Préstamo hipotecario. Ley 2/2009: requisitos para su aplicación. Habitualidad. Concepto de consumidor

Resumen: En un préstamo hipotecario concedido por un inversionista que tiene otras cuatro hipotecas inscritas, a un pensionista para arreglos en un bar adquirido por herencia pero que dedica a actividad empresarial, se plantea si está sujeto a la LCCPCHySI. La DGRN considera que no y revoca la nota de la registradora que pedía requisitos Ley 2/2009.

Hechos: [...] la única cuestión que se plantea en el presente recurso, consiste en determinar los requisitos que deben concurrir en el préstamo hipotecario (condición del prestamista y del prestatario, destino del préstamo y naturaleza del bien hipotecado) para que a los prestamistas no entidades de crédito les sea de aplicación la Ley 2/2009, de 31 de marzo [...] y, en consecuencia, los requisitos de la inscripción en el Registro Público previsto en su artículo 3; y la suscripción del seguro de responsabilidad civil o la constitución del aval bancario impuestos por el artículo 7.

[...] deben tenerse en cuenta las siguientes circunstancias: a) [...] el deudor [...] persona física [...] pensionista, pero solicita el préstamo para desarrollar una actividad empresarial; b) [...] destino del préstamo el de «la obtención de liquidez para arreglos y reformas en el local de negocio hipotecado, el cual se trata de un local arrendado para negocio de bar»; c) [...] el acreedor [...] persona física, no se dedica de manera profesional o habitual a la actividad de concesión de créditos y préstamo hipotecarios, y que los que concede no lo son a consumidores sino solo a trabajadores autónomos o empresarios, y d) se hipoteca una finca que el Registro de la Propiedad se encuentra descrita como «local de negocio», en el Catastro [...] con un uso de «ocio-hostelería con un sótano para almacén», y en el certificado de tasación se valora como «elemento comercial terminado».

[...] se discute acerca de cuándo [...] concurre [...] habitualidad o profesionalidad en la concesión de créditos o préstamos hipotecarios, y si es suficiente para excluir la aplicación de la Ley 2/2009 que el prestatario haga constar [...] que [el préstamo hipotecario] se destina a una actividad empresarial.

Registrador: Suspende la inscripción porque considera la prestamista profesional y al prestatario consumidor, exige inscripción en el Registro de empresas y garantía.

Recurrente: El prestamista no es profesional ni el prestatario consumidor.

Resolución: La DGRN revoca la nota del registrador.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2 DE LA DETERMINACIÓN DE LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009. El artículo 1, número 1 letra a) de la Ley 2/2009 [...]

Dado que la fecha de la escritura de préstamo hipotecario calificada es el día 9 de julio de 2019, posterior al 15 de junio de 2019, fecha de entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y teniendo en cuenta que el nuevo ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, tras dicha entrada en vigor, se determina por exclusión de los supuestos de aplicación de la citada Ley 5/2019, se hace preciso analizar, en primer lugar, cuál de dichas leyes debe aplicarse a este supuesto, ya que aunque ambas leyes exigen la inscripción de los prestamistas sujetos a las mismas en un Registro administrativo, ambos Registros son distintos, así como los requisitos de su exigencia.

Pues bien, el artículo 2.1 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de la contratación de créditos inmobiliarios, señala como su ámbito de aplicación el de «los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física (aunque tengan la condición de empresarios en el supuesto de la letra a), según su preámbulo) y dicho contrato tenga por objeto: a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial (…). b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor».

Dado que en este supuesto el inmueble objeto de la garantía se trata de un local de negocio, el préstamo no se encontraría comprendido dentro del ámbito del artículo 2.1.a) que exige un uso residencial del inmueble hipotecado. Procede, en consecuencia, determinar cuál es el ámbito de aplicación del artículo 2.1.b) que, en principio, comprende tanto los préstamos personales como los garantizados con cualquier garantía real que no recaiga sobre un inmueble de uso residencial que respondan a la finalidad recogida en el mismo concedidos a prestatarios personas físicas consumidoras.

En cuanto al alcance de esa finalidad de «concesión de préstamos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir», se ha discutido doctrinalmente si tales inmuebles debían ser también de uso residencial atendiendo a la finalidad de la Ley 5/2019 de transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores sobre bienes inmuebles de uso residencial, y a ciertas expresiones de aquélla tanto en su preámbulo como en algún artículo como el 24 relativo al vencimiento anticipado del préstamo.

Sin embargo la Instrucción de esta Dirección General de 20 de diciembre de 2019, sobre la...

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