Principio de prioridad frente al de tracto sucesivo

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto Planteado: Una finca figura inscrita con carácter ganancial y se presentan por este orden los documentos siguientes:

  1. - El 5 de Agosto: Escritura de donación de la mitad indivisa de un cónyuge al otro otorgada el 24 de julio.

  2. - 17 de Agosto: mandamiento de embargo en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el esposo, habiéndose practicado la diligencia de embargo el día 29 de julio de 2009, y debidamente notificado a la esposa

  3. -29 de agosto: Escritura de capitulaciones otorgada el 24 de julio en la que liquidan la sociedad de gananciales y se adjudican la finca en copropiedad ordinaria y por mitad. Esta escritura fue objeto de indicación en el Registro Civil el día 14 de agosto.

El Registrador suspende la inscripción del primer documento reseñado por falta de tracto sucesivo a la vista del resto de los documentos presentados posteriormente, considerando que no cabe subsanar dicha falta de tracto mediante el despacho previo de la escritura de liquidación de gananciales por impedirlo, a su juicio, el principio de prioridad al estar presentado con anterioridad un título contradictorio, cual es el mandamiento de embargo.

La Dirección estima el recurso:

- Reconoce que se plantea en el presente caso una contradicción entre los principios de Prioridad – que exige que los documentos se despachen por riguroso orden de presentación salvo que sean compatibles- y el de Tracto Sucesivo – que impide que se inscriban o anoten títulos que no aparezcan otorgados por el titular registral-. Así respecto a la donación no podría inscribirse conforme al principio de tracto sucesivo, ya que no está todavía inscrita la mitad indivisa donada a favor del donante, y respecto al mandamiento, tampoco podría anotarse respecto a la mitad indivisa donada al cónyuge no deudor por presentado antes un título incompatible. Esto nos llevaría a una situación de círculo vicioso, pues se bloquea el despacho de todos los títulos interrelacionados, en parte por contradictorios y en parte complementarios.

- Y considera como alternativa más lógica y congruente con una aplicación ponderada de todos los principios e intereses en juego entender que el documento presentado en el Diario en primer lugar (la donación) gana prioridad no sólo para sí, sino también para los documentos presentados con posterioridad cuando éstos sean necesarios para su despacho a fin de subsanar el concreto defecto de falta de tracto sucesivo que impedía su inscripción, siempre...

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