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Préstamo hipotecario. Responsabilidad hipotecaria. Intereses de demora. Tipo máximo cuando el interés ordinario es variable

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional,

Hechos: 1. Préstamo hipotecario sujeto [...] a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en la que se pacta un interés anual del 2,60 por ciento sobre el capital que se adeude, que será inalterable hasta el día diez de marzo del dos mil veintiuno y posteriormente se revisará cada doce meses; el tipo de demora es «el tipo de interés pactado más un diferencial por retraso de 3 puntos (de conformidad con el artículo 25 de la LCCI y el artículo 114 de la Ley hipotecaria)». Se añade que «Las fincas descritas sobre las que se constituye la presente hipoteca responderán, frente a un posible incumplimiento de la parte deudora, de las siguientes cantidades y conceptos: (…) b) Del pago de los intereses ordinarios por plazo de un año, a razón del tipo inicialmente pactado, y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 3,50% anual.

  1. Del pago de los intereses de demora por plazo de un año, al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula de Intereses de Demora y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 9,00% anual».

Registradora: La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, el interés moratorio es abusivo, dada la aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, pues en la escritura se pacta el pago de los intereses de demora por plazo de un año al tipo de interés ordinario inicialmente pactado (hasta un máximo a efectos hipotecarios del 3,50 por ciento) más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula de intereses de demora y hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9,00 por ciento, por lo que sobrepasaría el límite del 6,50 por ciento resultante.

Recurrente: El recurrente alega: que en la escritura calificada se da estricto cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 25 de la Ley 5/2019 y 114 de la Ley Hipotecaria; que la calificación registral impugnada confunde el plano obligacional, en el que se cumple el artículo 25 de la Ley 5/2019, con el plano real o de la cobertura hipotecaria, en el que hay libertad de pacto de las partes contratantes para...

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