Algunos problemas y cuestiones prácticas planteadas tras las reformas legales sobre protección al deudor hipotecario: la interpretación y solución de la DGRN

AutorMaría Goñi Rodríguez de Almeida
CargoProf. Dra. de Derecho civil. Universidad Antonio de Nebrija
Páginas907-927

Page 908

I Las reformas de la ley 1/2013 de protección al deudor hipotecario

La Ley 1/2013, de 14 de mayo de protección de deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social, ha supuesto un sinfín de novedades en distintas leyes y cuerpos legislativos, y que han modificado, en consecuencia, una forma de proceder común hasta la fecha.

En este trabajo no pretendemos analizar todas y cada una de esas reformas, sino, principalmente las previstas en el capítulo II de la Ley, y dentro de estas, solo aquellas que afectan a la inscripción y constitución de la hipoteca, y que de una forma u otra se han revelado como no claras, a juzgar por las preguntas y cuestiones planteadas por los agentes hipotecarios, plasmadas muchas de ellas en las correspondientes resoluciones de la DGRN, en este último año y medio.

En concreto, vamos a centrarnos en la necesidad de hacer constar el carácter de vivienda habitual en la inscripción de préstamo hipotecario, y en la necesidad de hacer constar la manifestación manuscrita de las condiciones y riesgos del préstamo hipotecario para confirmar la comprensión del conocimiento y consentimiento a las mismas.

Partamos, entonces, por poner de relieve las modificaciones que se van a someter a examen posterior:

  1. Capítulo II sobre Medidas de mejora del mercado hipotecario, de la Ley 1/2013.

Este capítulo II modifica la LH en los siguientes aspectos:

  1. Se modifica el artículo 21 LH, añadiendo un nuevo párrafo tercero, de forma que, a partir de ahora, debe recogerse en la escritura e inscripción de hipoteca si el inmueble sobre el que recae la garantía es la vivienda habitual o no del deudor persona física1.

  2. Al artículo 114 LH se le añade un nuevo párrafo en el que se hace constar que los intereses moratorios garantizados con hipoteca no podrán superar 3 veces el interés legal del dinero cuando se trate de la vivienda habitual del deudor2.

  3. Modificación del artículo 129 LH: modificando todo lo relativo a la ejecución extrajudicial hipotecaria.

  4. En el artículo 6 de esta Ley se introduce una novedad relativa a la necesidad de que los deudores hipotecarios firmen de forma manuscrita los préstamos hipotecarios que contratan, manifestando que han sido advertidos de los posibles riesgos que entrañan3.

Page 909

Nos centraremos en este estudio únicamente en aquellas cuestiones novedosas que afectan a la constitución de la hipoteca: en concreto, la necesidad de hacer constar en la escritura e inscripción el carácter de vivienda habitual del inmueble hipotecado, así como la última, en la que se hace necesario igualmente la aceptación manuscrita del deudor en el préstamo hipotecario

Hemos elegido estas cuestiones porque han generado variadas resoluciones de la DGRN por lo que podemos entender que su aplicación ha ocasionado dudas que han tenido que ser resueltas por el Centro Directivo, y que por tanto, conviene considerar, aclarar y resumir.

II La constancia del carácter de vivienda habitual en la escritura e inscripción de préstamo hipotecario

Como ya hemos dicho, se reforma el artículo 21 LH para añadir un nuevo párrafo tercero, en el que se establece la obligatoriedad de hacer constar en la escritura de préstamo hipotecario si el inmueble que se ofrece en garantía es la vivienda habitual del deudor persona física.

Con esta medida, si se hace constar tal extremo, y solo en los casos que describe, se protege al deudor hipotecario persona física, puesto que el carácter de «vivienda habitual» lleva aparejado una serie de ventajas conducentes a tratar de evitar que pierda la vivienda el deudor, o facilitarle el pago de la deuda pendiente. Es lógico que se trate de favorecer al deudor hipotecario que ve en riesgo la pérdida de su casa, donde vive y desarrolla su vida familiar, y se trate de evitar o aminorar las consecuencias de una ejecución hipotecaria sobre la misma, pues esto significaría su lanzamiento de la vivienda, y la pérdida del ámbito donde desarrollar sus funciones familiares y personales.

Esas ventajas derivadas del carácter de vivienda habitual de un inmueble son varias, y en principio parece que deberían interpretarse de forma restringida y solo aplicarse al supuesto concreto descrito por el 21.3 LH: vivienda habitual, en garantía de un préstamo hipotecario, y de una persona física. Esto ha originado varias dudas en la práctica que conviene poner de relieve para tratar de dar una respuesta uniforme que sirva a la hora de calificar.

