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Propiedad horizontal. Constitución de servidumbres recíprocas entre edificios para instalar ascensor

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta a pesar de que involucra a otro edificio, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos.

Hechos: El presidente de una comunidad de propietarios y los tres copropietarios de otro edificio colindante, con el objeto de instalar un ascensor común a los dos edificios, constituyen una servidumbre recíproca entre ambos edificios recayente sobre el núcleo de comunicación vertical de ambos (es decir, sobre el portal de acceso, escaleras y ascensor), regulando las relaciones que surgen entre ambos edificios mediante la fijación de unas reglas de «mancomunidad» de los citados elementos, incluyendo normas sobre su uso, mejora, mantenimiento, conservación y sobre distribución de gastos.

El acuerdo de la comunidad de propietarios del edificio en propiedad horizontal fue adoptado por unanimidad de los asistentes a la junta, que representaban el 78% de las cuotas de la comunidad, notificándose el acuerdo al único propietario no asistente, el del bajo, quien sin impugnar el acuerdo ni formular una expresa oposición al mismo, opone reparos a la redacción del acta de la citada junta y a la nueva redacción de los estatutos que se refleja en la misma.

El registrador exige el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios, al afectar a otro edificio, pues ello implica la constitución de un gravamen sobre el inmueble en su conjunto y regula las relaciones con terceros, relaciones que, según su criterio, se deben regir por el criterio del consentimiento unánime de cada uno de los propietarios.

El notario recurre argumentando acerca de la flexibilidad que el legislador ha querido dar a la instalación de servicios de ascensores, la constitución de servidumbres entre dos comunidades y que no es precisa la unanimidad.

La DG estima el recurso.

Doctrina:

Comienza recordando que en el régimen de propiedad horizontal hay un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el elemento privativo y la cuota de participación en los elementos y servicios comunes.

La Ley sobre propiedad horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto.

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