La problemàtica notarial derivada dels drets d'adquisició
| Autor | Víctor Esquirol Jiménez - Emilio González Bou |
| Cargo | Notari de El Masnou - Notari de Santa Coloma de Farners |
| Páginas | 215-226 |
-
INTRODUCCIÓ
El títol d' aquesta part de la ponencia, «La problemàtica notarial derivada delis drets d'adquisició», després de les exposicions precedents sobre els drets d'adquisició, ens dona a entendre que s'ens demana una intervenció eminentment pràctica sobre aquesta materia i per aixó hem evitat en aquest estudi, en la mida del possible, de qüestions conceptuals, históriques, comparatives i teóriques en general, i hem intentat esbrinar el modus operandi d'aquestes institucions en els nostres despatxos, a la vista del projecte de llei reguladora d'aquestes institucions.
Amb aquesta finalitat, hem dividit aquesta exposició en dues parts: la primera, sobre la constitució i extinció dels drets d'adquisició preferent, que exposaré a continuado; i la segona, sobre l'eficácia i exercici dels drets d'adquisició, que será a càrrec de l'Emili González Bou, tot seguit.
-
CONSTITUCIÓ DELS DRETS D'ADQUISICIÓ PREFERENT
Configurat el dret de retracte en el projecte de llei com una modalitat d'exercici del dret de tempteig, en aquest apartat parlaré básicament dels drets d'opció i de tempteig. Tot seguint l'esquema clássic, podem parlar dels elements personals, elements reals, elements formals i contingut d'aquests drets.
-
Elements personals
En materia de capacitat hem d'acudir a les regles genersls, i per tant es requereix com a norma general, tant per concedir el dret com per a adquirirlo, la plena capacitat per a contractar i obligarse, amb les següents precisions:
-
El menor emancipat necessita el complement de capacitat si el dret d'adquisició es constitueix a títol onerós.
-
Si el dret d'adquisició s'estableix en testament, el seu disponent requereix només la capacitat per a testar.
-
Per a adquirirlo a títol gratuit no es requereix capacitat d' obrar, només será necessária la intervenció dels representants legals del menor o incapacitat per a acceptar. Hi ha la possibilitat de concedirho a favor del nasciturus i del concepturus, sempre que visqui en el moment de 1'obertura de la successió o accepti la donació en vida del donant.
-
Si el dret d'adquisició es constitueix entre vius i recau sobre l'habitatge familiar del cónjuge concedent o sobre l'habitatge comú del concedent membre d'una unió estable de parella, será necessari el consentiment de l'altre conjuge o de l'altre membre de la parella.
D'altra banda, el dret d'adquisició es pot constituir de forma unilateral, no tan sois en la seva modalitat mortis causa, sino també quan es constitueix entre vius.
-
Elements reals
Segons l'article 21 del projecte de llei, els drets d'adquisició poden recaure sobre béns immobles i sobre béns mobles susceptibles d'identificació; els drets d'adquisició sobre béns mobles poden recaure sobre béns futurs; els drets sobre béns futurs son personals, llevat que es condicionin a 1'existencia efectiva deis béns.
Quant als béns futurs, sembla que només si son béns mobles poden ser objecte de drets d'adquisició preferent (tot i que hi ha una esmena del Grup Parlamentan Popular per a la inclusió dells immobles); tanmateix, en relació als immobles, hauria d'interpretarse la condició de futurs no tan sols com a inexistencia física, sino també jurídica, de forma que un dret d'adquisició pogués recaure, per exemple, sobre una entitat d'un edifici declarat en régim de propietat horitzontal, encara que físicament encara no existeixi per no haverse iniciat la seva construcció.
-
Elements formals
L'article 23 diu simplement que els dret d'adquisició es poden constituir per actes entre vius, a títol onerós o gratuit, o mortis causa, mitjançant cessió, reserva o divissió; la constitució pot ser mitjançant un negoci jurídic dirigit a la seva atribució, o mitjançant un pacte o una estipulació, expressos i independents, que s'integren en un altre negoci.
Per tant, en base al principi de llibertat de forma, en la constitució per actes entre vius, només es requereix l'escriptura púbica quan: a) en cas d'opció per a adquirir gratuítament sobre béns inmobles, al menys en cas que és pugui exercitar l'opció unilateralment per l'optant (donada la seva similitud a la donació); o b) quan es vol atribuir a l'acte una eficàcia real mitjançant la seva inscripció en el Registre de la Propietat (art. 3 Lh i 20 del projecte). En la constitució per actes mortis causa, será freqüent la intervenció notarial, bé per via de testament en el que s'ordeni, bé per via d'escriptura que formalitzi els capítols matrimoniáis, i posterior manifestació d'heréncia en ambdós casos.
