Procesos de desahucio y MASC
| Autor | Federic Adan Domènech |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Procesal de la Universidad Rovira i Virgili |
La exigencia del intento previo de un medio adecuado de solución de controversias, introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio público de Justicia, en adelante Ley Orgánica 1/2025, aparece expresamente regulada para determinados procedimientos en la propia norma. Sin embargo, en otros procesos no previstos de forma específica, se han suscitado dudas sobre su aplicación. Esta situación ha obligado a la jurisprudencia menor a fijar criterios interpretativos. En particular, se ha debido atender a la naturaleza del proceso y a la disponibilidad de la materia para determinar la exigibilidad del requisito.
A continuación, se analiza la aplicación de los MASC en los procesos de desahucio, con especial atención a los criterios jurisprudenciales existentes sobre la necesidad o no de acreditar el intento previo de negociación conforme a la Ley Orgánica 1/2025.
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Contenido
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En los procesos de desahucio, la doctrina de la jurisprudencia menor viene entendiendo, con carácter general, que estos procedimientos no se encuentran excluidos automáticamente del ámbito de aplicación del requisito de procedibilidad previsto en la Ley Orgánica 1/2025.
Desde esta perspectiva, la acreditación del intento previo de un medio adecuado de solución de controversias constituye un verdadero presupuesto procesal para la admisión de la demanda, equiparable a otros requisitos de procedibilidad propios de este tipo de procesos. No debe perderse de vista que la aportación junto con la demanda de la acreditación del MASC —artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025— opera como un requisito de procedibilidad, del mismo modo que sucede, por ejemplo, con la obligación de acreditar estar al corriente en el pago de las rentas para poder interponer recurso de apelación frente a una sentencia de desahucio por falta de pago. En este sentido, véase el AAP La Rioja 307/2025, 19 de diciembre de 2025. [j 1]
En consecuencia, los juicios de desahucio, ya sea por falta de pago, por expiración del plazo o por precario, deben considerarse, con carácter general, sometidos al deber de acreditar una actividad negociadora previa, sin que pueda apreciarse una exclusión implícita derivada de su naturaleza sumaria (AAP Orense 403/2025, 18 de diciembre de 2025 [j 2] y AAP Girona 425/2025, 3 de diciembre de 2025). [j 3]
En el mismo sentido, se expresan los acuerdos jurisprudenciales que defienden que ninguno está excluido de MASC según el artículo 5.2 de la Ley Orgánica 1/2025, erigiéndose en el caso del precario al menos la declaración responsable de haberlo intentado en el inmueble objeto de desahucio (art. 264.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC)).
Desahucio por falta de pago. Controversia sobre la equivalencia de la enervación al MASCUno de los principales focos de debate en la práctica judicial se ha centrado en determinar si el requerimiento de pago previsto en el artículo 22.4 de la LEC, vinculado a la posibilidad de enervación del desahucio, puede considerarse equivalente a un MASC.
En este punto, los acuerdos de unificación de criterios han dado lugar a dos posiciones claramente diferenciadas:
- Por un lado, una primera corriente sostiene que la enervación no equivale al MASC, al tratarse de instituciones con distinta naturaleza y finalidad. Desde esta perspectiva, el requerimiento de pago tiene como función permitir al arrendatario evitar el desahucio mediante el abono de la deuda, pero no implica necesariamente una auténtica actividad negociadora. En consecuencia, se exige que el arrendador, además del requerimiento de pago, ofrezca expresamente acudir a un MASC. Este criterio ha sido recogido en los siguientes acuerdos:
- Acuerdos unificación criterios de las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona de 31 de octubre de 2025.
- Criterios orientadores aprobados por los Magistrados de la Audiencia Provincial de Asturias con motivo de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/ 2025, de 19 de noviembre de 2025.
- Por otro lado, una segunda posición entiende que el requerimiento de pago en los términos del artículo 22.4 de la LEC puede considerarse un MASC suficiente, al incorporar un mecanismo legal de solución del conflicto que permite evitar el litigio mediante el cumplimiento de la obligación. Este criterio ha sido adoptado por los siguientes acuerdos:
- Acuerdos...
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