Comentario al Artículo 3, sobre elementos privados y comunes, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
Así pues, tenemos que, la Comunidad nace cuando concurren todos los requisitos o supuestos que el ordenamiento jurídico condiciona a dicho nacimiento, siendo estos supuestos los previstos en el art. 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que son: existencia de una edificación dividida en pisos o locales, susceptibles de aprovechamiento individualizado por tener salida propia e independiente a una vía pública o elemento común y su pertenencia a distintos propietarios por el otorgamiento de concretos Títulos individuales.
El tipo especial de propiedad que significa el régimen de propiedad horizontal, en la que lo susceptible de aprovechamiento independiente atribuye un derecho singular y exclusivo, a la par que un derecho de propiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos y servicios comunes del correspondiente inmueble, juega un importante papel la voluntad del constituyente, siempre que no contravenga normas de derecho necesario y cuya voluntad venga manifestada en el documento o Título, que pueda contener disposiciones en orden al uso y destino del edificio y sus diferentes pisos y locales.
Conforme al art. 396 CC, la propiedad horizontal se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados, que se podrá plasmar en los estatutos privativos de cada casa y en las ordenanzas o reglamentos de régimen interior, cuya validez dependerá, en última instancia, de que su contenido no sea contrario a las normas imperativas de la legislación especial sobre esta propiedad horizontal, por ello, en la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal se distingue entre dos ideas que se complementan, la del derecho necesario y la del principio dispositivo, perteneciendo a la primera de estas esferas la norma contenida en este artículo y en los arts. 5 y 12 LPH.
Por ello, si bien la LPH no limita ni amplía el margen que a la libertad contractual concede el art. 1255 CC (precepto ya comentado), ni tampoco, coarta esa libertad para establecer pactos o condiciones, ello ha de entenderse, por supuesto, sin merma de la general obediencia, no sólo a los límites normales en el ejercicio de sus derechos sino a los que la propia ley marca y consigna en su articulado, sin posibilidad de eludir el mismo, porque entonces ese incumplimiento obrará como un ataque frontal a la norma que lo prevé y establece y con la natural, lógica y legal consecuencia de la sanción de nulidad del acto, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6.3 CC.
El art. 6 CC, dispone expresamente que: “3. Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención”.
Así pues, la salvedad que contiene este apartado se refiere a la previsión de una sanción distinta a la nulidad, lo que permite afirmar que la sanción de nulidad es la genérica para el caso de no estar prevista expresamente otra.
Este apartado del art. 6 CC no puede aplicarse indiscriminadamente como determinante de la nulidad, sino que ha lugar a clasificar los actos contrarios a la ley en tres distintos grupos:
-
aquellos cuya nulidad se funda en un precepto específico y terminante de la ley que así lo imponga, siendo obvio que la nulidad ha de decretarse entonces incluso de oficio.
-
actos contrarios a la ley, que ella misma disponga a pesar de ello, su validez, debiendo entonces reconocérseles validez a tales actos contra legem.
-
actos que contraríen o falten a algún precepto legal, sin que éste formule declaración expresa sobre su nulidad o valides cabiendo entonces el juzgador extremar su prudencia en uso de una facultad hasta cierto punto discrecional, analizando para ello la índole y finalidad del precepto legal contrariado y la naturaleza, móviles, circunstancias y efectos previsibles de los actos realizados, para concluir declarando válido el acto, pese a la infracción legal, si la levedad del caso así lo permite o aconseja, y sancionándole con la nulidad si median trascendentales razones que permitiesen el acto como gravemente contrario al respecto debido a la ley, la moral o al orden público.
Dicho lo anterior, podemos comenzar resaltando el hecho de que este artículo vuelve a significar que la aplicación de la LPH será respecto de aquellas Comunidades en las que concurren los elementos reseñados en el art. 396 CC, pero para que tengamos una visión más clara y precisa, debemos vincular este artículo con el art. 5 de esta Ley.
Volviendo al comentario de este art. 3, hemos de indicar que comienza por establecer unas normas orientadoras que sirvan para clarificar la idea de propiedad individual, copropiedad y elementos y servicios generales, cuando sus titulares integran una misma finca sometida al régimen de Propiedad Horizontal.
El apartado a) se refiere al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de un aprovechamiento independiente por cada propietario
Por lo que se refiere al espacio delimitado hemos de decir que es aquel que aparece reseñado en la escritura pública de Propiedad Horizontal y que posteriormente se vuelve a hacer mención en todos y cada uno de los Títulos de propiedad de cada comunero. Así las cosas, en la escritura pública constitutiva de la Propiedad Horizontal, resulta imprescindible que se deje constancia en ella de la superficie total del solar, de la superficie total construida, y linderos precisos del solar, entre otras circunstancias.
Por su parte, en cada escritura pública de propiedad de los distintos propietarios, se dejará igualmente constancia de circunstancias tales como: superficie útil y total de inmueble (propiedad individual), sus linderos, así como la Comunidad a la que pertenece con mención expresa de sus respectivos linderos y superficie total. Por consiguiente, registralmente se ha de tener una constancia clara y exacta tanto de la superficie total como de los linderos, de la Comunidad en general y de las propiedades particulares (cada piso o local) en especial.
En algunas ocasiones se puede plantear el problema de la consideración que se le haya de dar a un determinado especio dentro de la Comunidad; es decir, si se trata de un bien privativo o un bien común; como por ejemplo: las terrazas, los patios de luces con acceso directo y exclusivo del local o inmueble al que están unidos. Para saber exactamente cual es la cualificación que tienen estos espacios dentro de la Comunidad, el medio más aconsejable y seguro es el de acudir al Registro de la Propiedad y comprobar en la escritura los linderos y metros declarados tanto de la Comunidad...
-
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba