Los procesos arrendaticios e interdíctales: algunos problemas prácticos
| Autor | Francisco de Borja Villena Cortés |
| Cargo del Autor | Magistrado Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Tortosa |
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INTRODUCCIÓN
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Este trabajo tiene por objeto analizar los problemas más relevantes que hasta el momento presenta la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, (en lo sucesivo LEC), respecto a los procesos en los que se tramitan pretensiones derivadas de relaciones arrendaticias y aquellos otros que tienen por objeto genérico la tutela sumaria de la posesión, sin amparo registral, estos últimos conocidos bajo el imperio de la legislación derogada como procesos interdíctales, arts. 1.631 y ss. LEC de 3 de febrero de 1881.
Debe advertirse al lector las premisas desde las que se elabora el este trabajo. Son sustancialmente tres. Su asistematismo en la exposición de cada clase de proceso, ya que no se persigue dar una visión completa y ordenada de cada una de estas especies procesales, la que queda para tratados de envergadura, sino solo resaltar y analizar aquellos aspectos más problemáticos o confusos de cada regulación. En segundo lugar, se persigue el pragmatismo, antepuesto a la exposición dogmática de cada una de las instituciones, o al menos se busca recurrir a esta última solo en función del mayor interés de aquella eficacia práctica. Y en último lugar, se renuncia por completo a ofrecer soluciones acabadas, si es que existen, a las cuestiones que se planteen, con la intención solamente de apuntar el problema, dejando abierta la respuesta al lector.
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Con carácter previo al análisis de las cuestiones derivadas de tales procesos, debe señalarse que en gran medida la existencia de tales problemas deriva de una causa común, que afecta a estos procesos en igual medida que a muchos otros, con salvedad de los recogidos en el Libro IV de la LEC.
Tal causa deriva de un cambio diametral en el sistema de codificación legal de la normativa procesal civil. En efecto, la LEC de 1881 optó por agrupar las especialidades procesales respetando su estructura normativa como institución típica diferenciada, en detrimento de la coherencia de otras instituciones, siguiendo de este modo una técnica legislativa más propia de las recopilaciones históricas que de las codificaciones de su época. Es decir, con salvedad de las normas procesales comunes del Libro I de aquella LEC, extensibles a la mayor parte de los procesos ya comunes ya especiales, cada uno de estos últimos se regulaba en su totalidad bajo un mismo epígrafe normativo. Así pueden verse en los Títulos XV a XX del Libro II, incluidos los Títulos XVII, del juicio de desahucio, y XX, de los interdictos. Ello permitía a los operadores jurídicos gozar de una regulación de enorme coherencia sistemática, aunque en muchos puntos aquejada de graves defectos dogmáticos, al haberse descuidado la coherencia normativa de otras instituciones procesales generales.
Frente a tal estructura, la LEC 1/2000 opta por seguir las exigencias de la sistemática codificadora, ordenando las instituciones conforme al tratamiento que de cada una hace la ciencia del derecho, y rompiendo si es necesario la unidad regulativa de los procesos especiales. Por ello se prevén por separado materias relativas a un mismo procedimiento, al pertenecer cada una de tales materias a institutos dogmáticamente diferenciados. Así por ejemplo, mientras la vieja LEC de 1881 normaba la enervación de la acción arrendaticia, art. 1.563, dentro de las disposiciones del juicio de desahucio, la nueva LEC regula aquella institución dentro de los poderes de disposición de las partes sobre el objeto del proceso, art. 19, y las crisis procesales a la que sus diferentes expresiones dan lugar, art. 22,4.
Cada una de estas especies procesales típicas(1) ha pasado pues de tener una regulación agrupada y principal a ser tratada transversalmente en otras materias procesales. Consecuencia de este cambio se producen algunas diacronías normativas a la hora de aplicar un determinado proceso especial, que encuentra dispersa en diferentes lugares de la LEC su regulación, lo que termina por conducir a soluciones no poco sorprendentes.
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En cuanto a la utilización de materiales de referencia debe señalarse que su uso y cita es reducido, debido a que en gran medida los tratados dogmáticos hasta el momento publicados, así como diversas guías prácticas o comentarios exegéticos, siguen, como es natural, la estructura de la nueva LEC, sin ocuparse con demasiado detalle de aquellas cuestiones que aparecen transversalmente, al aplicar una materia sin entidad propia dentro de aquel marco regulativo. Otro tanto puede decirse de la jurisprudencia menor, aún escasa sobre la LEC.
El aspecto positivo de ese vacío de elaboración doctrinal es que queda abierto el debate y la aparición de argumentos nuevos que puedan solventar los problemas prácticos que se generen, argumentos cuya fuerza esté en el valor del razonamiento que contengan, y no en la abundancia de cita doctrinal o jurisprudencial que acompañen tal argumento, a veces a modo de verdadera «erudición de disco duro».
