Procesal Civil

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1 · Legislación
España

Publicado el denominado «Código antideshaucios»

Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE de 10 de marzo de 2012)

El pasado 10 de marzo de 2012 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recur-sos (en adelante, el «RD 6/2012» o el «Real Decreto»), que entró en vigor el día 11 de marzo siguiente.

El objeto del RD 6/2012 es triple:

(i) Establecer medidas que logren la reestructuración de la deuda hipotecaria de aquellos deudores que, por encontrarse en el llamado umbral de exclusión, padecen dificultades extraordinarias para atender su pago.

(ii) Concretar mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución extrajudicial de bienes hipotecarios.

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(iii) Ampliar el colectivo de beneficiarios de las ayudas a inquilinos previstas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2011 (el «RD del Plan de Vivienda»).

Por lo que se refiere a las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, estas se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria, siempre que estén vigentes a la fecha de la entrada en vigor del RD 6/2012 y que el deudor se encuentre situado en el llamado umbral de exclusión.

A estos efectos, se considerarán situados en ese umbral aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, siempre que en ellos concurran las siguientes circunstancias, que deberán acreditar ante la entidad bancaria con los documentos a que se refiere el artículo 3.2 del Real Decreto:

(i) Que todos los miembros de la unidad familiar (formada por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.

(ii) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar.

(iii) Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.

(iv) Que el préstamo o crédito garantizado con hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y que hubiera sido concedido para la adquisición de esa vivienda.

(v) Que el préstamo o crédito carezca de otras garantías o que, de existir garantes personales, en todos ellos concurran las circunstancias de los apartados (ii) y (iii).

(vi) De existir codeudores que no integren la unidad familiar, deberán concurrir en ellos las circunstancias de los apartados (i), (ii) y (iii).

Las medidas, que pretenden la reestructuración de las deudas hipotecarias de estos deudores, se contienen en el llamado Código de Buenas Prácticas. Se trata de un Código que es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito (la adhesión será por dos años, prorrogables automáticamente por periodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad con una antelación mínima de tres meses).

A este respecto, cabe destacar que el 12 de abril de 2012 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Resolución de 10 de abril de 2012, de la Secretaría de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, por la que se publican las entidades que han comunicado su adhesión voluntaria al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

Una vez se produzca la adhesión de la entidad y el deudor acredite que se encuentra dentro del umbral de exclusión, las previsiones del Código de Buenas Prácticas serán de obligada aplicación. En este sentido, el Real Decreto establece que el cumplimiento del Código será supervisado por una comisión de control de cuatro miembros, uno en representación de la Asociación Hipotecaria Española y los tres restantes nombrados por el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y el Secretario de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa, respectivamente.

En cuanto al ámbito de aplicación objetiva del Código de Buenas Prácticas, se extiende a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiera excedido de los valores contenidos en el artículo 5.2 del Real Decreto.

En todo caso, las entidades adheridas tienen la facultad de aplicar las previsiones del Código a deudores diferentes de los situados en el umbral de exclusión, y podrán, si así lo desean, mejorar estas previsiones.

Las concretas medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas son las que siguen:

(i) Los deudores podrán solicitar de la entidad acreedora la reestructuración de su deuda hipotecaria, siempre que no se encuentren en un procedimiento de ejecución en el que ya

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se hubiese producido el anuncio de la subasta. La entidad deberá ofrecerles, en el plazo de un mes, un plan de reestructuración de su deuda, que incluya:

- Carencia en la amortización de capital de cuatro años, durante los cuales el tipo de interés aplicable será de Euribor + 0,25.

- Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.

- Adicionalmente, la entidad podrá reunificar el conjunto de deudas contraídas por el deudor.

(ii) Si el plan de reestructuración resultase inviable a la vista de la situación económicofinanciera del deudor (lo será si establece una cuota hipotecaria mensual superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar), el deudor podrá solicitar una quita en el capital pendiente de amortización, que la entidad podrá aceptar o rechazar en el plazo de un mes. Para determinar la quita, la entidad empleará uno de los siguientes métodos de cálculo:

- Reducción del 25%.

- Reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado igual proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las adeudadas.

- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor resultante de restar al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido.

La quita también podrá ser solicitada por aquellos deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se haya producido el anuncio de la subasta y por aquellos que no hayan podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

(iii) Si ninguna de las dos medidas anteriores resultaran viables, los deudores podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual siempre que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores o se hallen incursos en un procedimiento de ejecución en el que ya se haya anunciado la subasta.

En tal supuesto, la entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado, a la propia entidad o al tercero que el deudor designe, quedando totalmente canceladas la deuda garantizada con hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por la misma deuda.

El deudor, si así lo solicitara al pedir la dación en pago, podrá permanecer durante dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Para favorecer la efectiva aplicación del Código de Buenas Prácticas, el Real Decreto introduce determinadas modificaciones en materia tributaria, entre las que destacan las siguientes:

(i) Las escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan al amparo del RD 6/2012 quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

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(ii) A los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, estará exenta la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores con ocasión de la dación en pago de su vivienda, prevista en el Código de Buenas Prácticas.

(iii) Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la cancelación del derecho real de hipoteca, en los casos de dación en pago del deudor hipotecario situado en el umbral de exclusión, se bonificarán en un 50%.

Con independencia de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en el umbral de exclusión, el interés moratorio aplicable pasará a ser, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente.

Los deudores que se hubiesen beneficiado de las medidas para la reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria sin encontrarse dentro del umbral de exclusión, o aquellos que se hubiesen situado o mantenido en ese umbral, de manera voluntaria y deliberada, con la finalidad de obtener la aplicación de aquellas medidas, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas.

Junto a la adopción de medidas de reestructuración de la deuda hipotecaria inmobiliaria, el RD 6/2012 ha reformado parcialmente el procedimiento de ejecución extrajudicial de bienes hipotecados, regulado en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario, para aquellos casos en que el procedimiento de ejecución extrajudicial se siga contra la vivienda habitual del deudor. En concreto, el RD 6/2012 modifica el régimen de subasta extrajudicial del bien hipotecado en los siguientes extremos:

(i) Solo se celebrará una subasta, para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca, en lugar de las tres que eran posibles con la regulación...

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