Responsabilidad Civil: El promotor como garante en el proceso constructivo.

AutorJuana Ruiz Jiménez
CargoProfesora titular de Derecho Civil
Páginas1222-1225

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I Introducción

Dada la complejidad en la que se desenvuelve el mundo inmobiliario, adquiere especial importancia la figura del promotor inmobiliario. El promotor de una edificación, ya sea edificio o viviendas unifamiliares, puede actuar como promotor-constructor o como promotor-vendedor.

Esta figura no se contempla en el Código Civil, la razón es clara, en la fecha de su promulgación prácticamente es una figura desconocida y no utilizada. Hasta la promulgación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) 1, ha sido la jurisprudencia la que principalmente ha ido dibujando haciendo el perfil del promotor; a ello se han ido uniendo las diversas normas que por necesidad han sido promulgadas en diversos sectores relacionados con el mundo inmobiliario.

II La figura del promotor antes de la Ley de Ordenación de la Edificación

Como se ha señalado anteriormente no hay una regulación concreta del promotor hasta la llegada de la LOE. La figura, desconocida prácticamente en la época de promulgación del Código, como se ha señalado anteriormente, no es conocida de manera general prácticamente hasta ocho décadas después; por lo tanto, como ocurre en casi todas las figuras e instituciones que carecen de regulación, es en primer lugar la jurisprudencia, la que ante la necesidad de resolución de problemas, se ha visto en la obligación de ir definiendo quién es el promotor inmobiliario y qué papel juega en el proceso constructivo.

Fue de gran importancia en las décadas de los años cincuenta, sesenta y setenta del siglo pasado, la figura del promotor como parte del desarrollo social, pues fue necesaria una política de vivienda en la que imperaba un sistema de ayuda estatal, concediendo anticipos, subvenciones, etc., para lo que era necesaria una persona intermedia entre el Estado y el particular 2.

Como se ha reflejado, ha sido la jurisprudencia la que perfiló jurídicamente al promotor, así es conocida la STS de 11 de octubre de 1974, en la que se afirma: -No fue utilizado por el Código Civil por ser desconocido en aquella fecha el carácter del constructor, con la amplitud y características del deno-Page 1223minado actualmente promotor, que reúne en una misma persona, general- mente, el carácter de propietario del terreno, constructor y propietario de la edificación llevada a cabo sobre aquel enajenante o vendedor de los diversos locales o pisos en régimen de Propiedad Horizontal, beneficiario del complejo de negocio jurídico, lo que no obsta para que la realización y ejecución del proyecto utilice personal más o menos especializado al que ha de contratar para llevar a cabo la ejecución material de los distintos elementos que integran la construcción de un edificio cual realiza también el simple contratista, por ello la responsabilidad a que se refiere en el artículo 1.591 recae sobre el promotor o constructor del edificio en su totalidad, a lo que no es obstáculo su carácter de propietario que no le puede exculpar o liberar de la responsabilidad que establece el artículo 1.591 del Código Civil, para el constructor o ejecutor de la obra en la totalidad de su proyección, la que como queda dicho realiza en su beneficio, encaminada al tráfico de la venta a terceros frente a los que es responsable con arreglo al expresado concepto del Código Civil; otro criterio representaría el desamparo de los compradores de pisos adquiridos a través de esa modalidad de construcción a medio de la cual se lleva a cabo hoy en día la mayoría de las adquisiciones de pisos de nueva planta, lo que no puede ser tutelado por la Ley- 3.

En esta sentencia ya se ponen de manifiesto varias cuestiones que serán la base de lo reflejado posteriormente en un texto legal. En primer lugar, se da entrada...

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