Procedimiento del art. 201.1. Posibilidad de rectificar la superficie construida sin ampliar obra nueva. Notificaciones. Dudas fundadas de identidad posteriores a la certificación registral
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Doctrina: La registradora que califica la inscripción del acta del art. 201.1, no queda vinculada por el juicio de identidad expresado por la registradora que expidió la certificación. La rectificación de la superficie construida inicial de una edificación no requiere del otorgamiento de escritura de ampliación de obra.
Hechos: Se otorga una acta de rectificación de superficie de un solar que es elemento común de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, otorgada por todos los propietarios de los elementos privativos, en la que se incrementa dicha superficie en más de un 10% en relación con la inscrita, así como la superficie de cada uno de los elementos privativos.
En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 LH, el notario autorizante solicitó de la registradora de la propiedad la preceptiva certificación de dominio y cargas de la finca, la cual fue expedida sin alegar dudas de correspondencia, solo expresando que la inscripción quedaba condicionada a que no existieran dudas de identidad o sospechas de encubrimiento de un acto jurídico de modificación hipotecaria.
Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad a la finalización del procedimiento, la registradora que sucede a la que expidió la certificación suspende la inscripción señalando tres defectos:
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- Por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación a la que se aportó una certificación catastral con una configuración distinta de la que se pretende inscribir (en concreto, se aprecia una posible afectación de parte de una finca colindante).
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- Por no haber realizado correctamente las notificaciones a los colindantes. En particular, una de ellas se intentó, pero no se llegó a realizar tras tres intentos, por lo que se requería la notificación nominativa a través de la publicación de edictos en el BOE. Tampoco se notificó la rectificación de superficie al Ayuntamiento, como titular de una calle colindante con la finca objeto del procedimiento.
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- Por no poderse utilizar el procedimiento del art. 201.1 para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.
El notario autorizante recurre la nota de calificación con los siguientes argumentos:
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- Las dudas sobre la identidad de la finca deben exponerse por la registradora al inicio del procedimiento y no pueden basarse en sospechas sino en criterios objetivos que desvirtúen el primer juicio favorable sobre...
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