Los principios hipotecarios y la legislación registral
| Autor | Juan Triay Sancho |
| Cargo | Doctor en Derecho |
| Páginas | 83-115 |
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El grado de desarrollo y plenitud a que ha. llegado el moderno Derecho inmobiliario registral o Derecho hipotecario, es el resultado de la combinación e influencia de numerosos factores ; de entre estos factores descuellan por su importancia y trascendencia ulterior : la costumbre iniciada en Alemania a partir del siglo XII dePage 84 hacer constar los procesos más importantes en los libros judiciales y municipales 1, costumbre que al extenderse posteriormente a la registración de los actos de enajenación y gravamen de los bienes inmuebles y dirigirse a especiales finalidades publicitarias, generó el Registro de la Propiedad ; el transcurso del tiempo que permite captar las orientaciones jurídicas primarias, y una vez han sido captadas posibilita que sean perfeccionadas y adaptadas a las necesidades sentidas en el transcurso de la vida de los pueblos 2 ; y, por último, el importante desarrollo que han adquirido en los tiempos modernos los principios hipotecarios.
El conocimiento vulgar y el conocimiento científico discurren por derroteros distintos. Cuando el hombre no versado en Derecho lea por primera vez la Ley Hipotecaria y su Reglamento, con facilidad llegará a la conclusión de que se trata de una suma de preceptos dispersos con escasas conexiones entre sí ; usando de una expresión de Ortega y Gasset, podríamos decir que lo más fácil es que los árboles no le dejen ver el bosque. En cambio, el jurista, concibe .aquellos textos legales en su función de establecer y regular un orden general de relaciones jurídicas que pueden nacer dentro del campo propio y ve en ellos un todo organizado ; para llegar a esta conclusión utiliza consciente o subconscientemente acaso -pues el sentido jurídico opera a veces como una segunda naturaleza, diversas ideas o criterios de ordenación, comparación y clasificación que, en cierto modo, aproxima o acercan la diversidad hacia el terreno de la unidad, discurriendo a través de principios 3. Los principios hipotecarios concebidos genérica y abstractamente, tienen la naturaleza propia de las ideas o esencias y, dentro del campo hipotecario, responden al concepto de los primeros principios 4.Page 85
El pensamiento humano discurre a través de ideas, y las ideas son entes abstractos ; y, siendo una sola la idea, en determinados aspectos del conocimiento, puede abarcar todos los casos contingentes en que se pueda realizar la misma esencia 5. Pero existen ideas complejas o conjuntos de ideas que se refieren a una misma esencia u objeto ; entonces se relacionan entre sí adoptando un orden jerárquico que se puede representar conceptualmente por medio de una pirámide: en el vértice, se aloja el concepto esencial irreductible y básico que es la expresión más simple de la idea ; sigue el desenvolvimiento material de la misma formando el cuerpo de la pirámide y, ampliándose sucesivamente, para acoger la forma o formas diversas en que se puede realizar la idea básica, se llega por su total desarrollo y concreción a la base de la pirámide de la construcción lógica de la idea generatriz.
Esta concepción es plenamente aplicable a los principios hipotecarios y, si por ejemplo, la refiriésemos al principio de legitimación registral, lo podríamos estructurar del siguiente modo : en la cúspide de la pirámide figuraría la presunción que proclama la exactitud del Registro (éste sería un punto común al principio de fe pública) ; en el cuerpo de la pirámide inmediato al vértice, se expresaría que el valor de tal presunción es iuris tantum (art. 1.°, párrafo 3.°, de la Ley) y a continuación, el párrafo primero del artículo 38 de la Ley y el artículo 97 de la misma ; seguidamente las consecuencias sustantivas del principio, y después, las procesales generales y los procedimientos basados en el principio de legitimación ; y sucesivamente hasta llegar a la base y por su orden lógico, todos los preceptos legales y reglamentarios que sean complemento, desarrollo o consecuencia del principio 3°, desenvolviendo conjuntamente, la interpretación jurisprudencial y doctrinal.
Sobre las bases dichas, podemos sentar la conclusión de que los principios -según el desenvolvimiento concreto que la ley les atribuya dentro de cada sistema-, juegan respecto del ordenamientoPage 86 jurídico hipotecario de modo semejante o paralelo a como juega el esqueleto respecto del cuerpo humano. Ellos no constituyen todo el Derecho hipotecario, como el esqueleto no es todo el cuerpo de la persona ; y de igual modo que las perfecciones o imperfecciones del esqueleto prejuzgan la estética del cuerpo, las perfecciones o imperfecciones de los principios se traducen necesariamente en perfecciones o imperfecciones del sistema 6. Por tanto, puede afirmarse que el sistema hipotecario de cada país, en definitiva, queda cualificado por sus propios principios hipotecarios, es decir, por los principios que acepta y la extensión y forma en que los desarrolla o, incluso, por la repudiación más o menos ostensibles de uno o varios de ellos 7.
