Préstamo hipotecario. Intereses de demora. Tipo máximo cuando el interés ordinario es variable
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La cobertura hipotecaria por intereses de demora se rige por la autonomía de la voluntad y puede ser mayor, menor o igual que los intereses devengados obligacionalmente. Como único límite, a efectos hipotecarios, por la accesoriedad de la hipoteca, ésta en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional,
Hechos: 1. Se debate en el presente recurso si es inscribible una escritura de préstamo hipotecario, concedido a una persona física, que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, en el que se pacta como tipo de interés de demora el interés ordinario (que es variable) más un diferencial de tres puntos, mientras que en la cláusula de constitución de hipoteca -al establecer la responsabilidad hipotecaria- se estipula que la hipoteca garantiza los intereses de demora, por el plazo de un año, al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula de intereses de demora, hasta un máximo a efectos hipotecarios del 9%.
Registradora: La registradora entiende que no se ajusta este tipo máximo a lo establecido por las partes, al haber pactado un tipo del tipo de interés ordinario del 3,5% anual, y dado el carácter imperativo de la Ley de crédito inmobiliario que establece que el interés de demora sea tres puntos por encima del ordinario, por lo que no podría pasar del 6,5%.
Recurrente: El notario autorizante que recurre la nota de calificación entiende que el pacto de cobertura hipotecaria no está sujeto a dicha norma imperativa, prevaleciendo el principio general de libertad contractual consagrado por el artículo 1.255 del Código Civil, siempre dentro de los límites legales imperativos establecidos por el artículo 114 de la Ley Hipotecaria […]
Resolución: Revoca la nota.
Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina: […]
[…] la doctrina recogida en las […] Resoluciones de 8 y 9 de febrero de 2001, y demás en ellas citadas, no debe ser confundida con la que establece que los límites que por anualidades señala los dos primeros apartados del artículo 114 de la Ley Hipotecaria sólo operan cuando exista perjuicio de terceros, al punto de poderse compatibilizar en el sentido de que cuando no se dé aquel perjuicio, puede el ejecutante proceder contra la finca por razón de los intereses debidos, cualquiera que sea el período a que correspondan […]
En consecuencia no debe confundirse, a estos efectos, el hecho de que...
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