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Prioridad cuando la ratificación de hipoteca es posterior a otra hipoteca

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad
Páginas1-2

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Hechos: Se otorga y presenta en el Registro una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que la entidad bancaria está representada por un solo apoderado mancomunado de los dos necesarios, de lo que el notario advierte. Al día siguiente se presenta en el Registro una segunda hipoteca con otra entidad sobre la misma finca, de fecha también posterior a la primera. Finalmente, casi un mes después, se presenta la ratificación por el segundo apoderado de la entidad bancaria de la primera hipoteca.

La registradora deniega la inscripción de la primera hipoteca con la prioridad del asiento de presentación inicial y además la suspende por diversos defectos, que no son objeto de recurso. Argumenta su negativa a mantener

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la prioridad en que la ratificación , según numerosa jurisprudencia, produce efectos "ex tunc" entre las partes (es decir "desde entonces", y por tanto con efectos retroactivos) y efectos "ex nunc" en perjuicio de terceros (es decir "desde ahora", y por tanto desde la ratificación)

La entidad bancaria recurre y alega que esa jurisprudencia es aplicable a las compraventas, pero no a las hipotecas por su distinta naturaleza y además señala que la entidad titular de la segunda hipoteca conocía (o debía conocer) en el momento de su otorgamiento la existencia de la primera.

La DGRN examina dos cuestiones: La primera es la eficacia retroactiva de la ratificación en perjuicio de terceros, y llega a la misma conclusión que la registradora, tanto desde el punto de vista civil (produce sus efectos ex nunc en perjuicio de terceros), como desde el punto de vista de los principios registrales, pues equipara la falta de ratificación a un motivo de denegación, no de suspensión del documento: la prioridad viene dada por la fecha de presentación de la escritura de ratificación.

Examina también la posibilidad de entender que la presente hipoteca, pendiente de la ratificación de la parte acreedora, pudiera ser considerada una hipoteca unilateral y por tanto inscribible con la prioridad inicial. Y concluye que no porque para ello se tiene que constituir con tal carácter de unilateral.

Comentario.- Me parece cuando menos opinable la posición de la DGRN por varios motivos:

  1. - Desde el punto de vista civil, porque para valorar la posición jurisprudencial de la no eficacia de la ratificación "en perjuicio de terceros" se debería, en consonancia con los principios de nuestro ordenamiento, tener en cuenta la buena fe del tercero...

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