Procedimiento de apremio fiscal. Situación arrendaticia de finca para uso distinto de vivienda

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Los arrendamientos para un uso distinto de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad al derecho que se ejecuta, al producirse su purga, no requieren notificación al arrendatario a efectos de tanteo legal arrendaticio.

Hechos: Se trata de una certificación de un acta de adjudicación de bienes mediante subasta, que se presenta junto con mandamiento de cancelación de cargas, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria en procedimiento de apremio fiscal en el que se adjudica una finca registral –nave industrial–, expresándose que “no hay constancia en el expediente administrativo que la finca esté arrendada en el momento de la adjudicación”.

El procedimiento proviene de anotación preventiva de embargo de fecha 12 de julio de 2012, prorrogada el día 3 de febrero de 2016 y el día 11 de noviembre de 2019.

Del Registro resulta que, mediante escritura de fecha 27 de diciembre de 2012, inscrita el día 28 de febrero de 2013, la finca consta arrendada, con una duración de diez años, prorrogables sucesivamente por plazo de cinco años, quedando sujeto el arrendamiento a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos.

El registrador señala como defecto que, dado que el contrato se sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas a los efectos del ejercicio del derecho de adquisición preferente.

El recurrente alega:

Que el arrendamiento se pactó e inscribió con posterioridad a la práctica de anotación preventiva de embargo;

Que es de aplicación el Código Civil, de manera que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda no inscritos o los inscritos con posterioridad a la constitución de la hipoteca quedarán, por regla general, extinguidos y carecerán de preferencia frente al adjudicatario.

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Hace un repaso el CD a la doctrina sobre arrendamientos y derechos de adquisición preferente.

Así dice que es reiterada su doctrina de que, en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en el artículo 25 de Ley de Arrendamientos Urbanos, y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

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