Propiedad horizontal: derechos y obligaciones de los propietarios

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario

En el presente tema se trata de lo derechos y obligaciones de los propietarios de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal. En el tema Propiedad horizontal. Constitución y elementos comunes y privativos se trata de la constitución de la propiedad y de los elementos comunes y privativos, y se completa la materia en el tema Propiedad horizontal. Junta y acuerdos

Contenido
  • 1 Derechos y obligaciones sobre elementos comunes
    • 1.1 Uso y respeto de los elementos comunes
    • 1.2 Contribución a los gastos
    • 1.3 Fondo de reserva
  • 2 Derechos y obligaciones sobre elementos privativos
  • 3 Limitaciones de los elementos privativos
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Derechos y obligaciones sobre elementos comunes Uso y respeto de los elementos comunes

Conforme al art. 394 del Código Civil (CC), cada copartícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes usarlas según su derecho.

En contrapartida al mencionado derecho de uso y disfrute sobre los elementos comunes, se establece la obligación de cada propietario del edificio de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos (art. 9, letra a de la Ley de Propiedad Horizontal -(LPH)-).

Cualquier invasión u ocupación de elementos comunes faculta a la comunidad a exigir judicialmente la reposición a la situación anterior. Ahora bien, la legitimación no es exclusiva del Presidente de la comunidad, previo acuerdo correspondiente. Como dice la Sentencia nº 594/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 30 de Octubre de 2014, [j 1] recordando doctrina de la Sala:

cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma.
Contribución a los gastos

Por otro lado, es obligación de los copropietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (art. 9, letra c, LPH) modificada la letra f) por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (entrada en vigor el 6 de marzo de 2019).

Conviene, en este punto, plantearse si existen determinados gastos comunes a los que no estén obligados a hacer frente los comuneros que no se benefician de ellos: la STS de 20 de febrero de 2012, [j 2] con cita de la STS de 29 de mayo de 2009, [j 3] ha declarado como doctrina jurisprudencial que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos comunes de una comunidad de propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo o, en su caso, en los Estatutos comunitarios, y, asimismo, mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad. En todo caso, las exenciones genéricas de gastos contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso de un servicio, comprenderán tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, según reiterada doctrina jurisprudencial del TS pudiéndose citar, por todas, la STS de 7 de junio de 2011. [j 4]

Fondo de reserva

Por último, se establece que los propietarios están obligados a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca (art. 9, letra f, LPH modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas). Para completar este punto, nos remitimos al tema Fondo de reserva de la comunidad de propietarios en el Práctico Obra Nueva y propiedad Horizontal.

Derechos y obligaciones sobre elementos privativos

a).- Disposición:

Los propietarios de los pisos o locales de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal gozan del derecho de libre disposición sobre su piso o local, pudiendo, siguiendo las normas legales (estando autorizado así en los estatutos y en su defecto con acuerdo de la Junta) ser objeto de división material junto con sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, o ser aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

Ahora bien, una modificación en la descripción registral de un elemento privativo que modifica la superficie, linderos y elementos constructivos excede del ámbito de actuación individual que se reconoce por la Ley a su propietario, por lo que no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios (Resolución de la DGRN de 23 de marzo de 2018). [j 5]

b).- Sobre el cambio de uso (vivienda a local, o viceversa):

Procede distinguir:

  • Hay norma en los estatutos: La Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2010, [j 6] como es natural, exige consentimiento de la comunidad dado que en los estatutos expresamente se establecía que para el cambio de uso era exigible el consentimiento de dicha comunidad. Por lo mismo, como dice la Resolución de la DGRN de 21 de octubre de 2014, [j 7] en principio, el titular del dominio puede destinar su departamento al uso que desee (pasando, por ejemplo, de local a vivienda) pero debe estarse a lo que sobre ellos se haya dispuesto en los estatutos inscritos.
  • No hay norma especial:

No se exige como regla general el consentimiento de la comunidad.

Recuerda la Sentencia nº 552/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 9 de Octubre de 2013 [j 8] que existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria .

Y la Sentencia nº 729/2014 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 3 de Diciembre de 2014 [j 9] recuerda la doctrina de la Sentencia nº 728/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 24 de Octubre de 2011: [j 10]

Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

Pero el criterio actual de la DGRN:

  • A efectos de constancia de los cambios de uso en el Registro de la Propiedad, es distinto, en cuanto se exige licencia: así:
  • La Resolución de la DGRN de 13 de noviembre de 2013 [j 11] defiende la necesidad de licencia, pues, verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas y por tanto la licencia municipal correspondiente.
  • La Resolución de la DGRN de 21 de abril de 2014 [j 12] indica que verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados, cuyo reflejo consta en la forma establecida legalmente, cualquier modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas.
  • Ahora bien, se sigue con el criterio de no exigir el consentimiento de la comunidad para el cambio de uso, cuando dicho cambio no aparece expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria (Resolución de la DGRN de 19 de julio de 2016). [j 13]

En Cataluña, la Ley 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica habla de cambio de uso de edificios, distinguiendo si se trate del cambio de los edificios a un uso residencial (el art. 187 de la Ley de Urbanismo: exige licencia) o del cambio de uso de los edificios y las instalaciones, salvo a uso residencial (según el art. 187 bis de dicha Ley basta comunicación previa); pero se sigue hablando de edificios, no del cambio de un piso en local o viceversa.

Limitaciones de los elementos privativos

Por otro lado, el régimen jurídico impuesto en la LPH reconoce a los propietarios el derecho de uso y disfrute de su piso o local, si bien se permite que los elementos privativos...

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