Por último, aunque cada uno de tales principios pueda ser objeto de un estudio separado y analítico (diversidad), nunca debe perderse de vista la necesidad de concebirlos en una relación de recíproca interdependencia, considerándolos conectados entre sí, como se conectan las distintas partes de un mismo todo, para integrarse conjuntamente dentro de un mismo sistema hipotecario (unidad), de igual modo que el estudio de cada uno de los huesos que componen el esqueleto humano, no es un obstáculo, sino un precedente necesario, para llegar a la síntesis en un estudio unitario del sistema óseo 8. Por poco que se medite y sin necesidad de llegar a las últimas y más remotas consecuencias, es fácil descubrir dentro de nuestro sistema las recíprocas interconexiones de los principios ; a este efecto basta tener en cuenta que, todos ellos, giran en torno al principio de inscripción -que actúa a modo de denominador co-Page 87mún- y, distinguiendo después, dos grupos : uno, integrado por aquellos principios que juegan más o menos directamente como precedentes o presupuestos de la inscripción, sea que entren en acción preponderantemente antes de que se efectúe ésta (rogación y legalidad), antes y al tiempo de inscribir (especialidad), o antes, al tiempo y después de la inscripción (prioridad y tracto sucesivo) ; el otro grupo estaría formado por los principios que regulan los efectos de la inscripción (prioridad, tracto sucesivo, párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, y los principios de legitimación y fe pública ; también se deben comprender aquí los efectos hipotecarios de la buena fe, bien se la considere como uno de los elementos o requisitos del principio de fe pública o dándole un alcance general que comprenda todas las repercusiones que la buena o mala fe pueda tener a efectos hipotecarios 9.
Es posible, sin embargo, que no se atribuya a los principios hipotecarios toda la importancia que realmente tienen, ya que al jurista le puede ocurrir lo mismo que le puede ocurrir al matemático : preocupados por abarcar las últimas conclusiones de sus respectivas ciencias y -tras barajar inconsciente o subconscientemente acaso por la repetición constante- uno, los principios hipotecarios, y los diez signos de numeración arábiga, el otro, lleguen a olvidar; que si no existiesen en la realidad los conceptos primarios aptos para generar los principios, ni los conceptos que prácticamente se representan por aquellos diez signos aludidos, tampoco existiría ninguna de las dos ciencias.
En sí y por su naturaleza la inscripción es siempre voluntaria. La necesidad teleológica
Hay necesidad, cuando actuando una causa determinada apta para producir un resultado también determinado, el resultado se produce de manera fatal e inevitable ; cuando hay necesidad existe unPage 88 impulso irresistible que hace que las causas obren infaliblemente en cierto sentido Es necesario todo aquello que forzosa o inevitablemente ha de ser o suceder, y en este sentido se opone lo necesario a lo voluntario 10 ; el reino de la necesidad se desarrolla preponderantemente en torno a la causalidad y en el campo de las ciencias exactas, matemáticas, verdades lógicas absolutas, etc. Por tales razones no cabe hablar de esta clase de necesidad cuando nos hemos de referir a la inscripción, precisamente, porque la inscripción es. un efecto que depende de actos y hechos en que interviene la voluntad del hombre, y que, por tanto, se desarrollan en el reino de la libertad 11 ; de ello resulta que la inscripción en sí misma nunca es necesaria, porque no existe ninguna ley de la naturaleza que de modo ineludible implique la necesidad de realizarla, es decir, que implique su efectividad. Solamente el legislador -dijo un gran literato- trabaja con una materia autónoma y rebelde: la libertad humana.
Inscripción necesaria o forzosa, en sentido estricto, será aquélla que es impuesta coactivamente, dentro de un plazo legal, bajo amenazas de multas y otras sanciones, y en caso de rebeldía del interesado se efectúa de oficio 12. Sin embargo, estimamos que éste no sería un caso de inscripción propiamente necesaria, sino más bien un caso de inscripción obligatoria, ya que la efectividad del supuesto supone una previa declaración de la ley que imponga a los interesados la obligación de inscribir ; solamente así resultaría lógico que se sancionara el incumplimiento de tal obligación y de modo coactivo se impusiera su cumplimiento contra la voluntad del interesado, como ocurre en los casos de inmatriculación obligatoria que enumera el artículo 73 en relación con el 57, párrafo último, del Decreto de 10 de diciembre de 1949, que vino a regular el...
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