Propiedad Horizontal en Cataluña: modificación de entidades y casos especiales
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
Las normas generales de la propiedad horizontal en Cataluña se detallan en el tema Propiedad horizontal en Cataluña. Normas, concepto y clases y las normas sobre el funcionamiento de la comunidad de propietarios en el tema Propiedad horizontal en Cataluña. Escritura y funcionamiento de la comunidad de propietarios. Jurisprudencia
En el presente se analizan supuestos especiales de la propiedad horizontal.-
|
Contenido
|
El art. 553-36 del CCCat regula los derechos de uso y goce de los elementos privativos diciendo:
1. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto.
Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si procede, al administrador o administradora de la comunidad. Si la obra comporta la alteración de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo con la mayoría que resulta de lo establecido por el artículo 553-25.
La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupación de elementos comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron."
La SAP Barcelona 61/2022, 21 de Febrero de 2022 [j 1] comentando el precepto señala:
De esta norma deriva que los propietarios de elementos privativos pueden realizar obras de conservación y reforma de los mismos, si bien las facultades de modificación o alteración del elemento privativo no pueden implicar perjuicio a la comunidad o al resto de propietarios, no pudiendo nunca disminuir la solidez del edificio ni alterar la composición o el aspecto exterior del conjunto.
La existencia de perjuicio para el resto de propietarios o para la comunidad debe ser real y efectivo debiéndose acreditar el mismo.
La no afectación de la solidez del edificio trata de salvaguardar la seguridad del propio inmueble y por ello la de todos los copropietarios. Ello supone que no es posible realizar en ningún caso obras que afecten a los elementos arquitectónicos de sustentación del edificio, de forma que los forjados, vigas, cimientos y demás elementos análogos, al tener la consideración de estructurales no pueden alterarse, por comprometer directamente la seguridad del edificio.
La alteración de la composición o aspecto exterior del conjunto es un aspecto respecto del que progresivamente se han ido perfilando los conceptos que lo integran, lo que requiere siempre el análisis del caso concreto, huyendo de normas generales, pues no se trata de un término absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstancias, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble.
En todo caso, los propietarios, con carácter previo a la realización de obras en su elemento privativo, lo han de comunicar al presidente o a la administración de la comunidad.
Para el caso en la obra en un elemento privativo comporte alteración de elementos comunes (para lo que hay que estar a la realidad material de la obra a realizar y al concepto de elemento común), es necesario un acuerdo de la Comunidad de acuerdo con las mayorías que son de aplicación de acuerdo con el art. 553-25 CCCat.
La aprobación de la Comunidad ha de ser previa a la realización de las obras, si bien cabe considerar que no existe problema en que ello se convalide a posteriori (se entiende además prestado si la existencia de estas obras es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron).
Tal acuerdo de la Junta de Propietarios solo puede darse en los casos en los que la obra altere elementos comunes, no en aquellos supuestos en que se disminuya la solidez del edificio como antes se ha indicado. No obstante lo anterior, en los supuestos en los que la actuación derivada de las obras vaya más allá de una alteración de elementos comunes, hasta el punto de comportar una ocupación o apropiación de los mismos, dado que ello implica una modificación del título constitutivo (cambia la descripción de los elementos comunes y el régimen de cuotas), se considera aun cuando siempre es posible que la Comunidad las autorice, ello no obstante el acuerdo de la Junta de Propietarios no basta que reúna las mayoría (art. 553-25 CCCat) sino que es necesario que se siga el régimen previsto para la modificación del título, lo que solo se puede llevar a cabo (art. 553-26) por unanimidad CCCat.
De no tener amparo las obras en los supuestos anteriores (entre los que están el no haberse obtenido la autorización de la Comunidad conforme al régimen de mayorías que se acaba de exponer), debe procederse a la demolición de lo construido.
Veamos casos concretos:
Subdivisión de vivienda en la legislación catalanaEn Cataluña debe tenerse en cuenta que ya la derogada ley 2/2002 de 14 de Marzo de Urbanismo impuso una restricción: no cabe incrementar el número de viviendas o establecimientos en contra del planeamiento, exigiéndose licencia si se creaban más establecimientos de los previstos.
Mas tarde rigió el DLeg. 1/2010, de 3 de agosto por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley de urbanismo así como el Decreto 305/2006 de 18 de julio, por el cual se aprobó el Reglamento de la ley de urbanismo y el DECRETO 64/2014, de 13 de mayo, por el que se aprobó el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, que a su vez modificó sustancialmente el Reglamento de Urbanismo.
La LEY 16/2015, de 21 de julio, de simplificación de la actividad administrativa de la Administración de la Generalidad y de los gobiernos locales de Cataluña y de impulso de la actividad económica deroga el art. 71 del Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, aprobado por el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, modifica el art. 187 de la Ley de Urbanismo, crea los nuevos artículos 187 bis y art. 187 ter, (Ley de simplificación y artículos 187 y 187 bis citados modificados por la Ley 18/2020, de 28 de diciembre, de facilitación de la actividad económica).
La situación, en lo que aquí interesa, es la siguiente:
-. Entre los actos que están sujetos a licencia urbanística previa destacan:
- Las parcelaciones urbanísticas.
- La primera utilización y ocupación parcial de los...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba