La producción de derechos de propiedad: panorama histórico
| Autor | Celestino Ricardo Pardo Núñez |
| Páginas | 629-654 |
Quiero dar las gracias, en primer lugar, a ustedes por su presencia. En segundo lugar a la organización, por su amable invitación. En tercer lugar a mi buen amigo Paco Bastida, por sus palabras, aunque en este caso, el agradecimiento no sea tan franco y sincero porque cuando me insinuó, por primera vez, la posibilidad de esta charla, no comprendí cabalmente la importancia y significación del acto.
Advierto que no voy a hablar mucho de los Registros de la Propiedad.
Los Registros son oficinas administrativas y desprenden necesariamente un tufo burocrático que hiere a los espíritus sensibles. Por ello, más bien, me voy a centrar en tratar de hilvanar un discurso sobre el proceso de elaboración o producción de derechos de propiedad seguros.
Podrán ustedes preguntarse qué han ganado con el cambio. Los derechos de propiedad son, probablemente, tan poco atractivos o interesantes como los propios Registros. Ciertamente no sé si es o no atractiva o interesante la propiedad; lo que sí sé, es que es muy útil. Así, ii i) Porque ustedes son propietarios, y sólo en la medida en que lo son, pueden esperar razonablemente que no van a ser despojados de los bienes que disfrutan.
ii) Porque ustedes son propietarios, y sólo en la medida en que lo son, pueden obtener sustanciosas ganancias en la venta de su vivienda, dada la situación del mercado inmobiliario, consiguiendo así una cobertura adecuada a sus ahorros en un contexto peligroso de inflación galopante.
iii) Porque ustedes son propietarios, y sólo en la medida en que lo son, pueden incluso convertir sus fincas, fácilmente, en dinero contante y sonante, pactando la oportuna hipoteca; efectivo que podrán dedicar a los fines que tengan por conveniente.
Quiero especialmente insistir, por su importancia, en este último punto, añadiendo dos observaciones:
ii) Desde hace ya unos cinco años se ha superado en España la impresionante, más bien intimidante, cifra de 50 billones de pesetas en el volumen de créditos hipotecarios vivos. Dicen los financieros que no hay crédito, si falta la oportuna garantía; deben ser sólidas nuestras garantías cuando en un contexto internacional de lucha por la captación de capitales, el mercado español se ha llevado tan importante tajada. Pero, no hay que olvidarlo, las garantías hipotecarias son sólidas si los derechos de propiedad son seguros.
ii) Hace también unos cinco años, con un grupo de compañeros, tuve oportunidad de desplazarme a México, para hablar de cosas parecidas a las que nos ocupamos hoy, invitados por una filial del Banco de Bilbao. La economía es la teoría de la escasez. Estamos aburridos de que se nos repita que «los recursos son escasos y las necesidades ilimitadas». El grado escasez del capital lo fija el precio de su uso, que es el tipo de interés. En México, entonces, el tipo oficial rondaba el 6 por 100; el efectivo del préstamo hipotecario, a causa de la prima de riesgo, superaba el 18 por 100. Es más, hoy, en Brasil, el interés de los préstamos de acceso a la vivienda, supera el 20 por 100, de tal modo que algunos avispados promotores construyen no para vender sino para financiar lo que venden.
Pues bien, es objetivo de esta disertación tratar de convencerles de que no hay derechos de propiedad seguros si no cuentan con organizaciones de apoyo como los Registros. Esta es la tesis fuerte pero hay otra, derivada, no menos fuerte, y es ésta.
Pretendo convencerles de que los Registros de la Propiedad son una especie de artefactos o mecanismos; los economistas probablemente hablarían de tecnología; los juristas prefieren hablar de organizaciones; nosotros, de máquinas y hasta «motores». Estas máquinas han podido funcionar con éxito, y esto es lo importante, porque su funcionamiento no es intrascendente desde el punto de vista del Derecho sustantivo.
¿Qué queremos decir con esto? Algo muy sencillo. Hay un paralelo muy apropiado para entender los Registros y no es otro que el de la contabilidad de los libros de los comerciantes que, según un gran sociólogo alemán, Max Weber, facilitó el surgimiento del derecho de sociedades por cuanto permitió diferenciar el patrimonio social de los patrimonios individuales de los socios (haciendo apuntes en los libros, en efecto, se consiguió separar las entradas y salidas de bienes y servicios de la sociedad de los de los socios).
Pues bien, las máquinas registrales son los soportes organizativos necesarios, en un sentido que trataremos de precisar a lo largo de la explicación, para la elaboración de derechos de propiedad seguros, como las contabilidades comerciales lo son de las sociedades mercantiles.
No todas esas máquinas son iguales. Las máquinas registrales, como los motores, funcionan con distinta tecnología y por tanto proporcionan distintas prestaciones. La germana, por ejemplo, es lenta pero segura, la francesa más rápida pero menos fiable. Con el tiempo, incluso, han surgido alternativas de síntesis, especialmente recomendables, como la australiana, que trata de encontrar una combinación óptima entre esas dos prestaciones.
Lo cierto, en todo caso, es que hoy nadie puede discutir el éxito de esas máquinas. Las encontramos por todas partes, han proliferado como hongos por todo el orbe conocido.
Siguen gozando de buena salud en la vieja Europa que fue quien las alumbró. Han cruzado los océanos; se han perfeccionado en Australia y Canadá. Muy significativo es el esfuerzo que están haciendo algunas instituciones financieras internacionales para promocionar su levantamiento o erección en Hispanoamérica, por cuanto las considera palancas del desarrollo o del progreso económico. Por su parte, los países del Este, en cuanto se han incorporado a las economías de mercado, han recuperado sus antiguos registros o planteado otros nuevos. Incluso se promueven por el Banco Mundial, en países tan distantes como Marruecos, Egipto o Kenia.
Hablaremos pues de la relación entre las máquinas registrales y los derechos de propiedad seguros. Es una relación que destacan todas las leyes registrales de los distintos países.
De hecho nuestra Ley Hipotecaria, en su artículo primero, nos dice que los Registros se ocupan de dar publicidad de la propiedad y los demás derechos reales, lo que, por cierto, nos parece algo absolutamente trivial.
Digo sólo que parece trivial porque no lo es. Y no lo es porque no se puede entender de verdad lo que realmente quiere decir la Ley si no se tiene de antemano un concepto meridianamente claro de lo que son los derechos de propiedad y, por tanto, de las dificultades que hay que superar para construirlos.
Porque hacerlo no es nada fácil. Los derechos de propiedad, y en general, los derechos reales, son los productos más sofisticados de la práctica jurídica y, por tanto, los de más compleja estructura entre los derechos utilizados por los ciudadanos.
Contamos aquí con un grave handicap. Si cuando hablamos de autonomía política, por ejemplo, creemos tener una idea bastante clara del asunto, mucho más cuando hablamos de la propiedad, ya que la manejamos todos los días:
no hay, sin embargo, nada más peligroso que creer conocer y ello porque el que cree, si desconoce, desconoce más profundamente.
Parece, por ello, preciso, antes de entrar a determinar lo que sea la propiedad y los derechos reales, bajar un peldaño u escalón en la explicación y tratar de ofrecer, antes, un concepto manejable de lo que sean los mismos derechos.
Los derechos -huimos consciente e intencionadamente de la jerga jurídica y, en especial, de la hipotecarista- podríamos definirlos como una especie de promesas de beneficios futuros o del mantenimiento futuro de beneficios presentes. Los derechos, dirían los neoinstitucionalistas, bien nos prometen conseguir algo que no tenemos o conservar lo que ya tenemos.
Son los derechos, sin embargo, unas promesas muy particulares: son promesas respaldadas por la coacción o fuerza del Estado; por tanto, si en el futuro no se cumplen, no es por otra causa que porque el Estado no ha sido capaz de materializarlos.
Hay así, en efecto, derechos muy distintos, porque hay Estados también muy diferentes, es decir, con una capacidad de ejecución, con una organización ejecutiva, también muy distinta.
Pero sobre todo entre los mismos derechos hay algunos que tienen más fuerza ejecutiva, cuyo «enforcement», que dicen los anglosajones, es superior -es decir, que tienen más capacidad de hacer el futuro presente-, esto es, de ser más creíbles, más efectivos, que otros.
Es evidente que no es lo mismo un cheque que un billete de banco, que un dinero de curso legal. Y es también muy distinto ser titular de un derecho de crédito o de un derecho real.
Pues bien, los derechos reales son los derechos más reforzados, más fuertes, entre los que se ofertan por el sistema jurídico. Si son los más fuertes los derechos reales, la pregunta pertinente es ¿por qué no todos los derechos tienen la misma fuerza que los derechos reales? La respuesta es muy sencilla (nos encontramos aquí con un importante principio organizativo): a mayor fuerza ejecutiva, mayores costes de constitución.
En los derechos reales, esa superior capacidad de refuerzo o fuerza ejecutiva, se paga en la constitución. Menos costes en la ejecución exigen mayores costes en la constitución. Pero ustedes pueden preguntarme o preguntarse por qué son superiores los costes de constitución de los derechos más...
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