Calificación Registral de los préstamos hipotecarios (Bases para la fijación de un criterio unitario).
| Autor | Luis María Cabello de los Cobos y Mancha |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1793-1845 |
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a) El préstamo hipotecario no es un negocio jurídico unitario ni un derecho real típico, sino la yuxtaposición de dos figuras jurídicas de diversa naturaleza, con identidad propia y propia autonomía, plenamente delimitadas por la doctrina y por la jurisprudencia. Dicha yuxtaposición no da lugar siquiera a un nuevo negocio jurídico de naturaleza mixta; dicha yuxtaposición más bien, da pie a cada uno de esos dos derechos autónomos -el contrato de préstamo mutuo y el derecho real de hipoteca- desarrollen su plena eficacia jurídica dentro del ámbito que le es propio. Se trata, pues, de un derecho personal o de crédito garantizado con el derecho real de hipoteca y, en consecuencia, desde el punto de vista del Derecho Registral Inmobiliario, ello da lugar a la inscripción de la garantía, conforme al artículo 9 del Reglamento Hipotecario. El préstamo en sí mismo no es inscribible (arts. 98 LH y 7, 9, 51, 7.a, y 353 RH).
b) El derecho real de hipoteca es -siguiendo a Puig Brutau- un derecho real inmobiliario (arts. 1.876 CC y 2 y 104 LH), accesorio o de garantía (arts. 1.857, 1, y 1.527 CC y 144 LH), de realización de valor -Puig Brutau habla de derecho de persecusión, reparando en la facultad del acreedor hipotecario y en la adherencia de la hipoteca al bien sobre el que se impone (arts. 1.876 CC y 104 LH)-, de constitución registral (arts. 1.875 CC y 145 LH), en garantía de una obligación perfectamente determinada sobre una cosa o derecho específico (princi-Page 1794pio de especialidad o determinación) indivisible (arts. 1.860 CC y 122 de la LH) y transmisible (arts. 1.528 CC y 149 LH).
c) Conocidas estas características constitutivas, hemos de añadir que «podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones ..» (artículo 105 LH). Y así la legislación y la doctrina distinguen diversas clases de hipotecas: legales y voluntarias, ordinarias y de seguridad, de máximo, etc., según la obligación garantizada.
d) El tener presente en todo momento la naturaleza jurídica de la hipoteca -que es lo que se va a inscribir- es fundamental para fijar un criterio unitario en su calificación, sin perjuicio de la doble adherencia de la hipoteca al crédito 1 y a la finca.
e) Al calificar la escritura de préstamo hipotecario debemos atender primordial y expresamente a la cláusula de constitución de hipoteca 2, para delimitar los pactos y obligaciones contenidos en las estipulaciones del préstamo que quedan garantizados con la hipoteca, y que, en definitiva, van a ser inscritos, amparados por la publicidad registral y susceptibles de ejecución hipotecaria por los procedimientos judicial sumario 3 y extrajudicial [ejecutivo ordinario (art. 126 LH), sin per-Page 1795juicio de la acción personal que del contrato de préstamo surja a favor del acreedor (art. 1.124 CC)].
f) La responsabilidad hipotecaria debe estar determinada o ser determinable por una simple operación matemática, individualizándose la cuantía y concepto por el que responde la finca. La hipoteca da lugar a la fijación de una cifra económica de responsabilidad numéricamente cuantificada (es un derecho de realización de valor) 4.
g) El vencimiento anticipado del préstamo y la ejecución de la garantía sólo tiene lugar simultáneamente cuando el deudor hipotecario incumple una cláusula del préstamo o una obligación garantizada por la hipoteca con una cifra de...
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