Pretensión de inscripción del 'derecho a permanecer' en un inmueble declarado en un incidente dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
RESUMEN. - Por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, no puede deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un derecho arrendaticio con eficacia «erga omnes» inscribible en el Registro de la propiedad.
Hechos.- Se debate en el presente recurso si se puede inscribir en el Registro de la Propiedad el «derecho a permanecer» en un inmueble declarado en un incidente dentro del procedimiento de ejecución directa hipotecaria.
Se acompaña al testimonio del auto judicial, fotocopia de documento privado de contrato de arrendamiento.
La registradora deniega la inscripción por ser la posesión una cuestión ajena al Registro (artículo 5 de la LH) y por no cumplir los requisitos que para la inscripción de contratos de arrendamiento urbanos sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, vienen establecidos en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, y por falta de tracto sucesivo, pues el derecho a permanecer en el inmueble deriva de un subarriendo concertado en un contrato de arrendamiento con opción de compra previo, no inscrito.
Los recurrentes entienden que el derecho a permanecer en el inmueble sí tiene trascendencia real pues deriva de una relación arrendataria
Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.
El procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, como todo proceso judicial, sólo tiene efectos entre las partes del proceso en que se dicte y sus herederos y causahabientes (artículo 222 de la LEC). En este sentido, dentro de ese procedimiento, y con esa limitada eficacia de la cosa juzgada a las partes del proceso, se ha declarado el derecho de los recurrentes a permanecer en el inmueble, pese a la realización forzosa, subasta pública y adjudicación del inmueble en el procedimiento. Pero no se ha declarado judicialmente ningún derecho real inscribible en el Registro de la propiedad, con eficacia «erga omnes». Para ello hubiera sido preciso una declaración judicial específica en procedimiento dirigido a ello y haber cumplido las exigencias estructurales del sistema inmobiliario español.
No puede por la vía limitada de un trámite incidental dentro de un procedimiento de ejecución, circunscrito a declarar el derecho del promovente del mismo a permanecer en el inmueble, deducirse que sobre el derecho de dominio adjudicado existe constituido un...
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