La propiedad del espacio.

AutorRene Savatier
CargoProfesor de la Facultad de Derecho y de Ciencias Económicas de Poitiers. Decano honorario

Leyes y decretos se multiplican y se confunden en los problemas de urbanismo y de construcción. Las técnicas más ingeniosas han sido propuestas para estimular a los constructores, frenar la especulación sobre los terrenos y edificar, armonizar el desarrollo de las ciudades.

Los Gobiernos multiplican, a este fin, sus ayudas, al mismo tiempo que sus planes. El esfuerzo especialmente emprendido para albergar a los franceses, no se manifiesta solamente en piedras o en hormigón, sino también en actos legislativos, en. contratos, en procedimientos de expropiación. El Derecho está comprendido al igual que la Economía política o el Fisco. Los congresos, coloquios, semanas sociales, jornadas de estudio, convergen sobre este mismo punto. No se trata aquí de aportar fórmulas nuevas a estos trabajos, sino, de abrir, en alguna medida, una nueva dimensión.

En el mundo enfebrecido de los juristas ordenadores de ciudades nosotros desearíamos hacer más consciente la llamada de un Derecho espacial. Pero se nos antoja que el Derecho en uso hasta el presente, heredero de la antigua concepción romana de la propiedad del suelo, es decir, del fonds de terre y que ignora que con bastante frecuencia se le confunde con una superficie (Ref. ), no sabe apenas aún expresarse en volúmenes. Este Derecho esta ahora constituido sobre una parcela; pero ¿ha comprendido que la construcción ocupará un espacio?

Es, por tanto, en el espacio donde las ciudades se construyen, donde se elevan de mayor en mayor altura. Gracias al desarrollo de las técnicas, es este el espacio que escalarán nuestras construcciones, el espacio que utilizarán nuestros urbanistas, el espacio que llenarán nuestros arquitectos.

En tanto, cuando nuestros contemporáneos hablan del nacimiento del Derecho espacial, se elevan rápidamente al nivel de los astros. No verán, desde luego, un espacio, humanamente más accesible. He aquí dónde se instalarán los ciudadanos, que habrán de usar, más y más, los ascensores!

El deber de los juristas, ¿no es en este tiempo, subir con ellos en el ascensor para apoderarse, y anexionar al Derecho la tercera dimensión de Euclides? Puesto que el Derecho es en sí mismo una técnica, ¿no debe, en este caso, experimentar y formular el espacio usando metódicamente, a estos efectos, las cifras y las figuras? Las cifras, y las figuras son los medios clásicos de todas las técnicas modernas; y el Derecho mismo, aunque tardíamente, ha terminado por darse cuenta de las "superficies inmobiliarias". Ahí se ha encontrado con un punto de partida necesario; ello ha permitido desenvolver un método. Después de siglo y medio, este método ha puesto a punto, progresivamente, para la propiedad concreta del suelo, una representación abstracta. Pero, asombrosamente, limitada a la geometría plana.

El catastro, la propiedad fundiaria, la reconstitución, y en torno a ellos, los redactores de las leves y de los contratos, se han acostumbrado a proyectar la propiedad, fundiaria sobre, un plano dividido en parcelas y a designar cada inmueble con un número dado a la parcela que lo representa sobre el plano catastral. Un servicio público, renueva y tiene al día este plano. Los contratos sobre fundos están hoy basados sobre estas parcelas, sobre las que se negocian arrendamientos y compraventas.

Así, el fundo concreto de los romanos se ha transformado jurídicamente. Ello se manifiesta, de forma abstracta, en las figuras y en los números.

Esta técnica es de un gran valor por su comodidad. Y está, sin duda, más, cerca de la verdad científica que la grosera concepción tradicional del inmueble. Nosotros hemos manifestado que la materia de la que está hecho el fundo es virtualmente mueble. Sólo merece el nombre de inmueble después de que perpetuamente fija, referido al globo terrestre, la parcela es dibujada en la superficie de éste. Pero esto no es más que una superficie. Ella representa de forma muy incompleta al inmueble, porque el inmueble está en el mundo y ¡el mundo tiene tres dimensiones!

Idealmente superficial, ella no es, por consiguiente, plenamente utilizable por el Derecho, mas que si le unimos un volumen, puesto que, en el mundo, una superficie no puede servir más que para portar o sostener un volumen; y el inmueble, habiendo recortado la superficie sobre la cual reposa su propiedad, debe necesariamente completar la representación de ésta, recortando en el espacio el volumen que asiento: sobre dicha superficie.

Ahora bien: parece que el Derecho en sí, por así decirlo, quedó en la superficie. ¿Cómo no se ha visto que esta representación se ofrece más insuficiente a medida que nosotros conquistamos el espacio? ¿Es una tradición esencial de lo: técnica jurídica la de quedar atávicamente rezagada para utilizar las otras técnicas? A Partir de la Ley de 1804 que concebía, por primera vez, un catastro general de las tierras francesas, los juristas tardaron cerca de ciento cincuenta años para expresar, en superficie, la propiedad fundiaria. ¿Cuánto tiempo habrían de tardar para expresarla en volumen?

Ciertamente, cuando una empresa constructora vende un apartamento, ella muestra el plano al comprador. Y es un volumen, descrito geométricamente, lo que es adquirido por aquél. Pero las fórmulas Jurídicas del acto de la venta no lo expresan así. El notario consigna las parcelas catastrales sobre las cuales está: construido el inmueble dividido, en apartamentos. Pero él sitúa este apartamento en el espacio, por las referencias de pisos y de contigüidades, antes que por cifras o por figuras. Procede así, espacialmente, según un método arcaico que, en superficie, sitúa otra vez las ventas de las propiedades por sus "linderos", de una manera concreta, en lugar de representarlas por una parcela encuadrada en un plano.

La "publicidad fundiaria", que informará a los terceros sobre la propiedad inmobiliaria no está tampoco concebida más que sobre parcelas, cualquiera que sea la división del espacio en altura por encima de esta parcela. Tan sólo uno de los decretos de 1955 indica que podrá ser utilizado un plano para la conservaci6n de las hipotecas. Salvo esta mención discursiva, ninguna llamada es hecha respecto de la geometría acotada, sobre la geometría descriptiva en las fichas, de los inmuebles, absolutamente como si éstos estuvieran al ras del suelo. ¡Cómo compadecernos si no es por este proceso verbal de carencia, ante las lamentaciones de los notarios atormentados por causa de la publicidad necesaria de la propiedad dividida de los grandes bloques!

No se trata solamente de la expresión técnica de la propiedad inmobiliaria. El fondo de ello ha permanecido, en la concepción romana del derecho de accesión, atemperado por el derecho de superficie y el de enfiteúsis. La Ley de 28 de junio de 1938, derogando los artículos 551 y siguientes del Código civil, sobre lo: construcción y la propiedad por pisos, no habla más que de cosas concretas e individuales: solar, cubiertas, muros, techos y suelos. La noción de volumen se estima extraña. Ello ha quedado en la Ley de 10 de julio de 1965, sucesora de la de 1938. La noción misma de piso no se refiere claramente a un espacio determinado, puesto que el capítulo II de la Ley habla de "copropietarios" y no de propietarios de apartamentos. Es, por esto, por lo que una resolución de la Cour de cassation, de 19 de enero de 1960 (D. 1960. 477. con nuestra nota: S. 1960. 290) , ha sido necesaria para convencer a los Tribunales de que una partición de inmuebles en apartamentos era verdaderamente ¡una partición! La Ley de 1938 no sugería que el inmueble quedaba en "copropiedad".

También la legislación reciente sobre arrendamientos para construcción admite estas premisas. Asimismo, después de la Ley de 1 de septiembre de 1948, el "alquiler científico" determinando el precio de un arrendamiento se medía por metros cuadrados y no por metros cúbicos.

Y, paralelamente, en las compraventas, el adquiriente de terrenos para edificar los ajustaba por metros cuadrados y no por metros cúbicos, "aun cuando, en realidad, el precio se discute, como se ha evidenciado, conforme al volumen utilizable en construcción", según las reglas y orientaciones del urbanismo.

II

¿No está caduca, por tanto, la concepción romana. de los terrenos llevando como accesorio el espacio construido?

¿No nos viene aquella concepción, a través del mundo antiguo, del culto inicial a la Tierra, madre nutricia de los hombres, principio de la vida en espera de ser nuestra tumba? Esta Tierra en su capa horizontal había parecido a, los antiguos el único bien esencial, inmueble y perpetuo. Todo cuanto uniera duraderamente el artificio de los hombres le estaba subordinado.

Tan sólo los edificios podían, abstractamente y por un tiempo, ser el objeto separado y frágil de un derecho de "superficie". Pero la absorción, en la propiedad inmobiliaria de lo quo aquella - la Tierra - sostenía, parecía, algo conforme con la naturaleza de las cosas.

Aun cuando el ingenio de los hombres aprendió a. elevar sobre el suelo construcciones durables, que elevaron más y más en altura; aunque se incorporaron a las mismas materiales. cada vez más consistentes y más preciosos, llegando a ser el...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR