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Prólogo

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AutorJosé Ignacio Cano
Cargo del AutorProfesor de Derecho Civil. Universidad Complutense

El registro de la propiedad existe para dar publicidad a los derechos reales inmobiliarios, que, sin éste medio legal de divulgación, carecerían de una eficacia completa; es decir, serían derechos reales solamente para los terceros que los conocieran, a pesar de no estar registrados, pero no para los terceros que los ignoraran de buena fe. Para estos últimos y desde su peculiar punto de vista, los derechos reales inmobiliarios no registrados y que en el caso no se pueden razonablemente conocer por otro medio que no sea el registro, son meros derechos personales. Su eficacia, por lo tanto, queda reducida al ámbito estricto de los sujetos activo y pasivo de la relación jurídica. Con lo cual, los derechos reales inmuebles no inscritos son derechos reales incompletos en su aspecto real, es decir, en su aspecto de producción de efectos frente a todos. Pues, es legalmente posible que los terceros conozcan el acto verbal o el documento, público o privado, de constitución o de transmisión de un derecho real inmueble no registrado. En tal caso, sabrán cómo era el citado derecho en la fecha de su constitución o de su transmisión. Pero, luego ese derecho ha podido transformarse o desaparecer por hechos modificativos o extintivos posteriores que ocurrieron al margen del registro. Por ello, el único medio –al menos el único medio oficial, es decir, legal– para que los terceros puedan saber de verdad con seguridad la situación en que se encuentra un determinado derecho real inmueble al día de la fecha en que se desea obtener esta información, es el registro. Pues, los asientos se presumen verdaderos y exactos al día de la fecha de su compulsa mientras una sentencia judicial no ordene su rectificación.

Así pues, los terceros podrán conocer, mediante compulsa del registro, plenamente actualizados los derechos reales inmuebles inscritos que deseen. Normalmente realizarán la confrontación tabular precisamente días antes de aquél en que prevean adquirir un derecho de quien aparezca en el registro con facultades para transmitirlo.

De lo expuesto, se infiere la importante función del registro de la propiedad en la constatación y en la transmisión de la riqueza inmueble.

Siendo, por todo ello, decisivo el papel legal del registro en relación con los derechos reales inmuebles de contenido positivo, como, p. ej., la propiedad, el usufructo, el censo, la anticresis y más aún la hipoteca, el mismo es mucho más trascendente en relación con los derechos reales inmuebles de contenido negativo, como las servidumbres negativas, y también en relación con las cargas reales inmuebles negativas. La razón de esta última afirmación se encuentra en que los derechos reales inmuebles de contenido negativo y las cargas reales inmuebles negativas no pueden tener apariencia posesoria, como, en cambio, la pueden tener los derechos reales inmuebles de contenido positivo, que permita conocer a los terceros su existencia y su contenido fuera del registro. ¿Cómo saber que la finca que compro tiene una servidumbre de...

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