Los procedimientos arrendaticios
| Autor | Teresa Rosell i Gairoles |
| Cargo del Autor | Master en Derecho Registral del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España |
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INTRODUCCIÓN
Procurando dar una visión práctica de lo que ha sido la entrada en vigor de la nueva LEC en lo referente a su interpretación judicial, haré un esbozo de aquellas cuestiones cotidianas más relevantes sobre los procedimientos arrendaticios. La primera cuestión que abordaré, de gran repercusión práctica, es la referente a la errónea interpretación que puede darse sobre la cuantía de la demanda en el procedimiento de desahucio por falta de pago. Otras cuestiones que desarrollaré se refieren a la consideración que merece la Exposición de Motivos de la Ley 1/2000 frente a la concreta regulación prevista para los procedimientos arrendaticios.
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CUANTÍA DE LA DEMANDA
En el supuesto de ejercer únicamente la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones -el pago de la renta- ésta viene excluida del ámbito de aplicación del juicio ordinario por expresa disposición del art. 249.1.6° LEC. Se deciden en juicio ordinario todas las cuestiones relativas a arrendamientos, excepto aquellas que se refieren al desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del contrato, y así se prevé en el ámbito del juicio verbal en el art. 250.1 LEC, con independencia de la cuantía.
Determinado el procedimiento, los Juzgados han venido manteniendo la tesis que la cuantía de la demanda debe determinarse por el importe del inmueble y no por una anualidad de la renta, como considero más ajustado, según expongo a continuación.
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Tesis a favor del importe de la cuantía de la demanda por el valor del inmueble
La tesis que se mantiene por los Juzgados se sustenta precisamente en la referencia que el propio art. 250.1.1° LEC hace a la «posesión», por dos veces. La primera da legitimación activa a «cualquier otra persona con derecho a poseer» y la segunda, a que «recuperen la posesión de dicha finca». Esta mención a la posesión es la que creo que ha dado pie a que se imponga la lectura para determinar la cuantía por el importe del inmueble.
Antes de continuar dejo en el aire una pregunta respecto al precepto expuesto. Era consolidada la jurisprudencia que daba legitimación activa al administrador para promover el desahucio, sobre la base de que su personalidad como representante de la propiedad había sido reconocida por el arrendatario en el momento de firmar el contrato de arrendamiento. Dado que actualmente, el artículo 250.1.1° LEC se refiere, diríamos que insistentemente, a quien tenga derecho a la posesión ¿debe interpretarse que a la vista del artículo 250.1.1° ha decaído esta legitimación?. El administrador no se encuentra en ninguno de los supuestos allí previstos. En consecuencia, éste es un problema que deberá resolverse por vía jurisprudencial.
Siguiendo con el término «posesión», la razón que se aduce para mantener que la cuantía deberá fijarse por el valor del inmueble se basa en la previsión de las reglas para la determinación de la cuantía establecidas en el art. 251.2a LEC: «Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase». Regla que también se aplica -art. 251.9a LEC-: «En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo los que tienen por objeto la reclamación de rentas vencidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato. No obstante, cuando se reclame la posesión del bien arrendado se estará a lo dispuesto por la regla tercera de este artículo».
Así pues, sobre la base de la exclusión expresa de los juicios que tienen por objeto la reclamación de las rentas vencidas, la conclusión es que la cuantía de la demanda en el desahucio es el valor del...
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