Préstamo hipotecario. Ley 5/2019. Intereses. Control del principio de transparencia material

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La registradora suspende una cláusula de bonificación de condiciones financieras porque [1] no se especifica qué circunstancias determinan la «relación más estrecha» de las que se hace depender el tipo de interés; y, [2] que se hace depender la bonificación de interés del impago del préstamo, de modo que si a la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre los intereses ordinarios, se estaría aplicando de hecho un sobregiro de 4 puntos, excediéndose los límites legales. La DGRN revoca la nota alegando que la registradora no puede hacer control de transparencia.

Hechos: Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formalizó un préstamo concedido por «Bankia, S.A.» para financiar la adquisición por el prestatario, persona física, de una vivienda habitual; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.

En relación con el único de los defectos expresados en la nota impugnada que es mantenido por la registradora, en dicha escritura se pacta lo siguiente:

«3.?bis 1.-Penalización de condiciones financieras:

En razón a la política de Bankia de ofrecer las mejores condiciones financieras a aquellos clientes con los que les une una relación de negocio más estrecha, se ha fijado el tipo de interés nominal consignado en el apartado anterior, siendo requisito imprescindible para poder mantenerlo:

  1. Que la presente operación de préstamo hipotecario se encuentre al corriente de pago de cualquiera de las cuotas de amortización, comisiones y demás pagos que procedan con arreglo al presente contrato, salvo demoras no superiores a un plazo de 30 días.

  2. Que cualquiera de los titulares del préstamo, perciba mensualmente y sin interrupción durante el período de interés anterior, ingresos domiciliados en Bankia (los importes mínimos percibidos deberán ser de 450 euros para la nómina y 200 euros para la pensión).

El incumplimiento de cualquiera de los requisitos anteriores dará lugar a una penalización del tipo de interés nominal pactado incrementándose el mismo en un entero por ciento (1,00%). [...]

Registradora: La registradora suspende la inscripción de la cláusula [...] porque [1] no se especifica qué circunstancias determinan la «relación más estrecha» de las que se hace depender el tipo de interés; y [2] porque se hace depender la bonificación de interés del impago del préstamo, de modo que si a la aplicación de los intereses de demora se suma la penalización del 1% sobre los...

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