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PROBLEMAS DE LOS PROCESOS ARRENDATICIOS
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El tipo de procedimiento aplicable
Debe conectarse esta cuestión con la que se acaba de exponer en el punto 2° de la introducción. La desaparición de la unidad normativa para esta clase de procesos, con la derogación de los arts. 38 a 40 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de noviembre de 1994 y arts. 1.561 a 1.608 LEC de 1881, lleva a la aparición de graves problemas interpretativos.
El marco general de atribución procedimental es sencillo. El punto de partida común ha de ser la Regla 6a del art. 249,1 LEC, donde se establece la tramitación del Juicio ordinario, arts. 399 y ss, para cualesquiera pretensiones derivadas del arrendamiento de bienes inmuebles, ya urbano ya rústicos. Esta norma contiene una disposición individualizadora del cauce procesal aplicable por razón de la materia sobre la que versa la pretensión de deducida en juicio, lo que por cierto es el criterio legal preferente de fijación de cauce procesal, como se deriva de lo dispuesto en el art. 248,3 LEC.
La única salvedad a esa regla se fija en el propio apartado 6° de tal art. 249,1, la tramitación de las pretensiones de desahucio fundadas en impago de la renta o extinción del plazo pactado o de la prórroga legal del arrendamiento. En tales casos la Regla 1a del art. 250,1 establece que el tipo de procedimiento aplicable será el Juicio verbal, arts. 437 y ss. LEC.
De la claridad de estas dos normas, en sus términos iniciales, derivan algunas dudas, que se exponen por separado.
Cuando la pretensión del actor consista en la mera reclamación de rentas vencidas y no satisfechas por el arrendatario, arts. 17 y 20 LAU de 24 de noviembre de 1994, la LEC no fija con claridad, al menos aparentemente, que proceso ha de seguirse(2).
Las posibilidades son tres. La primera consistiría en determinar el proceso adecuado por la cuantía de la deuda reclamada, de modo que si esta es igual o inferior a 3.000 euros (RD 1.417/2001, de 17 de diciembre) se aplicarían los trámites del Juicio verbal, y de superar tal cantidad se tramitaría por el Juicio ordinario, con apoyo legal en lo dispuesto en los arts. 249,2 y 250,2 LEC. Esta solución parece adaptarse mejor a la inercia de la práctica existente hasta ahora en los tribunales. Además, no se ve razón de contenido material por la que el legislador desease fijar una tramitación particular para una simple reclamación de rentas, optando precisamente por el proceso más complejo de los dos regulados en la LEC.
Esta primera solución cuenta además con un argumento sistemático dimanado del art. 251,9a LEC, cuando al establecer las reglas para la valoración de las acciones deducidas en juicio, se describe la referente a los arrendamientos sobre bienes, pero haciendo especial salvedad en lo referente a los supuestos en los que solo se reclamen rentas. No explica más el inciso, por lo que parece que habrá de reconducirse la cuestión de la reclamación de concretas rentas al apartado 1° del citado precepto.
La segunda de las posibilidades consiste en entender que la reclamación de rentas deriva precisamente de la relación arrendaticia, y es cuestión ligada a la misma de modo evidente, al constituirse en la causa de pedir. De admitirse tal cosa, como no puede ser menos, debe estarse a lo dispuesto expresamente en la Regla 6a del art. 249,1, que establece para «cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos» el cauce del Juicio ordinario, con independencia de la cuantía reclamada, aun cuando fueran, por ejemplo, 20 euros. Parece que esta opción se adapta mejor al tenor literal de las normas contenidas en la LEC.
Los argumentos a favor de esta segunda opción son varios. En primer lugar la expresa disposición del apartado 6° de art. 249,1 LEC, expuesta en el párrafo anterior. En segundo término por la preferencia del criterio atributivo de cauce procesal por razón de la materia frente a la cuantía, recogido en el art. 248,3 LEC, que desplazaría en todo caso la pretendida aplicación de lo dispuesto en el art. 249,2 y 250,2. Finalmente puede verse lo ordenado en la Regla 8o del art. 249,1 LEC para materia de Propiedad Horizontal. Esta previsión señala como iter procesal para las pretensiones derivadas de ese régimen especial de propiedad, art. 396 del Código Civil, el juicio ordinario, y además añade «siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitaran por el proceso que corresponda.» Como se ve este inciso no aparece en lo dispuesto para la materia arrendaticia, donde la única salvedad es el desahucio por impago o extinción del plazo. Ello conduciría a entender que el legislador no ha querido establecer otra salvedad que tal desahucio, a diferencia de lo recogido en la citada Regla 8a.
La tercera de las soluciones posibles es ligar la respuesta a esta cuestión de la tramitación procedente para el caso de reclamación de rentas y cantidades asimiladas a la que se de en el problema que seguidamente se plantea, remitiendo la cuestión al final del apartado siguiente.
En los casos...
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