Problemas jurídicos del

AutorD. Jose-Domingo Rodríguez Martínez
Cargo del AutorRegistrador de la Propiedad

PROBLEMAS JURIDICOS DEL «LEASING» INMOBILIARIO

Conferencia pronunciada en la Academia Matritense del Notariado el día 14 de Febrero de 1985

Por D. Jose-Domingo Rodríguez Martínez

Registrador de la Propiedad

Como se desprende de su denominación -ampliamente aceptada, por otra parte, en su grafía y pronunciación inglesa-, el leasing constituye una más de las muchas técnicas de origen anglosajón que en los últimos años se están incrustando en nuestras estructuras jurídicas, especialmente en las mercantiles, a impulsos de la creciente influencia de las grandes empresas, que no sólo exportan productos, capital y tecnología, sino también estilos y formas de actuación, mecanismos financieros y técnicas comerciales.

Todo ello se traduce en la creación -unas veces real y otras pretendida- de nuevas figuras jurídicas y, sobre todo -lo que a mi juicio puede ser más preocupante-, en una especial actitud ante el Derecho, que se podría definir como economicista o puramente instrumental: lo que importa del carácter normativo del Ordenamiento no es que responda a un sistema coherente de valores, al que se ha llegado como resultante y sedimento actual de una evolución histórica, sino que pueda servir de cobertura y consagración a cualquier combinación económica aparentemente atípica que no quiera verse sujeta a limitaciones o cortapisas legales. No es la vida de los negocios la que tiene que acomodarse a principios jurídicos establecidos, sino el Derecho el que tiene que plegarse a las conveniencias económicas, reconociéndolas sin formular juicio alguno de valor sobre su admisibilidad. Y es curioso señalar la poca distancia que hay, en el fondo, entre esta visión ultraliberal y la concepción marxista del Derecho como una simple emanación de la organización de los medios productivos, como una «superestructura» cuya única misión es sancionar esquemas sociales y económicos surgidos o impuestos totalmente a su margen. En esta consideración del Derecho como un conjunto de normas técnicas, desprovistas de valoración ética, sigue siendo verdad, como en tantos otros casos, aquella vieja idea de que los extremos se tocan (1).

En una conferencia pronunciada en este mismo lugar, en 1975, señalaba José Luis de la Viña, citando a Bern Stauder, que el leasing se integra en la gama de procedimientos económicos inventados en los Estados Unidos de América, en los que, por una ingeniosa combinación de instituciones clásicas, se ofrecen a las empresas nuevas formas de actuación. Y continuaba afirmando que los fenómenos económicos anteceden a la labor del jurista, el que, ante un nuevo convenio surgido de las necesidades económicas, tiene que enfrentarse con él, aprestarse a su disección, moldearlo y presentarlo al legislador (2).

Recogiendo y ampliando esta última idea, Manuel Amorós, en su Ponencia presentada al VI Congreso Internacional de Derecho Registral, celebrado en Madrid el pasado mes de octubre, ha señalado el problema de fondo con estas palabras:

No podemos desconocer el fundamento económico del leasing, ni su consideración como técnica de financiación. Es verdad también que esa realidad eonómica debe ser recogida por el Derecho para que produzca consecuencias jurídicas. Pero la cristalización jurídica de esos intereses económicos y financieros exige su previa valoración según criterios de justicia, su inserción en el ordenamiento jurídico de cada país y la regulación adecuada de esta figura, tanto en su existencia y validez como en sus requisitos y efectos. Se trata de una manifestación más del viejo problema de las relaciones entre Economía y Derecho. El Derecho recoge las realidades económicos y los problemas que plantean a la convivencia social. Pero los intereses económicos no pueden condicionar la protección jurídica, sino que deben ser valorados desde el prisma de la Justicia para dotarles de sanción social y de la colaboración del poder coactivo del Estado. Como ha dicho Carnelutti, el fin del Derecho consiste en reducir la Economía a la Etica. Recuérdese la importancia que tiene todo esto en el ámbito de la contratación, de los límites de la autonomía de la voluntad y de la sanción jurídica de las condiciones generales impuestas en los contratos de adhesión. Pues bien, tan elementales consideraciones no deben ser olvidadas al examinar la figura del leasing y los problemas jurídicos que plantea.

En términos muy generales, y meramente descriptivos, las operaciones de leasing funcionan según el siguiente esquema: Quien necesita un bien determinado -maquinaria, automóviles, bienes de equipo en general, inmuebles-, se dirige a una entidad financiera para que ésta lo adquiera del fabricante o dueño con el fin de cederle su uso por un tiempo determinado mediante el pago periódico de una cantidad, canon o renta, concediéndose además al usuario un derecho de opción de compra para que pueda adquirir la propiedad de ese bien al término de la operación, teniendo en cuenta que las cantidades pagadas hasta ese momento se imputan al precio de la adquisición. De esta forma, si el usuario ejercita el derecho de opción sólo tendrá que abonar una cantidad -normalmente muy pequeña-, el llamado «valor residual» del bien en ese momento.

Sobre este esquema básico -que luego se desenvuelve en múltiples variantes- en los últimos tiempos se han desarrollado extraordinariamente en España las operaciones de leasing, referidas en un primer momento a bienes muebles y extendiéndose últimamente al ámbito inmobiliario (3).

Esta distinción, por la naturaleza de los bienes a que se refiere el contrato, no es una mera clasificación a efectos didácticos, sino que configura situaciones jurídicas diferentes, porque diferente es el trasfondo económico de uno y otro supuesto:

En el leasing mobiliario, el plazo contractual suele coincidir más con la vida económica rentable de los bienes, que suelen estar sometidos a una intensa desvalorización y a una rápida obsolescencia como consecuencia del incesante progreso tecnológico. Ello supone que, al finalizar el período contractual, la opción de compra por el usuario puede funcionar como un auténtico derecho de elección, condicionado solamente por su situación personal y empresarial: en unos casos, el usuario preferirá quedarse como propietario definitivo, sin hacer nuevas inversiones y extraer del bien todo el rendimiento que permita su existencia física. En otros, por el contrario, el tipo de actividad empresarial puede exigir una renovación constante de los bienes utilizados, siendo interesante la sustitución del anterior por un nuevo tipo o modelo cuya rentabilidad compense los nuevos desembolsos.

Bajo esta técnica subyace una especial concepción de la actividad empresarial. Uno de los libros más completos sobre el leasing, el de Mario Giovanoli (4), comienza su exposición con una cita de la Retórica de Aristóteles: «La riqueza consiste más en el uso que en la propiedad.» Y si bien es cierto que no se puede considerar al pensador griego como el inventor de esta técnica financiera, no lo es menos que no podía encontrarse más ilustre padrino para una filosofía: efectivamente, la idea inspiradora básica del leasing mobiliario consiste en que, lo que interesa de los medios de producción es su utilización, no el título jurídico de que ésta provenga; la elección entre uno y otro debe basarse, exclusivamente, en consideraciones económicas y la más importante es que la inversión se financie con los rendimientos del bien en que se invierte. Carlos Vidal, en su obra sobre el leasing (5), recoge una serie de slogans publicitarios que resultan muy ilustrativos a este respecto:

Si los inmuebles son bienes que en el transcurso del tiempo se revalorizan y los bienes muebles se deprecian, ¿no es más razonable invertir el capital en inmuebles que se revalorizan y alquilar la maquinaria y equipos, que se deprecian?

Retribuya el factor capital a medida que va produciendo, lo mismo que hace con el trabajo, cuando paga a sus empleados por períodos cumplidos.

A ningún empresario se le ocurre remunerar a sus empleados con varios años de anticipación. ¿Por qué no hacer lo mismo con los bienes de equipo?

Se afirma, en definitiva, que el leasing representa una evolución mental contraria a los principios tradicionales de la propiedad.

En el leasing inmobiliario la situación de hecho es radicalmente diferente, y lo es, precisamente, por la distinta naturaleza de los bienes: el fenómeno de la obsolescencia es casi inexistente, por lo que, normalmente, no tiene sentido la sustitución periódica de un inmueble por otro; y, sobre todo, el valor de los inmuebles se mantiene, al menos, constante y casi siempre aumentado considerablemente al expirar el término contractual (6). Ello hace que el ejercicio de la opción por el usuario aparezca como racionalmente obligada y que cambie totalmente la óptica jurídica con la que ha de considerarse el contrato, hasta el punto de que algún autor ha advertido cierta contradicción entre la esencia del leasing y los inmuebles como objeto del mismo (7). Asimismo ha generado técnicas contractuales, como el llamado leaseback, totalmente desconocidas en el leasing mobiliario, referido normalmente a objetos fabricados en serie; hace que el estudio de los contratos por las compañías de leasing tenga que ser más particularizado, dado el mayor plazo y el mayor volumen de la inversión, y ha llevado que en algunos países por vía de hecho, como en Alemania, y en otros por imperativo legal, como en Francia, sean empresas diferentes las que se dedican a una u otra modalidad de leasing.

Por todo ello, como ha señalado Amorós, el leasing inmobiliario no es una mera especie de un género más amplio ni sus problemas pueden resolverse por una simple deducción lógica de los criterios alicados al mobiliario; la peculiaridad del objeto sobre el que recae se traduce en una serie de diferencias funcionales y, en consecuencia, en un régimen jurídico distinto o, al menos, no homogéneo, con el del leasing mobiliario...

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