Los principios hipotecarios de fe pública y buena fe en la Legislación Hipotecaria de 1944
| Autor | José María Chico y Ortiz |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 2213-2238 |
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La esencia de este principio -eje de nuestro sistema hipotecario- se debe a la configuración que del mismo ofrece la Ley Hipotecaria de 1944 con su proyección en el texto refundido de 1946. La pureza del principio ya transcendía de la Ley Hipotecaria primitiva, pero inexplicablemente la reforma llevada a cabo pocos años después de ella, esto es en el año 1869, alteró sustancialmente el concepto y lo sustituyó por un sistema de notificaciones que lo degradaron. Hasta el año 1944 subsistió ese erróneo sistema y entiendo que es fundamental afrontar el estudio del mismo teniendo en cuenta que el legislador actual parece estar de nuevo encaprichado por el sistema de notificaciones. Veremos igualmente las desviaciones doctrinales y legales que el mismo va teniendo en comentarios y legislaciones complementarias. Por todo ello, dividimos este trabajo en las tres partes históricas que son decisivas para el mismo.
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Convendría precisar -antes de seguir adelante- que partimos de la base de que los dos grandes principios que mantienen el edificio registral son el de publicidad y el de la seguridad del tráfico inmobiliario. La publicidad -siguiendo a Don Jerónimo González (1)- tiene una doble proyección a través de los principios de «fe pública registral» y legitimación, aunque tampoco cabe olvidar el principio de inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito. Si la publicidad la calificamos como efecto los principios citados no son más que una emanación del mismo. Son los efectos tangibles en los que cristaliza el principio general de publicidad.
De ahí que cabe hablar de todo ello en la Exposición de Motivos y en el propio texto de la Ley de 1861. La Exposición de Motivos está llena -por así decirlo- de publicidad, referida al tema que le preocupaba al legislador en aquel momento: las hipotecas. Así proliferan en la misma frase que se están refiriendo a la publicidad: «el deseo de que la nueva Ley partiera del principio de publicidad...», «la preferencia que se da al acreedor hipotecario más antiguo sobre el más moderno, es una consecuencia lógica del sistema de publicidad...», «pero al menos por lo que a ella toca, aplicó los principios de publicidad y especialidad que la Comisión proclama en este proyecto-ley como únicos para lo sucesivo...» etc. Es más, ya califica al Registro de la propiedad como un registro «jurídico» y no «como un censo de la riqueza inmueble» y -a mayor abundamiento- nos habla de los «terceros interesados» y -posteriormente- al referirse a la venta dice que el dominio se le traspasa al comprador si inscribe «se lo traspasa respecto a todos; y si no inscribe, aunque obtenga la posesión será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción».
Leyendo detenidamente esta Exposición de Motivos encuentra uno -con gran sorpresa- soluciones para muchos de los problemas que se han ido planteando a través de más de un siglo por la doctrina y jurisprudencia. Nada tiene de extraño que el texto de la Ley reflejase estas ideas en diversos artículos. El fundamental fue el artículo 34 cuya numeración persiste en el vigente texto, que decía:
- «No obstante lo declarado en el artículo anterior (referente a los actos o contratos nulos que no se convalidan por la inscripción), los actos o contratos que se ejecuten por persona con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito, de causas que no resulten claramente del mismo Registro.
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- Solamente en virtud de un título inscrito podrá invalidarse en perjuicio de tercero, otro título posterior también inscrito.
Lo dispuesto en este artículo no producirá efecto hasta un año después de que empiece, a regir la presente Ley, y no será aplicable en ningún tiempo el título inscrito, con arreglo a lo prevenido en el artículo 397, a menos que la prescripción haya convalidado y asegurado el derecho a que se refiera dicho título».
Escoltan a dicho precepto otra serie de ellos (36, 37, 38) y el que ha de provocar luego la gran discusión doctrinal sobre si contiene o no el principio de inoponibilidad, es decir el artículo 23 (hoy 32). Había más referencias, pero creemos que con estas notas ya queda cubierta la finalidad pretendida.
