La prescripción y la seguridad jurídica
| Autor | José Menéndez Hernández |
| Cargo | Registrador de la Propiedad y Mercantil Ex Magistrado del Tribunal Supremo |
| Páginas | 1604-1654 |
In lege unitas, in opinionibus plena libertas
Page 1604
La prescripción extraordinaria es un instituto vulnerador de la justicia y de la equidad, que ha sido santificado por los distintos ordenamientos jurídicos en aras de la seguridad jurídica, atropellando con este objeto las necesarias premisas de la justicia conmutativa.
Y es que la prescripción extraordinaria se apoya con harta frecuencia en usurpaciones delictivas que, con increíble taumaturgia jurídica, se metamorfosean en inatacables y respetables derechos, por la circunstancia cómplice de que el delito continuado se haya prolongado durante treinta años.
Evidentemente no siempre ocurre así. Hay ocasiones en las que, por una deficiencia en la titulación, es preciso acumular la larga cronología de la prescripción extraordinaria. En tales casos, esta especie de usucapión ostenta las mismas credenciales que la prescripción ordinaria para merecer el respeto de los juristas y de la jurisprudencia.
La alianza de la prescripción ordinaria con la seguridad jurídica es totalmente ortodoxa. El que adquirió con título y buena fe merece el mismo respeto que el tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En la regulación de la prescripción contra tabulas hay una normativa divergente entre el Código Civil y la Ley Hipotecaria. Evidentemente tienen que prevalecer las reglas de esta última por ser más especiales y posteriores en el tiempo. Lex specialis derogat legi generali. Y también Lex posterior derogat anterior.
Con frecuencia la prescripción araña situaciones de derecho transitorio. Al requerir, para su consumación, el transcurso de prolongados periodos de tiempo, no es raro que durante el dilatado iter prescriptivo se haya producido algún cambio legislativo, que demandará la necesaria receta temporal para regular las usucapiones en marcha, todavía no conclusas.
El matriz Código Civil tiene que servirnos de pauta para dilucidar el régimen prescriptivo de las relaciones jurídicas nuevas, que no pudieron siquiera imaginar los venerables codificadores.
A estos aspectos puntuales dedicamos el análisis que sigue. Para un estudio más completo de los distintos vericuetos de la prescripción, recomendamos la lectura de las páginas 637 a 896 del Comentario del Código Civil, en las que profundizo en la exégesis de la dogmática de este básico cuerpo legal. Page 1605
El Código Civil dedica una parca regulación a esta materia. Es el artículo 1.949, según el cual:
«Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria de dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo».
El artículo 1.949 del Código Civil ofrece a los terceros una protección todavía más vigorosa que la del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, si bien restringida a la prescripción ordinaria, en tanto que el precepto hipotecario se refiere a la prescripción adquisitiva en general.
La usucapión ordinaria para prevalecer contra un tercero inscrito no puede ser contra tabulas, apoyada exclusivamente en la posesión del bien, sino que, según este artículo 1.949, será una usucapión secundum tabulas versus otro dominio que también lo es secundum tabulas (el del tercero protegido) y ello porque este artículo exige al prescribiente que también inscriba su título.
El supuesto fáctico del artículo 1.949 del Código Civil es el siguiente: el tercero adquiriente figura como titular registral pero no posee el predio en la realidad y sólo goza de la presunción posesoria establecida por la Ley Hipotecaria; frente a él, un poseedor real, detentador de un título verdadero y válido pero inscrito con posterioridad y por tanto afectado por el principio de prioridad, pretende ampararse en la prescripción para despojar al primer inscrito.
El supuesto es de difícil instalación en la realidad registral, por la dificultad que provoca el principio de tracto sucesivo. Un dueño anterior transmitió al tercero hipotecario y, si su contradictor también ha de inscribir, forzosamente (por exigencias del tracto) ha de adquirir de dicho tercero, por lo cual podría conseguir la inscripción a su favor con la simple presentación de su título y sin tener que esperar a que se convalide con una prescripción innecesaria. Además en este caso no existiría contradicción de titularidades.
Sólo intuimos un caso en el que el artículo 1.949 del Código Civil puede tener lógica: el de doble venta apoyada, a su vez, en una doble inmatriculación, ya que se repetiría la enajenación de una finca, que según el Registro constituye dos fincas independientes.
Se favorece claramente al tercero al desplazar el día inicial de cómputo del plazo prescriptivo desde el día de comienzo de la posesión hasta el momento de la registración del título del usucapiente.
Hay una jurisprudencia reiterada de la Sala Primera del Tribunal Supremo según la cual en los supuestos de doble inmatriculación se neutralizan los efectos registrales de las inscripciones contradictorias. Ello es lógico: mientras no Page 1506 se declare cuál de los registros particulares de las fincas (aparentemente diferentes) debe prevalecer, ambos deben beneficiarse de la cobertura de los principios hipotecarios y por ello, estando todos los asientos en pugna protegidos por el principio de veracidad registral es por lo que se anulan, se enervan, se neutralizan los resortes protectores del sistema y debe replegarse de la controversia el Derecho Hipotecario, reservando la resolución del contencioso al Derecho Civil puro y en concreto al artículo 1.473 del Código Civil.
Puede ocurrir que, por una simple adulteración de los linderos de las fincas o por manipulaciones de otro tipo, una misma finca geográfica, una misma superficie real haya provocado un doble reflejo registral, dando lugar a la apertura de dos folios diferentes, como si se tratara de dos inmuebles distintos, cuando en la realidad física se trata de un solo predio. Surge así una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Y siempre (salvo que se demuestre la nulidad de la transmisión más pretérita) deberá prevalecer el asiento más antiguo, tanto si la disparidad tabular viene provocada por una doble venta como por cualquier otra causa. Si la duplicidad registral fue producida por una doble venta, porque así lo impone, sin contemplaciones, el artículo 1.473 del Código Civil. Si la dualidad tabular se originó en diferentes momentos transmisivos, porque así lo impone el juego de los principios hipotecarios básicos.
La doble inmatriculación puede surgir por enajenaciones cronológicamente dispares aunque no provengan de una doble venta provocada por un mismo vendedor fraudulento. El artículo 313 de la Ley Hipotecaria es amplio y comprensivo y abarca en su regulación cualquier tipo de supuestos: basta para que entre en juego ese precepto con que un titular inscrito crea que otra inscripción de finca señalada bajo número diferente se refiere al mismo inmueble.
Al neutralizarse los efectos hipotecarios de las inscripciones en pugna, la más antigua no puede refugiarse en el prior in tempore registral ni en los otros principios hipotecarios, pues la resolución del problema hay que deferirla al Derecho Civil puro.
Y lo irónico el caso es que la solución civil conecta perfectamente con las exigencias del principio de prioridad. El artículo 1.473 declara, sin paliativos, que la propiedad pertenecerá al que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
No es la Ley Hipotecaria sino el Código Civil el que impone esta solución. Así pues, la problemática de la usucapión llamada contra tabulas hay que resolverla acudiendo a los pronunciamientos del Derecho Civil puro. Al haberse neutralizado los efectos registrales de los asientos enemigos, no pueden invocarse ni las presunciones del artículo 35 de la Ley Hipotecaria, ni las reglas del artículo 36 del mismo cuerpo legal. Para resolver la cuestión planteada hay que acudir a la normativa del artículo 1.949 del Código Civil. Este precepto, de gran densidad jurídica, dice literalmente: «Contra un título ins-Page 1607 crito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba