Propiedad horizontal rústica
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
En los supuestos en que una finca rústica no se pueda subdividir, la solución será aplicar el sistema de propiedad horizontal rústica que permitirá cuando hay varias edificaciones en terreno rústico, constituir entidades independientes.
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Contenido
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El art. 2 de la LPH dice que esta Ley será de aplicación:
...c) c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
Y el art. 24 de la LPH establece los requisitos:
Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Ahora bien, al complejo inmobiliario privados se llega:
- Constituyéndose en una sola comunidad de propietarios.
- Constituyéndose en una agrupación de comunidades de propietarios.
Es condición, en los terrenos rústicos, que para subdividir, segregar, etc. cada nueva finca resultante de la segregación o división y el resto de finca, en su caso, deben tener una superficie mínima, la denominada unidad mínima de cultivo de secano, de regadío o de bosque.
El problema que se plantea en la práctica es que, a veces, la finca rústica no se puede o no se quiere subdividir, pero hay varios edificios (casas, masías, cabañas, ruinas, etc.) que interesa puedan tener titulares diferentes: ejemplo dar una casa a cada hijo; si no podemos dividir la finca en parcelas por debajo de la unidad mínima de cultivo, la única solución es aplicar el sistema de la propiedad horizontal a este caso y por lo tanto, manteniendo el carácter indivisible de la finca, como pasa con el suelo en que radica una comunidad de vecinos en terreno urbano, constituir el total inmueble en propiedad horizontal, creando como elementos independientes cada edificio o parte de éste y con su espacio normal, jardín, etc. anejo y el resto de la finca, aunque sea de gran superficie ha de quedar como elemento común, inseparable de los elementos privativos (como un jardín, una piscina, la escalera, etc. de un bloque de pisos, o un campo de deportes de una urbanización que adoptare este sistema de propiedad horizontal).
No se puede dejar de decir que, en alguna ocasión, parte de la doctrina estima que la aplicación del presente mecanismo puede implicar de facto una segregación ilegal... pero la doctrina tanto del Tribunal Supremo como de la Dirección General de los Registros y el Notariado han dejado bien claro que, salvo norma autonómica distinta, con la división de un inmueble en propiedad horizontal NO se infringe la norma legal que obliga a no dividir el terreno.
Ahora bien, como resulta del art. 24 de la LPH debe tenerse presente que sólo será factible esta solución si existen edificaciones que se crean como entidades independientes, a las que se asigne el uso exclusivo de una porción limitada de terreno.
Por ello conviene recordar dos puntos:
Ventas de partes indivisasUna...
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