Aclara el projecte que es pot constituir mitjançant cessió, reserva o divissió. Només assenyalar que si es constitueix com a reserva en una compravenda, ens trobarem davant de l'anomenat retracte convencional o compravenda amb pacte de retro, molt similar a la figura catalana de la venda a carta de gràcia.
-
Contingut
Podem distingir entre un contingut legal o necessari, que exigeix el projecte de llei per a la válida constitució del dret d'adquisició, i el contingut voluntan a que el projecte es refereix quan parla del domicili a efectes de les notificacions preceptives i dels altres pactes que el constituent o constituents tinguin per convenient.
-
Contingut legal o necessari
L'article 24 recull el contingut mínim del títol de constitució:
-
-
El termini de duració del dret i, si escau, el termini per al seu exercici. Les durades máximes deis terminis de vigencia del dret les estableixen els articles 25 i 26, i son:
- Peí que fa al dret d'opció:
- 10 anys, el dret d'opció de naturalesa real sobre béns immobles. Sembla que aquest termini es contradigui amb el de 4 anys que, per a l'opció de compra, estableix l'art. 14 RH, pero, com veurem tot seguit, no hi ha contradicció, doncs aquest precep-te es refereix únicament al dret d'opció de naturalesa personal.
- 5 anys, el dret d'opció de naturalesa real sobre béns mobles. Si bé l'exigéncia d'inscripció registral de l'art. 20 fará poc freqüent a la práctica aquesta modalitat.
- 4 anys, el dret d'opció de naturalesa personal. No entenc l'ús de l'expressió «es pot constituir per temps determinat»; si el límit de durada son quatre anys, no sembla que es pugui constituir també per temps indeterminat.
- Tanmateix, aquests terminis es poden superar si el dret d'opció es constitueix com a pacte o estipulació integrats en un altre negoci (el més freqüent a la práctica, l'arrendament - financer o no- amb opció de compra); en aquest cas, la seva durada pot ser la mateixa d'aquest.
- Pel que fa al dret de tempteig:
- Si és de naturalesa real es pot constituir per temps indefinit quan el seu exercici s'hagi pactat per a la primera transmissió; per a les segones i ulteriors transmissions no pot superar els deu anys,
- Si és de naturalesa personal, no pot superar els deu anys.
* Qüestió dubtosa és si el dret d'adquisició concedit a títol gratuit pot subsistir després de la mort del concedent, especialment en el cas del dret d'opció a una adquisició gratuita. Al meu entendre, la resposta hauria de ser negativa, donada la similitud d'aquesta figura amb la donació pendent d'acceptació per part del donatari.
* Pel seu exercici, el projecte no estableix cap termini máxim, per la qual cosa hem de suposar que en cap cas no pot rebassar el termini de durada del dret.
-
Quan sigui el cas, la voluntat del constituent o dels constituents de configurar el dret amb carácter real. Aquest precepte, en relació amb l'art. 20, és potser el més important en aquesta materia, el que deixa a l'autonomia de la voluntat la fixació de la naturalesa jurídica del dret d'adquisició i, alhora, exigeix per qué el dret d'adquisició tingui naturalesa real que es constitueixi en escriptura pública i s'inscrigui en el registre correponent (a diferencia de la Compilació de Navarra, que no estableix aquests requisits).
En aquest punt, m'agradaría examinar la diferent eficacia derivada de la constituciócom a dret real o personal i la seva relació amb el fet d'inscriure o no el dret d'adquisició en el Registre de la Propietat.
De l'art. 20 resulta que només poden teñir naturalesa real els drets d'adquisició que es constiueixen amb aquest carácter en escriptura pública i s'inscriuen en el registre corresponent (normalment, en l'activitat notarial, el de la propietat), També sembla que, si no es diu el contrari al constituirse, el dret d'adquisició será de naturalesa personal. Per aixó, cal preguntarse si el dret d'adquisició de naturalesa personal pot tenir accés a un Registre de la Propietat que, segons l'art. 1 de la LH, té per objecte la inscripció o anotado deis actes i contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles.
Quant al dret d'opció, cree que l'intenció del legislador, com resulta de l'Exposició de Motius del projecte, és donar al dret d'opció las següents possibilitats:
- Dret d'opció de naturalesa real...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba