por un mirador de cristales en la fachada de una casa dividida por pisos, si bien la privación de algunas vistas a la calle ocasionada al dueño del piso superior con tal motivo, implicaba un perjuicio que no hay derecho a ocasionar.
Como corolario de las anteriores afirmaciones y con las reservas implícitas en las mismas, nos permitimos indicar que el propietario de un piso puede abrir en las paredes maestras chimeneas o nichos, apoyar en ellas conducciones y tubos para aguas, gas, electricidad, evacuación de retretes, baños, fregaderos, etc., colocar en las fachadas placas y anuncios, siempre que se acomoden a los dictados de una estética elemental, y transformar los entrepaños en columnas, los dinteles en arcos o los escaparates en puertas, siempre que no destruyan la belleza del conjunto o alteren profundamente el orden arquitectónico de la construcción.
Los Tribunales extranjeros, que han señalado una trayectoria por donde parece marchar nuestra jurisprudencia, han decidido que el propietario de un piso bajo destinado a café no puede abrir en los muros una puerta para el servicio de lavabos destinados a su clientela, aprovechando un pasillo o corredor, porque las ida:; y venidas de los clientes incomodarían extraordinariamente a los otros copropietarios y les privarían, en cierto modo, de aprovechar pacíficamente el edificio ; que tampoco puede un comerciante o industrial rasgar una ventana que da al patio común para mover u desenfardar las mercaderías o embalar sus productos ; que un propietario no puede colocar una marquesina de vidrio o metal para resguardar su tienda de la lluvia y del sol, porque, sobre privar de la vista al piso superior, le expondría a la reverberación de los ra-Page 409yos solares, al polvo acumulado y también a los peligros de un escalo ; que el propietario de unos almacenes y entresuelos, sin salida a la escalera de la casa, necesita la autorización expresa de los copropietarios para abrir una comunicación que ha de servir a su clientela.
Algunas de las decisiones que en otro país estuvieran justificadas por las condiciones climatológicas o por la falta de costumbres normativas, carecen en el nuestro de bases fundamentales y no pueden ser citadas ni aun como precedentes. No sería justo, por ejemplo, privar en Andalucía a los dueños del piso bajo, de la facultad de colocar toldos que sólo se desarrollaran en las horas de sol. Por otra parte, la oposición de un copropietario por razón de la arquitectura, estilo o valor estético del inmueble, sólo deberá ser apreciada cuando las obras proyectadas o realizadas choquen de un modo notable contra el orden de la fachada, como, por ejemplo, si se construyera una delantera de comercio en estilo español antiguo sobre una fachada de orden gótico.
Para terminar este capítulo, advertiremos que la determinación de las cosas cuyo uso pertenezca a varios de los condueños o a todos ellos es una cuestión de hecho que debe resolverse con la mira puesta en el servicio que prestan y en el interés que satisfacen, más que en las inscripciones del Registro, si bien cuando éstas respondan a los pactos constitutivos del régimen, tendrán tina incontrastable fuerza declarativa.
Los autores reputan como cosas comunes el solar, los cimientos, paredes maestras y medianeras, los patios, jardines, pozos, aljibes, bombas, aceras, verjas, puerta de entrada, portal, canales de empalme con el alcantarillado, las redes de agua, gas y electricidad y el techo. Respecto de las escaleras, ascensores, .Lavaderos, pasillos, etc., pueden pertenecer a todos los copropietarios o privativamente a algunos de ellos, en la forma más arriba estudiada.
Para determinar la proporción en que cada propietario debe contribuir al pago de los gastos de conservación o reparación dePage 410las cosas comunes, debemos distinguir, en primer lugar, los deterioros causados por la culpa de uno o varios y los ocasionados por la acción del tiempo, fuerza mayor, caso fortuito y uso normal de las cosas. Los primeros son de cargo de los culpables o negligentes y dan lugar a las indemnizaciones prefijadas en los pactos constitutivos y en los preceptos de los artículos 1.101 y concordantes del Código civil, más bien que a las normas aquilianas recogidas por los artículos...
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