Propiedad horizontal. División sin autorización de la junta de propietarios
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
-
Hechos: El dueño de un local en los bajos lo divide por sí solo, redistribuyendo la cuota de participación originaria entre los nuevos locales resultantes, con estas 2 circunstancias:
-
SIN acuerdo (alguno) de la Junta de Propietarios (en la escritura, el notario hace advertencia al efecto).
-
y en los Estatutos inscritos, uno de sus arts. autoriza tal división a favor de una persona física determinada, por su nombre y apellidos (probablemente el promotor originario) pero SIN referencia específica al propietario, "per se", del local.
-
La escritura ha sido otorgada antes de entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y por tanto, y al igual que la Res. DGRN de 15 enero 2014, tampoco tiene en cuenta la reforma ni precisa su alcance (aunque tampoco afecta al presente caso, donde no se discute el quórum, sino la falta en sí de acuerdo).
-
-
La registradora califica negativamente por FALTA de acuerdo unánime de la junta de propietarios del edificio con aprobación de las cuotas de las fincas resultantes, ex art. 17, norma 1.ª, L-P-Hz.
-
El propietario recurre alegando (además de la antigüedad de la división material de los locales, que consta ya en las certificaciones catastrales, y que la comunidad desde hace años gira dos recibos distintos para la contribución a los gastos) por ser el causahabiente contractual del propietario originario, y por tanto, ex art 1257-1 CC, sucesor de sus mismos derechos y obligaciones, incluida la facultad de dividir unilateralmente que consta en los estatutos, que están inscritos en el Registro y son oponibles a los posteriores adquirentes y vecinos.
-
La DGRN desestima el recurso, y confirma la calificación, reiterando su doctrina clásica de que tal división requiere unanimidad, y señalando que tal la reserva estatutaria (facultad de dividir) es personalísima e intrasmisible. Su constancia registral tampoco puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real; siguiendo con ello los criterios de la Res. DGRN de 9 octubre 2103, (y que exige que tal titular lo siga siendo; así que en el presente caso TAMPOCO bastaría que ratificase la persona mencionada en los estatutos -si ya no es propietaria--).
Comentario. Resolución algo rígida, a mi entender, en el caso concreto y sus circunstancias (a los...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba