El principio de autonomia de la voluntad

AutorRafael Colina Garea
Cargo del AutorUniversidad de La Coruña

La calificación otorgada al contrato determina directa e inmeditamente el régimen jurídico aplicable al mismo[47]. De este modo, si mediante el manejo de los criterios detallados en el epígrafe anterior se llega a la conclusión de que la relación contractual en cuestión ha de calificarse como arrendamiento por temporada académica, ésta se regirá, debido a su adscripción legislativa a la categoría de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III LAU 1994 y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (arts. 1, 2.1, 3 y 4.3 LAU). En todo caso, y de acuerdo con lo prescrito en el art. 4.1 LAU, serán de aplicación imperativa las disposiciones comunes contenidas en el Título IV (fianza y formalización del arrendamiento) y en el Título V (procesos arrendaticios) de la LAU.

1. Consideraciones generales

La principal fuente normativa que regula las vicisitudes del arrendamiento de vivienda por temporada académica es la libre voluntad del arrendatario y del arrendador, la cual cristaliza en las cláusulas, convenciones y estipulaciones que constituyen el contenido contractual. La sustancia y esencia de la lex inter privatos reguladora de la conducta de las partes vinculadas por la relación jurídica arrendaticia va a poder ser libremente configurada por ellas mismas y a su antojo, siempre que con ello no se contradigan las leyes, la moral, ni el orden público (art. 1255 Cc).

Este amplio margen de actuación que, en el marco del arrendamiento por temporada académica, se atribuye al principio de autonomía privada no sólo reporta ventajas, sino también algún que otro inconveniente. Como ya se puso de manifiesto, este concreto tipo contractual no responde únicamente a la mera conveniencia, capricho o comodidad de tener una casa alquilada en la localidad donde se cursan estudios, sino a una auténtica necesidad de vivienda, aunque sea de carácter transitorio. Necesidad tal que suele agravarse por la escasez de pisos que en el mercado inmobiliario se ofrecen en arriendo para albergar a estudiantes. Se trata de un oferta que deviene insuficiente para cubrir el volumen de demanda emergente.

La necesidad concurrente y la descompensación existente en la relación oferta-demanda, unidas a la generalizada desconfianza ante el comportamiento responsable del estudiante, parecen legitimar a los propietarios para exigir altas rentas a cambio de la cesión del uso y disfrute de la vivienda. A su vez, la tendencia alcista de los precios limita la amplitud de elección del potencial inquilino, impidiéndole acceder a todas las viviendas disponibles en el mercado, lo que de facto acaba por constreñir aún mas la ya reducida oferta inmobiliaria.

La concatenación de estas circunstancias provoca una reducción de la real libertad de contratar del arrendatario, cuya voluntad deja de ser plenamente deliberante para convertirse en tendencialmente adhesiva, lo cual merma y debilita su posición jurídica, mientras que fortalece la del arrendador. Esta situación de prevalencia puede tentar al propietario a intentar traducir su superioridad negocial en superioridad contractual, incluyendo en el contrato cláusulas que restrinjan excesivamente los derechos que, en condiciones de normalidad, corresponderían al arrendatario en la relación arrendaticia. No son aislados los casos en los que el contenido del contrato de arrendamiento de vivienda por temporada académica está constituido, en parte, por renuncias a derechos[48], interdicciones, prohibiciones y, en general, obligaciones negativas de "no hacer"[49], o, incluso, por estipulaciones abusivas y de dudosa validez jurídica, cuya única utilidad sólo puede ser causar un efecto persuasivo respecto la posible conducta desordenada del estudiante que habita la vivienda[50].

2. La libre voluntad de las partes y el diseño del contenido contractual. Las cláusulas y estipulaciones más usuales en la práctica

2.A). La duración del contrato

La duración inicial pactada para el arrendamiento de temporada académica coincide con el período de temporal en el que se desarrolla el curso universitario, acotándose cronológicamente éste, de manera expresa, por los nueve meses comprendidos entre octubre y junio, ambos incluidos

ftn51' href="#_ftn51" name="_ftnref51" title="">[51]. Con ello se evitan los potenciales problemas que se suscitarían si tan sólo se estipulase, sin incurrir en mayores precisiones cronológicas, que la vigencia de la relación arrendaticia abarca una concreta temporada académica

ftn52' href="#_ftn52" name="_ftnref52" title="">[52], ya que se podría discutir si el contrato debe finalizar con el mes de junio o, por el contrario, subsistir hasta la fecha en la que oficialmente termina el año académico. Recuérdese que para aquel alumno que no supera todas sus asignaturas en la convocatoria de junio, el curso universitario se prolonga hasta el mes de septiembre.

