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Propiedad horizontal. Modificación de descripción de plazas de garaje atribuidas mediante cuotas indivisas

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: No cabe modificar unilateralmente la descripción, cuota y linderos de las plazas de garajes configuradas como participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, sin autorización específica de los estatutos, o unanimidad o resolución judicial.

- Hechos: El propietario de 3 plazas de aparcamiento, contiguas y configuradas como cuotas del local destinado a garaje (Arts 68 RH y 53-b RHU) o participaciones indivisas atributivas del uso exclusivo de una plaza, otorga unilateralmente escritura de modificación de su descripción y linderos, redistribuyendo entre ellas la cuota resultante.

De los Estatutos destacan las siguientes reglas:

  • a) Art 12-2: "Si las viviendas o locales (…) podrán, sin precisar autorización de la comunidad, (…) unirlas, estableciendo libre comunicación y acceso entre ellos, pudiendo para ello suprimir los tabiques divisorios y abrir huecos entre los mismos, siempre que no afecte o cause perjuicio a elementos estructurales, condiciones y demás partes comunes del edificio. La facultad atribuida a los propietarios en este párrafo, comprende también la agrupación, agregación, segregación o división hipotecaria de las viviendas o locales, con asignación del coeficiente de participación que corresponde a las entidades resultantes (…)";

  • b) Art 15-1: "sobre cada uno de los locales destinados a garaje-aparcamiento (…), quedará constituida una comunidad de intento para el mejor uso y aprovechamiento (…)"

  • c) Art 15-1-d): "Las plazas deberán ser dedicadas exclusivamente a aparcamientos (…), precisamente dentro del perímetro de cada plaza, sin presentar salientes ni invadir la superficie de los demás, ni las zonas comunes de circulación o maniobra. Tampoco podrán cerrar, tapiar, ni en general delimitar su respectiva plaza con elemento alguno, fijo o móvil; la única delimitación será la que representan las rayas pintadas en el suelo. (…)"

    • - La Registradora: califica negativamente, conforme al art 17-6 LPHz, por ser preciso el consentimiento de todos los propietarios de las demás plazas de aparcamiento, especialmente ante la trascendencia que tiene la delimitación física del objeto a que se refiere la atribución de uso exclusivo (Arts 68 RH y 53-b RHU) que transforma la comunidad ordinaria preexistente en una comunidad especial de carácter funcional, por razón de su destino, con asignación de uso de plazas de aparcamiento determinadas.

    - El Notario: recurre exponiendo que:

    1) El Art 12-2 de los Estatutos...

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