Llevaba poco tiempo en vigor la Legislación de 1861 cuando se siente la necesidad de reformarla con la finalidad de alcanzar mayores perfecciones, pero lo que la Legislación de 1869 consigue es un auténtico «retroceso legislativo» y un serio atentado al principio de publicidad. Todo el gran esfuerzo llevado a cabo por el legislador de 1861 para proteger al que confiado en los pronunciamientos regístrales se acoge a los beneficios que ello supone se viene abajo, pues ya la posibilidad de que la nulidad del acto o derecho que sustenta la titularidad del adquirente pueda ser declarada y afecte al mismo, salvo que se emplee el sistema de las «notificaciones», rompe en pedazos la esencia de la «publicidad efecto», pues la fuerza de la protección se traslada del asiento registral al sistema de la «notificación».
Conforme al nuevo artículo 34 de la LH se acepta en principio que la invalidación de los actos y contratos que consten en el registro a favor de personas determinadas, no afectarán a los terceros adquirentes de dichas personas, bien la anulación se haga como consecuencia de un título no inscrito o de causas que no consten en el mismo Registro, añadiéndose que tampoco les afectarán las nulidades si «la inscripción se hubiese notificado o hecho saber a las personas que en los veinte años anteriores hayan poseído, según el Registro, los mismos bienes, y no hubieran reclamado contra ella en el término de treinta días»
El artículo desenvolvía la «forma» de la notificación (verbalmente, por escrito o por edictos), las personas a las que se debería notificar, la manera de hacerlo y los plazos en que se debería contestar, así como el resultado de la notificación que habría de hacerse constar por medio de una nota marginal.
Page 2216Se hace preciso retroceder a los comentaristas de la reforma para determinar el alcance que a la misma se le dio, pues solucionado el tema en la legislación de 1944-46, la doctrina ya se preocupó muy poco de ese «bache» legislativo que va desde 1869 hasta la legislación vigente, lo cual bordea una etapa de «setenta y cinco años». Y la cosa puede ser grave si se sigue permitiendo el sistema de «notificaciones» en menor escala que el legislador actual ha introducido en contra del principio de publicidad. Vamos a intentar descifrar la razón de la reforma, para luego señalar los atentados actuales que hacen retroceder a la legislación hipotecaria.
No queda nada claro el motivo o la razón por la que se introdujo ese sistema, pues de los comentarios que he manejado y de la Exposición de Motivos de la Ley de 1869 no afloran razones suficientes para la reforma y la adopción de esa medida tan lamentable. El Ministro de Justicia que firma la Exposición de Motivos (Antonio Romero Ortiz) justifica la reforma para favorecer el crédito territorial, porque de otro modo, esto es, con los preceptos de la Ley del 61, los terceros quedaban expuestos a perder su derecho, si el título del hipotecante fuese falso o nulo, y reclamasen los bienes otros que con anterioridad al mismo hubieran inscrito su título, peligro que no podía evitarse ni aun con el examen de todos los títulos inscritos referentes a los mismos bienes, si su contenido no revelaba la falsedad o nulidad. Añade Morell y Terry (2), de quien tomamos estas notas, que el Ministro suponía que el título falso o nulo podía ser el del hipotecante, que antes de hipotecar pedía la «notificación» para encubrir su falsedad, y podía también solicitar el llamamiento por edictos a los propietarios con derecho inscrito con anterioridad, por ignorar su domicilio o fingir ignorarlo.
La opinión del autor citado es contraria al sentido adoptado por la reforma, pues dice que «exponer el sistema es condenarlo». Y añade opiniones como la de Escosura que calificó la reforma de «antimoral, antilegal y antieconómica». Cárdenas la consideró opuesta al sistema de publicidad y la mayor parte de los jurisconsultos la rechazaron por igual motivo. Unicamente cabe destacar la opinión contraria de Barrachina que literalmente dice: «A pesar de las censuras esa modificación subsiste; se la cree justa y necesaria, aunque otras cosa sostenga el insigne Escosura, cuyo ilustre comentarista, presentando el caso del dueño de una masía, a quien durante su viaje de dos meses de veraneo por el extranjero, regresa a su finca y se le sorprende con la nueva de haber sido enajenada por un falso vendedor, habiendo apelado el tercer adquirente al medio de liberalización para tener asegurado su derecho, exclama con estas elocuentes palabras: Si esto es posible ¿hay legislación que lo sancione, país que lo sufra, Gobierno que lo tolere, hombre de ciencia que lo aplauda?».
Entiendo que estas referencias aclaran poco la razón de la reforma y Page 2217 tampoco aportan gran cosa la discusión parlamentaria cruzada entre el señor Moralez Díaz y el señor Curiel y Castro sobre la frase de lo «adquirido...
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