La procedente revisión del régimen tradicional de inscripción de la propiedad horizontal tumbada como diferenciado del aplicable al complejo inmobiliario y a la propiedad horizontal ordinaria

AutorEugenio-Pacelli Lanzas Martín
CargoAbogado
Páginas1956-1977
1956 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1956 a 1977
3. URBANISMO
La procedente revisión del régimen tradicional
de inscripción de la propiedad horizontal
tumbada como diferenciado del aplicable
al complejo inmobiliario y a la propiedad
horizontal ordinaria
The need to change the traditional registration
regime for laying-down horizontal property as
different from that applicable to the building
complex and the ordinary horizontal property
por
EUGENIO-PACELLI LANZAS MARTÍN
Abogado
RESUMEN: Análisis de la posible unificación del régimen de inscripción de
los complejos inmobiliarios, la propiedad horizontal tumbada y la propiedad
horizontal ordinaria en relación con la exigibilidad de licencia o autorización
administrativa.
ABSTRACT: Analysis of the possible unification of the registration regime of
building complexes, lying-down horizontal property and ordinary horizontal property
in relation to the enforceability of a license or administrative authorization.
PALABRAS CLAVE: Complejo inmobiliario. Propiedad horizontal. Propiedad
horizontal tumbada. Autorización administrativa. Licencia de parcelación.
KEY WORDS: Building complex. Lying-down horizontal property. Regular hori-
zontal property. Administrative authorization. Parceling license.
Resolución de 27 de enero de 2021, de la Dirección General de Seguridad
Jurídica y Fe Pública.
SUMARIO: I. RESUMEN DE LOS HECHOS.—II. RESUMEN DE LOS FUN-
DAMENTOS DE DERECHO.—III. COMENTARIOS: 1. INTRODUCCIÓN. 2. EL CRI-
TERIO TRADICIONAL DE LA DIRECCIÓN GENERAL EN MATERIA DE INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL «TUMBADA»: A) Planteamiento general. B) Supuestos de asimilación al
complejo inmobiliario en sentido estricto. C) Supuestos de asimilación a la pro-
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 785, págs. 1956 a 1977 1957
La procedente revisión del régimen tradicional de inscripción de la propiedad horizontal…
piedad horizontal ordinaria. D) Análisis crítico desde la perspectiva actual. 3. EL
MARCO NORMATIVO ACTUAL: A) Evolución. B) Contenido. 4. LA NUEVA ORIENTACIÓN DE LA
DIRECCIÓN GENERAL SOBRE LOS REQUISITOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
«ORDINARIA» EN EL MARCO NORMATIVO ACTUAL: A) El criterio inicial en relación con la
«modificación» del régimen de propiedad horizontal ordinaria. B) La posterior ex-
tensión del criterio anterior a la «constitución» de la propiedad horizontal ordinaria.
C) Análisis crítico de la moderna orientación. 5. CONSIDERACIONES SOBRE LA POSIBLE
EXTENSIÓN DE LA EXIGIBILIDAD DE LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA A LA INSCRIPCIÓN DE LA
CONSTITUCIÓN O MODIFICACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL «TUMBADA»: A) Planteamiento.
B) El elemento literal. C) El elemento teleológico. D) El elemento lógico. E) El
elemento sistemático. F) Conclusión final.
I. RESUMEN DE LOS HECHOS
Mediante escritura de declaración de obra nueva en construcción, división
en régimen de propiedad horizontal y constitución de complejo inmobiliario, se
declara estar construyendo sobre una finca registral determinada un conjunto de
siete viviendas unifamiliares aisladas (descritas en el citado título), constituyéndo-
se además un complejo inmobiliario formado por esa misma finca registral y otras
dos más, integrado por un total de veintisiete viviendas unifamiliares aisladas. Se
acompaña licencia urbanística para la construcción de las siete viviendas objeto
de la declaración de obra nueva y división horizontal.
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, tan solo se ins-
cribió la declaración de obra nueva y la división horizontal, con la consiguiente
apertura de folio registral a las siete viviendas unifamiliares resultantes, pero se
suspendió la inscripción de la constitución de complejo inmobiliario o conjunto
residencial, en esencia, por considerar insuficiente a estos efectos la licencia de
obras aportada, limitada a las siete viviendas en construcción sobre una de las
tres fincas afectadas y sin extenderse, por tanto, a la totalidad de los elementos
privativos previstos para el complejo en su totalidad. Se invocan a tal fin en la nota
de calificación los ar tícu los10.3.a) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad
que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
II. RESUMEN DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO
La controversia suscitada entre el registrador y el recurrente fue dirimida por
la Resolución de 27 de enero de 2021 desestimando el recurso y confirmando
la calificación del registrador. De conformidad con la calificación negativa, la
desestimación se basó en la insuficiencia de la licencia de obras incorporada a
la escritura, que solo amparaba siete de las veintisiete viviendas unifamiliares
que se proyectaban sobre el complejo inmobiliario y, por lo tanto, se daba el su-
puesto de hecho previsto en el ar tícu lo26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015,
de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana, que exige autorización administrativa para la constitución
de los complejos inmobiliarios privados, sin que fuera de aplicación la excepción
prevista en su letra a).
Así se pone de manifiesto en la siguiente argumentación contenida en los
fundamentos de derecho 5 y 6:

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