Nada obsta que se permita al arrendatario desistir del contrato antes de que expire el plazo convenido, con la única obligación de que se notifique fehacientemente al arrendador, con treinta días de antelación, el propósito de cesar en el arrendamiento[53]. El incumplimiento de la obligación de notificación se suele sancionar convencionalmente con el pago de una mensualidad de renta[54]. Pero, lo más frecuente es que se incorpore un pacto que, o bien impide totalmente el desistimiento[55], o bien impone importantes trabas y obstáculos al mismo, mediante mecanismos que intentan disuadir al estudiante de su propósito de abandonar la vivienda arrendada antes de que llegue el término acordado. Un ejemplo de esto último sería una cláusula en la que se cuantificase anticipadamente la indemnización de daños y perjuicios para la hipótesis de que el arrendatario incumpliese el pacto de ocupar la vivienda durante todo el tiempo del contrato[56].

En materia de desistimiento, resta por comentar qué es lo que acontecería en el supuesto de que, existiendo una pluralidad de arrendatarios, uno de ellos pretenda abandonar la vivienda arrendada con anterioridad al vencimiento del término. Si se hubiera creado una estipulación expresa al respecto, habrá de atenderse a lo que en ella se disponga[57]. En su defecto, habrá que comprobar si el contrato contiene algún otro pacto que regule el fenómeno del desistimiento, aunque sea de forma general y haciendo abstracción de las concretas peculiaridades jurídicas que existirían en la hipótesis de la salida anticipada de uno sólo de los coarrendatarios. Como acabamos de constatar[58], en el arrendamiento por temporada académica es típica la cláusula en la que se impone la pérdida de la fianza como indemnización de daños y perjuicios para el caso de que el arrendatario desaloje la vivienda antes de la terminación del contrato. A nuestro modo de ver, la ratio de estas convenciones radica en el interés del arrendador en asegurarse la continuidad y vigencia de la relación arrendaticia por todo el tiempo concertado, tratando de evitar que ésta finalice prematuramente. Partiendo de ello, se observa que la salida anticipada de uno sólo de los coarrendatarios no provocaría necesariamente la puesta en práctica de las consecuencias indemnizatorias previstas, siempre y cuando los restantes arrendatarios permeneciesen en la vivienda arrendada, sin pretender quedar relevados también de su responsabilidad en la relación externa con el arrendador. Cuando esto ocurra, la continuidad del arriendo quedará garantizada, enervándose así el posible daño que derivaría para el arrendador de la finalización prematura del mismo.

En consecuencia, si no se produce el supuesto de hecho dañoso contemplado por la cláusula, no habrá lugar a que ésta despliegue sus efectos. La imposición de la pérdida de la fianza como indemización quedaría, precisamente por esa razón, desprovista de sólido fundamento jurídico.

De cualquier forma, conviene que la salida anticipada de uno solo de los coarrendatarios hubiese sido previamente permitida por el arrendador[59], sobre todo cuando, además de las referidas al desistimiento, existan estipulaciones que impidan la cesión del contrato o el subarriendo de la vivienda arrendada inconsentidos. Aunque la disidencia de uno solo de los inquilinos no amenazase la continuidad del arrendamiento por todo el tiempo pactado, si no fuese autorizada por el arrendador, es posible que éste intentase resolver el contrato alegando que la transmisión de la cuota del disidente en favor de quien permenezca en la relación arrendaticia constituye una cesión inconsentida[60], que quedaría justificada en el interés del propietario de no ver reducido el círculo de los responsables solidarios o mancomunados[61].

Al finalizar el término contractual es muy difícil que los estudiantes puedan permenecer más tiempo en el piso alquilado, porque normalmente lo impide el establecimiento de términos resolutivos expresos que se hacen acompañar por cláusulas penales las cuales reaccionan ante el incumplimiento de la obligación de abandonar la vivienda, sin necesidad de notificación, habiéndose agotado la duración del contrato[62]. Además, se incluyen estipulaciones en las que se niega la posibilidad de toda prórroga[63] e, incluso, la aplicabilidad de la tácita reconducción del art. 1566 Cc[64].

Si nada de ello se hubiera dispuesto en el contrato, y en defecto de norma expresa en el Título III LAU, una vez expirado el término convencional, el arrendador podrá igualmente impedir que el arrendatario continúe por más tiempo en la vivienda mediante la invocación del art. 1565 Cc. y ejercitando la facultad de desahucio judicial que le concede el art. 1569.1º de este mismo cuerpo legal (Vid. también art. 39.3 LAU). Aunque el art. 35 LAU no se remita, para los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, al art. 27.1 LAU, las causas de resolución contenidas en el Código Civil son aplicables al arriendo por temporada académica de acuerdo...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR