Problemática del retracto arrendaticio urbano
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
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El -omitido- cauce procesal para el ejercicio de las acciones de retracto.
La falta de referencia legislativa al cauce procedimental adecuado para el ejercicio de las acciones de retracto arrendaticio urbano, constituye sin duda una de las principales lagunas de la nueva Ley.
A diferencia de los que sucedía bajo la vigencia de la LAU de 1964, cuyo artículo 126 remitía expresamente a la regulación contenida en los artículos 1618 y siguientes de la LEC, hoy no existe ninguna disposición análoga, cabiendo al respecto efectuar diversas interpretaciones.
Cabe interpretar en primer lugar, que se trata de una mera omisión material del legislador pese a la cual continúan siendo aplicables los artículos 1618 y siguientes de la LEC, reguladores del proceso previsto con carácter general para el ejercicio de las acciones de retracto.
La segunda interpretación consiste en entender que el retracto no es en definitiva sino un «litigio relativo a un contrato regulado en la presente Ley»(504) y, así las cosas, ante la falta de una mención expresa, procede aplicar el artículo 39.2 LAU(505), que con las únicas excepciones del desahucio y del juicio verbal, remite todas las cuestiones arrendaticias al juicio de cognición.(506)
Y cabe por fin, una tercera interpretación consistente en entender que el retracto no debe considerarse como un «litigio relativo a un contrato regulado en la presente Ley»(507), procediendo, en su consecuencia, acudir a las normas procesales comunes.(508)
Las tres citadas interpretaciones, que como hemos visto se reconducen a dos posibles soluciones -juicio especial de retracto o juicio ordinario arrendaticio urbano de cognición-, son igualmente posibles y deberemos pues esperar a que, como en tantos otros aspectos polémicos, sean los tribunales quienes se encarguen de ir resolviendo las numerosas dudas que hoy plantea la nueva LAU.(509)
En nuestra opinión, la falta de remisión expresa al proceso regulado en los artículos 1618 y siguientes LEC no obedece a una consciente decisión legislativa sino a un mero olvido del legislador.(510) Pero pese a tal olvido -y, al propio tiempo, precisamente por mor de tratarse de un mero olvido y no de una voluntaria exclusión- y, aún a mayor abundamiento, habida cuenta del discutible carácter de «litigio relativo a un contrato arrendaticio» del juicio de retracto, entendemos resulta en todo caso de aplicación el proceso especial de retracto regulado en los artículos 1618 a 1630 LEC.(511) Obsérvese que tampoco ningún precepto de entre los reguladores del retracto legal en el Código Civil (Arts. 1521 a 1525) remite expresamente al proceso especial de retracto de la LEC y, sin embargo, no existen dudas acerca de la aplicabilidad del proceso regulado en los artículos 1618 a 1630 para el ejercicio de las acciones de retracto legal de comuneros y colindantes. Lo mismo cabe decir respecto del retracto enfitéutico (arts. 1636 a 1642 y 1656 C.c.) y del de coherederos (art. 1067 C.c). Así las cosas, la falta de remisión expresa en la LAU no se erige per se en argumento suficiente para que no se aplique la regulación procesal que con carácter general se ha previsto para el conocimiento de las demandas de retracto.(512)
Ello no obstante, aún cuando -como acabamos de ver- nuestra opinión es que -pese al gazapo del legislador- debe seguirse el proceso especial de desahucio de los artículos 1618 y siguientes LEC, como asimismo hemos avanzado, también la interpretación que conduce a sostener el seguimiento del juicio de cognición es una interpretación procesalmente correcta. Por ello, y al menos ínterin jurisprudencialmente no se determine con claridad la cuestión, deberán admitirse por igual ambas vías procesales -juicio de retracto y juicio de cognición- pues no cabe sancionar con la absolución de la instancia(513) por «inadecuación de procedimiento» al litigante que haya seguido un proceso a cuya elección conduce una correcta interpretación de una regulación deficiente.(514)
Por idénticas consideraciones arguméntales(515), entendemos cabrá asimismo seguir el proceso de cognición -o, incluso en su caso, el juicio declarativo ordinario que corresponda por razón de la cuantía- cuando la acción de retracto se ejerza acumulada a otra acción distinta que obviamente no tenga cabida dentro del juicio especial de retracto.(516)
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- Especialidades procedimentales del retracto.
Centrándonos, no obstante, en el proceso especial de retracto regulado en los artículos 1618a 1630 LEC(517), debe en primer lugar señalarse que dicho proceso especial resulta cauce procesal adecuado tanto para el ejercicio del derecho de retracto reconocido al arrendatario en el artículo 25 LAU como para el ejercicio del derecho de subrogación regulado en el quinto párrafo del apartado 11 de la Disposición Transitoria Tercera LAU.
Como especialidad procesal más característica del juicio de retracto, destaca la regulación, en el artículo 1618 de la LEC, de determinados requisitos necesarios para que se dé curso a la demanda.(518) Debe entenderse que dichas especialidades procedimentales, concebidas ratione mciteriae, resultan de obligado cumplimiento aún en el supuesto de que el retracto se ejercitare a través de un proceso -ordinario- distinto al proceso especial de retracto en el que dichas especialidades vienen reguladas.(519)(520)(521)
Aplicados al retracto arrendaticio urbano que aquí nos ocupa(522), debe recordarse en primer lugar la necesidad(523) de que la demanda se interponga dentro del plazo de caducidad de los treinta días naturales contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario (art. 25.3 LAU)(524) o, tratándose del derecho de subrogación del apartado 11 de la Disposición Transitoria Tercera, en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato.(525) (526)
Es asimismo requisito procesal de la demanda de retracto que se consigne el precio si es conocido o se dé fianza de consignarlo luego que lo sea (art.l618.2°LEC)(527) (528) y que se acompañe justificación, aun cuando no sea cumplida, del título en que se funde el retracto(529) (art. 1618.3° LEC).
No resultan por contra de aplicación los restantes requisitos previstos en el artículo 1618 LEC -que se refieren a los compromisos que el retrayente debe expresar en otros retractos sin que exista ninguna norma similar en sede del actual retracto arrendaticio urbano-(530) a excepciónclaro está del número séptimo relativo a la presentación de copias que no supone ninguna especialidad por cuanto esa es la norma general estipulada en los artículos 515 y 516 LEC. Tampoco parece que sea exigible el requisito de acompañar certificación del acto de conciliación, anacrónicamente mencionado en los artículos 1621 y 1622 LEC, que no han sido aún adaptados a la reforma operada en la LEC por la Ley 34/1984, de 6 de agosto, de Reforma Urgente de la Ley de Enjuciamiento Civil (RULEC), que, como es sabido, suprimió la antigua preceptividad del acto de conciliación preprocesal convirtiéndolo en potestativo.(531)
Junto a los citados anteriores presupuestos legales, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha añadido asimismo el de la necesidad de que, cuando el comprador haya transmitido la finca a un tercero, para evitar que la sentencia que se dicte pueda ser inejecutable, deba demandarse...
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