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- Compendio de Derecho Civil. Tomo 3 (Derechos Reales E Hipotecario)
- Lección 19ª
El principio de prioridad
Autor | Xavier O'Callaghan |
Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil |
EN GENERAL
En los derechos reales —lo que no ocurre con los de obligación— es fundamental el principio de prior tempore, potior iure, por el que prevalece el más antiguo, en caso de colisión (1).
Los derechos reales, por el poder inmediato y absoluto que conceden a su titular sobre la cosa, no pueden coexistir en plano de igualdad sobre una misma: o bien, I), prevalece uno sobre el otro (la primera hipoteca sobre la segunda, un primer usufructo sobre una posterior hipoteca, por ejemplo), o bien, II), el primero excluye a un segundo (un primer derecho de propiedad, mientras esté vigente, excluye un segundo): es el principio de prioridad en sentido: I), prelativo o de superioridad de rango o en sentido II) excluyente.
El Registro de la Propiedad aplica este principio desde el punto de vista de los libros y de las fechas de las inscripciones. Es decir, el derecho real primero no es de título o de fecha más antigua, sino el que primero ha tenido acceso al Registro.
El acto registrable que primero ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia: I) de superioridad de rango, prelativa, o II) excluyente, a cualquier otro acto registrable presentado al Registro posteriormente (2).
Así, la prioridad en el tiempo, aplicable a los derechos reales, se traduce en prioridad registral desde que ingresan en el Registro de la Propiedad. El principio prior tempore, potior iure es el lema del Cuerpo de Registradores de la Propiedad (art. 537 del Reglamento Hipotecario).
También se define (3) como aquel principio hipotecario en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto (I) frente a los títulos o derecho que han accedido con posterioridad al mismo, y (II) frente a los que no han accedido, atendiendo a las fechas de presentación en el libro Diario. El principio de prioridad es la solución registral ante el conflicto de derechos sobre el mismo inmueble.
Los artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria señalan que los efectos de las inscripciones vienen determinados por la fecha del asiento de presentación y por la hora. Dice el artículo 24: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma; y añade el artículo 25: Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de...
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