Presupuestos de la transmisión en el retracto legal

Debemos comenzar recordando que, para que el retracto legal tenga viabilidad por ministerio de ley, ha de producirse la trasmisión del bien objeto de retracto y, respecto de la cual, el retrayente habrá de tener conocimiento de ese negocio jurídico del que trae causa su derecho.

En colación con lo indicado en el párrafo anterior, resulta imprescindible, no sólo que tenga lugar la trasmisión, sino que de ella tenga conocimiento quien pretenda retraerla, toda vez que a partir de ese momento, será cuando empieza a computarse el plazo para el ejercicio de la acción; conocimiento éste que puede tener lugar bien, en razón a una promesa de venta, bien desde el conocimiento de la oferta previa a la venta, bien desde la fecha de inscripción de la venta en el Registro, etc.

Sobre lo dicho, tanto desde el punto de vista doctrinal como jurisprudencial han surgido controversias en cuanto si, resulta suficiente el momento de la celebración de la trasmisión del bien objeto del retracto o, por el contrario es necesaria que ésta haya sido efectivamente consumada en virtud de la tradición (real o simbólica).

La doctrina mayoritaria viene entendiendo en relación con el nacimiento del derecho de retracto que, éste no tiene su origen cuando se enajena la cosa que se pretende retraer; sino por el contrario, su nacimiento es anterior; en el momento que se constituyó por disposición legal.

Por consiguiente, el derecho de retracto tiene su origen desde el momento que, se adquiere la situación jurídica por la que este derecho se otorga por ministerio de ley al ingresar el titular en la situación jurídica que legalmente se le concede; o lo que es lo mismo, desde que se convierte en condueño (o colindante), sin perjuicio de que todavía no se haya producido el hecho desencadenante que le autorice para el ejercicio de la acción (es decir, la trasmisión de la participación a otro comunero de la cosa común o de la finca colindante) y, por lo tanto, todavía no ha empezado a correr el computo de la acción que dimana de este derecho.

Ahora bien, téngase en cuenta que, operada la trasmisión nace el derecho de retracto que dimana de aquella, pero debemos de tener en cuenta que, desconociendo el retrayente los pactos y condiciones que envuelven a la enajenación, si bien da lugar, como antes se dijo, al nacimiento del derecho, sin embargo no comienza a correr el plazo para el computo de la caducidad, en razón a ese conocimiento cuando la trasmisión no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, en el instante en que la trasmisión se inscribe, no sólo se inscribe y por ende, el retrayente tiene conocimiento exacto tanto de la trasmisión como de todos las condiciones esenciales que envuelven a la misma y, así, nace el derecho de retracto legal, y además, empieza a correr el computo del plazo legal (nueve días) a los efectos de caducidad de la acción.

Tanto la doctrina científica mayoritaria como la jurisprudencia, vienen considerando que...

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