Escritura de compraventa a promotor de entidad en propiedad horizontal con precio aplazado y condición resolutoria

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aAgosto 2022



Contenido
  • 1 Adaptación del formulario:
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Temas generales en las ventas de un promotor
    • 3.2 Normas especiales de venta aplazada
    • 3.3 Estudio de la condición resolutoria
      • 3.3.1 Caso normal: Condición resolutoria pactada en la misma escritura
      • 3.3.2 Condición resolutoria pactada después de otra carga anterior
      • 3.3.3 La condición resolutoria expresa y la resolución general del art. 1124 CC
      • 3.3.4 La resolución de la compraventa en Cataluña
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
Adaptación del formulario:

El presente formulario está adaptado a la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, (que entró en vigor el 3 de septiembre de 2021) y por ello se señalan algunas formas del juicio notarial de capacidad (puesto que toda persona tiene capacidad,) sin perjuicio de que a las personas con discapacidad para el ejercicio de su capacidad jurídica le sean exigibles medidas de apoyo (voluntarias, intervención del curador o del defensor judicial y guarda de hecho), medidas que deben constar y cumplirse en el título.

Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte:

Don/ña *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino/a de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *).

De vecindad civil *.

Y de otra parte,

Los cónyuges, casados en régimen supletorio legal de (gananciales, de separación, etc.) vigente en *, Don * y Doña *, mayores de edad, *(profesión o actividad), vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF vigentes, números * y *.

Son de nacionalidad y residencia española. y de vecindad civil * (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en nombre propio y son de vecindad civil *.

Les identifico, de acuerdo con la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado, por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con el de su Identificación Fiscal.

(Juicio notarial: opciones)

  • A mi juicio tienen legitimación y ejercen su capacidad jurídica mediante su decisión de otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:
  • A mi juicio tienen legitimación y capacidad para otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:
  • A mi juicio tienen legitimación y capacidad, sin necesidad de ninguna medida de apoyo, para otorgar esta Escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

EXPONEN:

I.- * es propietario de la finca siguiente:

URBANA: DEPARTAMENTO NÚMERO *

Cuota de participación en el total inmueble: (si está en PH) *.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *. Finca *.

TÍTULO: División en Régimen de Propiedad Horizontal, formalizada ante el notario de *, Don *, el día * de * y declarado el Final de Obra, mediante Acta formalizada *. (Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas (en caso contrario debe utilizarse el formulario Escritura de compraventa de vivienda, local o garaje en régimen de propiedad horizontal entre particulares con arrendatarios

Valor: * Euros, que es el valor de referencia al que se refiere la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados). (De no querer declarar como valor el de referencia, se indicarán ambos, la razón de consignar un valor si es inferior y procederá la oportuna advertencia notarial sobre las posibles consecuencias fiscales).

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro.

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

Es conveniente indicar qué es lo que se hará constar en los índices (referencia catastral acreditada, referencia catastral identificada y si es o no es coincidente o si es dudosa, etc.).

Puede verse la Resolución de 8 de abril de 2021, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución de 29 de marzo de 2021, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General del Catastro, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales.

Navarra: En cuanto a la referencia catastral puede verse en el Práctico Contratos civiles el tema Transmisión de...

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