Pero, antes de nada, nos paramos un momento a reflexionar sobre qué es la vivienda habitual.

1. Vivienda habitual: concepto y régimen especial

La vivienda habitual es el lugar en el que se satisface el interés básico del alojamiento de una persona, el inmueble en el que se reside con continuidad y permanencia, en el que una persona tiene normalmente su lugar de residencia, y en el que ejercita y desarrolla su convivencia y funciones y relaciones personales.

La vivienda habitual puede coincidir con la vivienda familiar cuando sirva para el alojamiento de una familia, y no solo de una persona, siendo entonces considerada como el lugar donde se desarrolla la vida familiar, el lugar de residencia habitual de los miembros de la unidad familiar en la que se ejercen las funciones y derechos y deberes propios e inherentes a la familia4. Esta vivienda familiar es el lugar clave y necesario para el mantenimiento familiar y de la prole, donde todos los integrantes de la unidad familiar, y sobre todo los menores, deben alcanzar su plenitud como personas. Se convierte así, en el marco indispensable para el correcto desenvolvimiento de la familia.

Page 910

Además, la vivienda habitual suele tener un elevado valor económico, lo que la convierte en el bien patrimonial, probablemente más importante de la persona física, lo que hace que junto con las funciones propias de alojamiento que se acaban de mencionar, sea necesario proteger de alguna forma dicho inmueble5.

De este modo, cuando un inmueble es vivienda habitual se ve sometido a un régimen distinto al de otros inmuebles que no gocen de tal carácter, que se manifiesta en los siguientes aspectos:

  1. El artículo 593 LEC establece una peculiaridad con respecto al embargo de la vivienda habitual, y por tanto, también la familiar, ya que se permite que en el plazo de 5 días las partes afectadas por el embargo de dicha vivienda puedan manifestar su conformidad en que no se practique el embargo sobre ella, debiendo el juez abstenerse de acordar dicho embargo. Además y cuando la vivienda familiar embargada pertenezca en exclusiva a alguno de los cónyuges, y del Registro resulte el carácter de vivienda habitual del bien embargado, el Registrador suspenderá la práctica del asiento hasta que no se le acredite que no se trata de la vivienda familiar o que se ha producido la notificación del embargo al cónyuge no titular, conforme al artículo 144.5 RH (RRDGRN de 13 de junio de 1998, 25 de febrero de 2000, 29 de febrero de 2000 y 9 de marzo de 2000).

  2. El RD-Ley 8/2011 de 7 de julio de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios establece en su artículo 1 que, ejecutada la vivienda habitual conforme al artículo 129 LH, y cuando el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en la misma deuda, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 50 por ciento y además en otro 30 por ciento del salario mínimo interprofesional. Suponiendo, por tanto, un régimen diferenciado entre la vivienda habitual que, en este caso, es equivalente a la familiar, pues se ligan ambos conceptos claramente, y la que no lo es.

  3. También, en el RD 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, se establecen medidas especiales en relación con la vivienda habitual. De este modo, en el artículo 12 del RD, se reforma el proceso de ejecución extrajudicial de bienes hipotecados del 129 LH cuando estos sean la vivienda habitual del deudor, equiparando el procedimiento al de ejecución judicial, y solo para ese tipo de vivienda. Y en el anexo del RD que recoge el Código de Buenas Prácticas al que pueden adherirse las entidades financieras, se permite la dación en pago solo cuando esta sea la vivienda habitual del deudor, y se encuentre en situación de umbral de exclusión y cumpla el resto de requisitos descritos en el RD.

  4. Por ultimo la Ley 1/2013 modifica el procedimiento de ejecución de la vivienda habitual, recogido en la LEC, de forma que si la vivienda que se ejecuta es vivienda habitual, y el remate no cubre la deuda, no se suspende la ejecución, pero el deudor podrá liberarse si paga el 65% del remanente en 5 años, o si paga el 80% del mismo en un plazo de 10 años (art. 579 LEC). Igualmente, si es vivienda habitual y no hay postores en la subasta, el acreedor se adjudica el inmueble por el 70% de su valor, en vez del 50% si no lo es (art. 671 LEC). De igual forma, las costas exigibles al deudor ejecutado, cuando se trate de la vivienda habitual no podrá superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva (art. 575.1 bis LEC). Asimismo, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor

    Page 911

    podrá, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el propio artículo 693 LEC.

  5. La propia Ley 1/2013 también modifica la LH, en concreto el...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR