Propiedad horizontal. Segregación y cambio de uso
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: En la división horizontal debe regir la voluntad de los propietarios, como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil, en todo lo que no sea normativa imperativa.
Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura en la que de una finca de división horizontal se segregan dos fincas destinadas a vivienda.
Registrador: Suspende la inscripción porque, al no existir cláusula en los estatutos de la propiedad horizontal que exonere de la necesidad de acuerdo de la junta para la división de elementos privativos, será necesaria la aprobación de la junta por mayoría de tres quintos del total de propietarios que representen los tres quintos de las cuotas de propiedad horizontal
Recurrente: Alega que no es necesario el acuerdo por contar con la licencia municipal y, además, porque las obras ejecutadas no suponen variación de la cuota de participación del inmueble en el edificio donde se encuentra integrado.
Resolución: Desestima el recuro y conforma la calificación.
Doctrina:
Conforme al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal y el criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, "para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad".
Comentario:
VALIDEZ DE LAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS.
1 Tanto la doctrina de la Dirección General (por todas, la Resolución de 12 de febrero de 2016) como la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SS. de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013) admiten la validez de las cláusulas estatutarias que autorizan la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad del acuerdo de la junta.
2 Tal autorización a los propietarios comprende no sólo actuaciones sobre los elementos de su propiedad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también "sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad...
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