Préstamo hipotecario. Control de transparencia material. Ley 5/2019 y legislación catalana.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: La registradora suspende una hipoteca por no acreditarse los requisitos de transparencia que exige el Código de Consumo de Cataluña, la DGSJyFP revoca la nota.

  1. - CUESTIÓN PLANTEADA

    Caso: 1. [...] la cuestión debatida estriba en [...] si se ajustan o no a Derecho las razones jurídicas aducidas [...] para suspender la [...] escritura de préstamo hipotecario [...] por no constar en ella [1] que se haya dado cumplimiento a las previsiones y obligaciones de información que impone el Código de Consumo de Cataluña, [2] y en qué medida tal normativa es aplicable o, por mejor decir, cómo se armoniza la misma con la legislación estatal [...] de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

  2. - ARGUMENTOS DEL NOTARIO

    Recurrente: [...] el notario recurrente argumenta que según la citada Ley 5/2019, de 15 de marzo, [[1exclusiva]] corresponde al notario y [[1registradora no]] no al registrador [es una registradora] de la Propiedad el control del cumplimiento del principio de transparencia material, de modo que si se reseña en la escritura de préstamo hipotecario [...] el acta de transparencia material, ello supone [no existe norma alguna que autorice dicha suposición] que se ha dado cumplimiento a toda la normativa implicada en la materia, en este caso, tanto la citada Ley 5/2019 como la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña, integrando ambas normas con relación al asesoramiento prestado al cliente, sin necesidad de reseñar expresamente en la escritura [...] que ha realizado las actuaciones previstas en la citada ley autonómica, toda vez que no existe norma alguna que imponga dicha reseña.

    Hechos: En la escritura que motiva la calificación [...] consta lo siguiente:

    En su expositivo V: «Que el Banco ha puesto a disposición del Prestatario, con antelación suficiente, cumpliendo con los plazos legales exigidos, la siguiente documentación precontractual, legalmente requerida [...]

    En la estipulación primera, se afirma [...]: «Habiendo comparecido el Prestatario ante el Notario, en el plazo legalmente establecido, la entrega de la citada documentación, así como la comprobación de la plena comprensión de los términos y condiciones bajo los cuales el Banco hace entrega al Prestatario del Préstamo, se recogen en Acta otorgada por mí [...]

    Resolución: La DGSJyFP revoca la nota.

    Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

  3. - COMPATIBILIDAD ENTRE LEGISLACIÓN DEL ESTADO Y AUTONÓMICA

    2 La compatibilidad de la normativa de consumo catalana con la legislación estatal sobre la materia, en cuanto a la legislación anterior a la Ley 5/2019, ya ha sido analizada por este Centro directivo en las Resoluciones de 25 de septiembre de 2015 y reiterada [...] cuya doctrina se reproducirá ahora en lo pertinente. [...]

    En aplicación de estas [las] competencias exclusivas [del Estado], especialmente de las referidas a la materia de fijación de las bases de las obligaciones contractuales, de ordenación de los Registros e Instrumentos públicos y de ordenación del crédito y de la banca, las normas citadas han tenido como objeto establecer un régimen jurídico uniforme de protección de los consumidores y usuarios en el ámbito de todo el Estado [...]

    Por su parte la Comunidad Autónoma de Cataluña regula la materia de «consumo» fundamentalmente en la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña y por Ley 20/2014, de 29 de diciembre [...]

    Esas competencias de la Comunidad Autónoma de Cataluña en materia de consumo se circunscriben básicamente a la regulación de [1] órganos y procedimientos de mediación, [2] de los procedimientos administrativos de queja y reclamación, [3] regulación de la información en materia de consumidores [cuya contravención determina la nulidad de pleno derecho de las cláusulas que la contradigan, conforme al art. 8.1 LCGC en su redacción por la misma Ley 5/2019, de 15 de marzo], [4] y a los actos de ejecución reglados que le atribuya la legislación estatal sobre la actividad de las entidades de crédito (artículos 123 y 126 del Estatuto de Cataluña).

    Congruentemente con este ámbito competencial, la legislación catalana no contiene normas acerca de las consecuencias civiles de las cláusulas abusivas sobre la eficacia de los contratos de préstamo hipotecario ni sobre la inscripción registral de los mismos, sino que se limita a establecer unas sanciones en forma de multa e indemnización, en su caso, por daños y perjuicios (artículos 333-1 y -7 del Código de Consumo de Cataluña), añadiendo el artículo 333-10 [5] unas medidas complementarias tendentes al cese de la incorporación de dichas cláusulas o [6] a la imposición de una dación en pago «cuando exista una relación directa entre la cláusula abusiva y tal medida».

    A este respecto, la Sentencia del Tribunal Constitucional número 157/2004, de 21 de septiembre, afirma que: [...]

    PUBLICACIÓN LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO

    3 Con la publicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo [...] ha de plantearse la compatibilidad entre esta Ley y el citado Código de consumo de Cataluña, y cómo afectaría la coexistencia de ambas normas a la actuación notarial y registral. [...]

    [...] el Código de consumo de Cataluña (cuyo ámbito de aplicación no es totalmente coincidente con la posterior Ley 5/2019, pues la normativa catalana se refiere solo a viviendas, algo que no sucede en la estatal), impone determinados deberes de información por parte del notario en su artículo 123-10 número 2 [...]

  4. - CASO CONCRETO

    4 La cuestión que se plantea en la nota de calificación recurrida [...] es si la omisión en la escritura de préstamo hipotecario de una expresa referencia a que se ha suministrado por parte del notario [y del prestamista] la información a que se refiere el Código de consumo de Cataluña [...] por sí solas, son motivo suficiente para suspender la inscripción de la hipoteca [...] lo que hace preciso analizar la [...] naturaleza y alcance a efectos registrales de las [...] obligaciones recogidas en los referidos artículos.

  5. - RECORDATORIO ANTES LRCCI

    [...] este Centro Directivo, en Resolución de 19 de mayo de 2017, afirmó, en consonancia con la jurisprudencia del Tribunal Supremo [...] que la contratación de adhesión a condiciones generales constituye una categoría diferenciada de la contratación negocial individual, que se caracteriza por tener un régimen propio y específico, que hace descansar su eficacia última del...

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