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La propiedad horizontal

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CONCEPTO

En la actual ordenación jurídica de la propiedad urbana ha influido el hecho de las dificultades de adquisición y disfrute de las edificaciones necesarias para la vida de la persona y la familia. La legislación ha considerado y atendido a este problema —el problema de la vivienda— en diversas esferas: en la esfera de la construcción, impulsándola; en la esfera del arrendamiento, a través de leyes especiales restringiendo la voluntad privada; y en la esfera de la propiedad, a través principalmente de la llamada propiedad horizontal. Hoy, la Constitución proclama, en el artículo 47, el derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas para hacer efectivo este derecho.

Consiste la propiedad horizontal en que en un edificio, sus diferentes pisos y locales pertenecen en propiedad a diferentes personas, que tienen la propiedad exclusiva de los mismos y son copropietarios de los elementos comunes.

El Código civil la reconoció reglamentándola insuficientemente en el artículo 396. La doctrina y la jurisprudencia trataron de llenar los vacíos de esta insuficiente regulación. A las nuevas necesidades respondió la Ley de 26 de octubre de 1939, que dio una nueva redacción al artículo 396 y modificó determinados preceptos hipotecarios. Posteriormente, la Ley de 21 de julio de 1960 ha llevado a cabo una importante reforma de la legislación civil, modificando el artículo 396 del Código civil, en la hipotecaria, modificando el artículo 8 y el 107 de la Ley Hipotecaria, y estableciendo una ordenación general de la propiedad horizontal. Ha sido ligeramente modificada por Leyes posteriores y, en profundidad, por la Ley de 6 de abril de 1999 (1).

Junto al concepto dado, típico y que responde a la concepción del Código civil y de la Ley de 1960, se han dado nuevas realidades sociales, similares a la propiedad horizontal, a las que se les aplica esta ley:

  1. ) Situación de prehorizontalidad. Es el caso de que se proyecta la construcción o ésta ha empezado ya, se otorga el título constitutivo y se ofrece al público la adquisición del pisos y locales, como opción de compra o compraventa de cosa futura, en régimen de propiedad horizontal sobre un edificio que todavía no existe: es una situación de propiedad horizontal formal (2).

  2. ) Situación de propiedad horizontal de hecho (3). Edificios en que existe prácticamente una división en propiedad horizontal...

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