Propiedad Horizontal en Cataluña: modificación de entidades y casos especiales

Las normas generales de la propiedad horizontal en Cataluña se detallan en el tema Propiedad horizontal en Cataluña. Normas, concepto y clases y las normas sobre el funcionamiento de la comunidad de propietarios en el tema Propiedad horizontal en Cataluña. Escritura y funcionamiento de la comunidad de propietarios. Jurisprudencia

En el presente se analizan supuestos especiales de la propiedad horizontal.

El art. 553-36 del CCCat regula los derechos de uso y goce de los elementos privativos diciendo:

1. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservación y reforma siempre que no perjudiquen a los demás propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composición o el aspecto exterior del conjunto.

Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si procede, al administrador o administradora de la comunidad. Si la obra comporta la alteración de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo con la mayoría que resulta de lo establecido por el artículo 553-25.

La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no disminuyen la solidez del edif‌icio ni comportan la ocupación de elementos comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron."

Respecto de las obras que pueden realizarse en los elementos privativos, la SAP Barcelona 61/2022, 21 de Febrero de 2022 ^{[j 1]} comentando el precepto señala:

De esta norma deriva que los propietarios de elementos privativos pueden realizar obras de conservación y reforma de los mismos, si bien las facultades de modificación o alteración del elemento privativo no pueden implicar perjuicio a la comunidad o al resto de propietarios, no pudiendo nunca disminuir la solidez del edificio ni alterar la composición o el aspecto exterior del conjunto.

La existencia de perjuicio para el resto de propietarios o para la comunidad debe ser real y efectivo debiéndose acreditar el mismo.

La no afectación de la solidez del edificio trata de salvaguardar la seguridad del propio inmueble y por ello la de todos los copropietarios. Ello supone que no es posible realizar en ningún caso obras que afecten a los elementos arquitectónicos de sustentación del edificio, de forma que los forjados, vigas, cimientos y demás elementos análogos, al tener la consideración de estructurales no pueden alterarse, por comprometer directamente la seguridad del edif‌icio.

La alteración de la composición o aspecto exterior del conjunto es un aspecto respecto del que progresivamente se han ido perf‌ilando los conceptos que lo integran, lo que requiere siempre el análisis del caso concreto, huyendo de normas generales, pues no se trata de un término absoluto, sino de contornos f‌lexibles en función de las circunstancias, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble.

En todo caso, los propietarios, con carácter previo a la realización de obras en su elemento privativo, lo han de comunicar al presidente o a la administración de la comunidad.

Para el caso en la obra en un elemento privativo comporte alteración de elementos comunes (para lo que hay que estar a la realidad material de la obra a realizar y al concepto de elemento común), es necesario un acuerdo de la Comunidad de acuerdo con las mayorías que son de aplicación de acuerdo con el art. 553-25 CCCat.

La aprobación de la Comunidad ha de ser previa a la realización de las obras, si bien cabe considerar que no existe problema en que ello se convalide a posteriori (se entiende además prestado si la existencia de estas obras es notoria y la comunidad no ha mostrado oposición en el plazo de seis años desde que finalizaron).

Tal acuerdo de la Junta de Propietarios solo puede darse en los casos en los que la obra altere elementos comunes, no en aquellos supuestos en que se disminuya la solidez del edificio como antes se ha indicado. No obstante lo anterior, en los supuestos en los que la actuación derivada de las obras vaya más allá de una alteración de elementos comunes, hasta el punto de comportar una ocupación o apropiación de los mismos, dado que ello implica una modificación del título constitutivo (cambia la descripción de los elementos comunes y el régimen de cuotas), se considera aun cuando siempre es posible que la Comunidad las autorice, ello no obstante el acuerdo de la Junta de Propietarios no basta que reúna las mayoría (art. 553-25 CCCat) sino que es necesario que se siga el régimen previsto para la modificación del título, lo que solo se puede llevar a cabo (art. 553-26) por unanimidad CCCat.

De no tener amparo las obras en los supuestos anteriores (entre los que están el no haberse obtenido la autorización de la Comunidad conforme al régimen de mayorías que se acaba de exponer), debe procederse a la demolición de lo construido.

Ahora bien, cabe plantearse si el consentimiento -expreso o tácito- otorgado por una comunidad respecto a la ejecución de unas obras determinadas de la misma naturaleza, afectantes al mismo elemento común y acometidas por la misma causa por otro propietario en el pasado, exime o no al propietario que pretenda emular dicho precedente de solicitar y obtener formalmente la autorización previa de la Junta de propietarios, o si, habiendo culminado tales obras sin haber solicitado y/u obtenido la autorización para su obra, se le permite oponerse legítimamente al derecho comunitario de reposición del elemento común alterado a su estado originario. La STSJ Cataluña 16/2025, de 17 de Marzo de 2025 ^{[j 2]} resuelve esta cuestión manifestando que no puede exigirse un formalismo absoluto e insoportable que supondría obligar a derrocar una obra inconsentida en un elemento común para obligar al propietario indisciplinado a solicitar -a renglón seguido- la autorización previa de la Junta de propietarios a fin de volver a levantarla, con el incremento consiguiente de los gastos, sin valorar primero si -en atención a sus circunstancias- las obra hubiera debido ser autorizada si se hubiese solicitado oportunamente. Por ello, el TSJ confirma la sentencia de la Audiencia que desestima reponer los elementos al estado originario en base al derecho a la igualdad de trato, ya que no puede responder a peticiones iguales con respuestas distintas.

Por lo que refiere al uso que puede darse a los elementos privativos, la doctrina jurisprudencial, recogida en la STSJ Cataluña 2/2025, de 15 de Enero de 2025, ^{[j 3]} ha declarado lo siguiente:

1)Los titulares de los elementos privativos disponen de "las máximas posibilidades de utilización" de su derecho de propiedad, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás titulares como por "el interés general" representado por la debida conservación del edificio y la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, interés que requiere de "una base material y objetiva" (art. 553-37.1 y art. 545-1 y ss. del CCCat).

2) La modificación de los Estatutos no exige de la unanimidad de los comuneros, sino solo del acuerdo de las 4/5 partes de propietarios y de cuotas, lo cual incluye la decisión de restringir o limitar el uso de los elementos privativos, siempre que dicha limitación no comporte una restricción sustancial y desproporcionada de las facultades de uso y disfrute del elemento privativo (art. 553-26.2 CCCat, en relación con el art. 553-11.1 CCCat).

3) Para la válida adopción de un acuerdo de limitación o restricción de usos de los elementos privativos no se exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados (art. 553-25.4 CCCat), porque la voluntad contraria de uno o varios copropietarios no puede alterar el sistema de mayorías previsto por la norma legal para modificar los estatutos. Se deja a salvo, sin embargo, que la modificación estatutaria se refiriese específicamente al uso de un piso o local concreto y no a la generalidad de los departamentos de la misma clase de la comunidad.

4) El acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum previsto en el art. 553-26.2 CCCat, es válido como tal inscribible en el Registro de la Propiedad, pero no es oponible con efectos retroactivos a aquellos copropietarios que adquirieron los pisos o locales sin que constase inscrita la limitación en el Registro, cuando se hayan opuesto al acuerdo ( art. 9.3 CE, art. 553-11.3 CCCat).

5) A partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad, la modificación de los Estatutos podrá ser opuesta a terceros adquirentes de buena fe (art. 553-11.3 CCCat), además de serlo a quienes fueren propietarios en el momento de la adopción del acuerdo que no se hubiesen opuesto al mismo o, incluso, en todo caso a partir de que se hubiere producido el cese de la actividad posteriormente prohibida.

6) La autorización administrativa para el inicio o la continuación de una actividad que posteriormente fuere prohibida en los estatutos de la comunidad no constituye una suerte de derecho real que siga a la vivienda en su...